Il nuovo modello RLI per i contratti di locazione

Normativa

Agenzia delle Entrate, Provvedimento 15 giugno 2017

Rivisitazione della disciplina

L’Agenzia delle Entrate ha approvato una nuova versione del modello RLI, utilizzato per la registrazione telematica dei contratti di locazione e per i connessi adempimenti successivi quali proroghe, subentri, risoluzioni.

Il modello, oltre a mantenere tutte le caratteristiche e funzionalità della versione precedente, è stato implementato con l’indicazione di ulteriori dati, nonché con una sezione aggiuntiva, dedicata ai contratti di locazione caratterizzati da canoni annui variabili.

La nuova versione del RLI va utilizzata con decorrenza dal 19 settembre 2017.

Soggetti obbligati

In presenza di un contratto di locazione di un bene immobile, il locatore e il locatario sono solidalmente responsabili per la registrazione dello stesso presso l’Agenzia delle Entrate e tenuti al versamento dell’imposta di registro, salva l’opzione per la cedolare secca, la cui imposta risulta sostitutiva anche dell’imposta di registro.

Il modello va, inoltre, utilizzato per comunicare all’Agenzia gli accadimenti successivi intervenuti in relazione al contratto precedentemente registrato.

Prevede, unitamente alla sezione per la registrazione, un’apposita sezione connessa agli adempimenti successivi, tramite cui si può comunicare la risoluzione del contratto di locazione, il subentro, la cessione o la proroga dello stesso e la comunicazione di opzione o rinuncia all’applicazione del regime della cedolare secca.

Il modello consente, inoltre, di:

• registrare i contratti di affitto dei terreni e degli annessi titoli PAC;
• presentare denuncia in merito a contratti di locazione non registrati, comodati fittizi o contratti con canoni di locazione superiori a quanto registrato;
• registrare contratti di locazione a tempo indeterminato;
• gestire la comunicazione di risoluzione o proroga tardiva in caso di cedolare secca.

Soggetti esclusi

Non devono presentare il modello RLI i contribuenti che non hanno stipulato alcun contratto di locazione e/o non hanno ceduto o sono subentrati in contratti di locazione preesistenti.

Procedure

Il modello RLI può essere presentato telematicamente, direttamente dal contribuente tramite l’applicativo software disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate, o rivolgendosi agli intermediari abilitati.

La presentazione telematica del modello può anche essere effettuata presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate ad opera dei contribuenti che risultano possedere meno di 10 immobili.

Per quanto concerne la compilazione, il nuovo modello RLI è simile al precedente; ripropone la stessa struttura, che risulta così costituita:

• quadro A - relativo ai dati generali;
• quadro B - volto all’identificazione delle controparti del contratto;
• quadro C - per l'individuazione degli immobili oggetto di locazione;
• quadro D - dedicato all’opzione o recesso dall’istituto della cedolare secca;
• quadro E - introdotto per comunicare la presenza di canoni di locazione variabili durante la locazione.

Quadro A

Il quadro mantiene la sua ripartizione originaria in 3 sezioni, più la parte dedicata alla presentazione telematica del modello.

La prima modifica è prettamente espositiva, in quanto prevede lo spostamento della casella dedicata all’indicazione della tipologia di contratto che si intende registrare dalla sezione I all’intestazione del quadro A.

Le tipologie di contratto registrabili ed i relativi codici identificativi rimangono comunque invariati, ossia:

• L1 Locazione immobile ad uso abitativo;
• L2 Locazione agevolata di immobile abitativo;
• L3 Locazione di immobile abitativo assoggettato ad Iva;
• L4 Locazione finanziaria di immobile ad uso abitativo;
• S1 Locazione di immobile ad uso diverso dal locativo;
• S2 Locazione di immobile strumentale con locatore soggetto ad Iva;
• S3 Locazione finanziaria di immobile a uso diverso dal locativo;
• T1 Affitto di fondo rustico;
• T2 Affitto di fondo rustico agevolato;
• T3 Affitto di terreni non edificabili, cave e torbiere;
• T4 Affitto di terreni edificabili o non edificabili destinati a parcheggio con assoggettamento ad Iva.

Prima sezione

La prima sezione risulta interessata dall’introduzione di nuove caselle dedicate all’indicazione di nuovi dati.

Contratto a tempo indeterminato

• con l’introduzione di tale casella è ora possibile evidenziare la registrazione di contratti di locazione a tempo indeterminato previsti da specifiche disposizioni normative per i quali l’imposta di registro risulta dovuta in base alla durata dichiarata in sede di registrazione.

Tipo di garanzie e/o PAC

Alle precedenti ipotesi di garanzie dichiarabili sono stati aggiunti i codici 3 e 4.

• Il codice 3 viene utilizzato nell’ipotesi in cui si stia registrando un contratto di affitto di terreni agricoli e dei diritti all’aiuto comunitario in favore dell’agricoltura (PAC).
• Il codice 4  in caso di contratto di affitto di terreni agricoli e dei diritti all’aiuto comunitario in favore dell’agricoltura (PAC) con garanzia prestata da terzi.

Garanzia soggetta ad IVA

• la nuova casella permette di evidenziare se la garanzia rientra nell’ambito di applicazione dell’Imposta sul valore aggiunto.

Importo garanzia prestata da terzi e/o PAC

• la nuova casella consente di dichiarare l’importo della tipologia di garanzia prestata da terzi.

In caso di codici:

• 1 o 2 - va indicato l’importo della somma garantita o della somma di denaro o dei titoli, ove inferiori alla somma garantita;
• 3 - va riportato l’importo attualizzato dei diritti soggetti all’aiuto;
• 4 - riportare il valore della garanzia e l’importo attualizzato dei diritti soggetti all’aiuto.

Clausola penale volontaria

• permette di indicare la presenza all’interno del contratto oggetto di registrazione di una clausola penale volontariamente concordata tra le parti.

Seconda sezione

La seconda sezione è caratterizzata dall’introduzione di due nuove caselle e dall’implementazione della casella dedicata alla cedolare secca.

Tipologia di proroga: in presenza del codice 2 (proroga) nella casella "adempimenti successivi" si deve procedere a compilare la casella con uno dei seguenti codici:

• 1 - se si sta prorogando un contratto in regime ordinario soggetto all’imposta di registro;
• 2 - se si sta prorogando un contratto in regime di cedolare secca;
• 3 - se si sta prorogando un contratto misto, ossia in cui era presente almeno un locatore in regime di cedolare secca ed uno in regime ordinario.

Tipologia di subentro: nell’ipotesi in cui la casella "adempimenti successivi" risulti compilata con il codice 6 (subentro) si deve compilare la casella con uno dei seguenti codici per comunicare il motivo del subentro:

• 1 - decesso di una o più parti del contratto;
• 2 - trasferimento di uno o più diritti reali su beni immobili oggetto del contratto;
• 3 - trasformazione della società o ente parte del contratto;
• 4 - fusione della società o ente parte del contratto;
• 5 - in caso di scissione della società o ente parte del contratto;
• 6 - in tutti gli altri casi.

Si rammenta che in sede di subentro può essere contestualmente esercitata, entro 30 giorni dallo stesso, l’opzione per il regime della cedolare secca in presenza delle condizioni d’accesso.

Cedolare Secca: la casella à stata implementata, passando da un generico flag della stessa alla possibilità di fornire maggiori dettagli in relazione a tale opzione. In particolare, è possibile utilizzare il codice:

• 1 - per indicare che tutti i locatori optano per l’istituto;
• 2 - per indicare che almeno un locatore non opta per l’istituto;
• 3 - per indicare che nessun locatore opta per l’istituto.

Terza sezione

La terza sezione, dedicata all’indicazione del soggetto che richiede la registrazione (o l’adempimento successivo) ha subìto solamente una modifica espositiva che ha comportato l’assegnazione all’imposta di registro e a quella di bollo di una riga dedicata, con conseguente attribuzione di una casella specifica per l’indicazione delle sanzioni e degli interessi connessi all’imposta specifica.

Quadro B

Il quadro B è dedicato all’indicazione dei dati identificativi delle parti del contratto di locazione; la prima sezione è dedicata ai locatori mentre la seconda ai conduttori. Entrambe le sezioni hanno subìto l’introduzione di una nuova casella:

Soggetto non presente in atto: la casella va barrata nell’ipotesi in cui il locatore di cui si stiano fornendo i dati identificati non sia menzionato nel contratto oggetto di registrazione.

Tipologia conduttore: la nuova casella va sempre compilata, indicando uno dei seguenti codici:

• 1 - se il conduttore è una cooperativa o ente senza scopo di lucro di cui al libro I, titolo II, del codice civile che a sua volta subloca l’immobile a studenti universitari con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione;
• 2 - se il conduttore è una persona fisica identificata mediante un codice fiscale provvisorio o un ente senza scopo di lucro;
• 3 - in tutte le altre situazioni.

Quadro C

Il quadro C (dati degli immobili) vede l’introduzione nella casella ‘‘immobile/pertinenza’’ del codice 4, volto a individuare la pertinenza locata separatamente dall’immobile principale per il quale si è già optato per il regime di cedolare secca.

Quadro D

Il quadro D (opzione/revoca cedolare secca) non ha subìto alcuna modifica, mentre è stato aggiunto il quadro E dedicato ai contratti con canoni di locazione differenti.

Quadro E

Nell’ipotesi in cui il contratto di locazione soggetto a registrazione preveda la corresponsione di canoni di locazione differenti per una o più annualità, si deve compilare il nuovo quadro E, per dare evidenza dei vari canoni pattuiti per le varie annualità di locazione.

Tale quadro risulta compilabile solamente in presenza della contestuale compilazione della casella ‘‘casi particolari’’ nel quadro A, con indicazione del codice 1 (canone diverso per una o più annualità) oppure 3 (canone diverso per una o più annualità e assolvimento in unica soluzione dell’imposta di registro).