Immobili, interessi in conflitto

La circolare 27 - emanata il 4 agosto scorso a chiarimento delle nuove regole del dl 223/06, convertito nella legge che attende la pubblicazione su “Gazzetta” - sottolinea come le vendite di fabbricati strumentali per le quali è emessa fattura con dicitura “Iva esente” paghino l’imposta ipotecaria aumentata al 3% e la catastale all’1%, ma non siano soggette ad imposta proporzionale di registro del 7%.

Coerentemente, se il fabbricato strumentale è venduto in regime di Iva imponibile, l’acquirente paga il 20% d’Iva (ovvero il 10 se il fabbricato ha subito lavori di recupero), l’imposta di registro di 168 euro, l’ipotecaria del 3%, la catastale dell’1. In tutto, il 24% più 168 euro, salva la possibilità di neutralizzare il 20% dell’Iva in acquisto, scalandola dalla propria Iva vendite, riservata a chi può detrarla in tutto o in parte (in questo caso, l’effetto è un costo del 4% più 168 euro, più l’Iva non detratta e quindi il sostenimento, rispetto alla vecchia regola, del maggior costo del 4% meno 336 euro, vale a dire l’importo complessivo delle imposte fisse ipocatastali).

Posto che, viceversa, il fabbricato strumentale sia trasferito in regime di Iva esente, l’acquirente non corrisponderà l’Iva e sconterà l’imposta di registro fissa, quella ipotecaria del 3% e la catastale dell’1. In tutto, il 4% più 168 euro. In virtù del precedente regime, alcuna vendita era Iva esente e l’acquirente versava il 20% Iva, salvo detrarla, e le tre imposte per 504 euro.

Supponendo che il fabbricato strumentale venga ceduto fuori campo Iva, l’acquirente eviterebbe di pagare il 24% e tenterebbe l’acquisto da un altro privato o la costituzione di una società per mezzo della quale comperare il bene.

Se l’acquirente è un’impresa e il venditore è soggetto Iva, il discorso si complica. A seconda dei casi, il venditore effettua cessioni Iva imponibili o Iva esenti ma, in questo secondo caso, può optare per l’imponibilità, ove ne ricorrano i presupposti. In ogni caso, per il venditore effettuare una cessione Iva imponibile è solo vantaggioso, mentre la vendita Iva esente può generare svantaggi o restare indifferente al venditore stesso. L’applicazione dell’Iva da parte del venditore può, invece, creare svantaggi all’acquirente, poiché anche se questi ne può effettuare la totale detrazione, dovrà comunque subire l’esborso finanziario dell’Imposta e, se è a credito Iva, il pagamento genera l’aumento di tale credito. Quando, di contro, la vendita è in regime di Iva esente, l’acquirente trae un corrispondente beneficio finanziario e non viene esposto all’eventuale procedura di rimborso del credito Iva. Infine, se mai l’acquirente fosse soggetto che non detrae integralmente l’Iva, questa rappresenterebbe un costo per la parte in cui la detrazione non è ammessa (si rammenta che l’Imposta è di obbligatoria applicazione se l’acquirente non detrae almeno il 25%).