Dal Sostegni-bis zero imposte per acquisti “prima casa” di under 36

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Con il decreto cd. “Sostegni-bis” novità per l’agevolazione “prima casa”. Con l’articolo 64 del D.L. 73/2021, infatti, è stato previsto – per gli acquirenti di età inferiore ai 36 anni e un ISEE non superiore a 40.000 euro annui – l’esonero dal pagamento dell'imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale in relazione ad atti traslativi della proprietà (nonché gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione) riferiti alle abitazioni "prima casa”. Nel caso in cui la compravendita è assoggettata ad Iva, l’acquirente under 36 beneficia di un credito d'imposta di importo pari all'Iva versata in relazione all'acquisto, oltre alla esenzione dalle imposte di registro e ipo-catastali. La novità riguarda gli atti stipulati dal 26 maggio 2021 (data di entrata in vigore del decreto) e fino al 30 giugno 2022. Ciò detto, prima di entrare nel merito della nuova disposizione, facciamo il punto sulla materia.

Acquisto casa – regole generali

Come noto, il regime fiscale previsto per l’acquisto di un’abitazione è differenziato sulla base di una serie di fattori. In particolare, le imposte dovute variano a seconda che il venditore sia un soggetto “privato” o un’impresa e che l’acquisto venga effettuato in presenza o meno dei benefici “prima casa”.  Se il venditore è un’impresa, la regola generale è che la cessione è esente da Iva.  

In questo caso, quindi, l’acquirente dovrà pagare:

• l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%;
• l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Stante il fatto che la cessione di fabbricati a uso abitativo da parte delle imprese è, come regola generale, esente da Iva, è prevista invece l’applicazione dell'imposta nel caso in cui la cessione:

1. sia effettuata dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure, anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a Iva (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare);
2. riguardi fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali per i quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione ad Iva (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare).

In questi casi, l’acquirente dovrà pagare:

• l’Iva al 10% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, qualora non sussistano i requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa”, ovvero al 22% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali aventi a oggetto immobili classificati o classificabili A/1, A/8 e A/9;
• l’imposta di registro fissa di 200 euro;
• l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
• l’imposta catastale fissa di 200 euro.

Occorre tener presente che - sia quando si compra da un’impresa in esenzione dall’Iva sia quando si compra da un privato - l’imposta di registro proporzionale non può essere di importo inferiore a 1.000 euro. Tuttavia, l’importo effettivamente da versare potrebbe risultare inferiore per effetto dello scomputo dell’imposta proporzionale già versata sulla caparra quando è stato registrato il contratto preliminare.

VENDITORE	IMPOSTE DOVUTE
PRIVATO o IMPRESA (con vendita esente Iva)	Registro	9% (con un minimo di 1.000 euro)
	Ipotecaria	50 euro
	catastale	50 euro
IMPRESA (con vendita soggetta a Iva)	Iva	10% (22% per gli immobili A/1, A/8 e A/9)
	Registro	200 euro
	Ipotecaria	200 euro
	catastale	200 euro

 

Gli atti assoggettati all'imposta di registro proporzionale e tutti gli atti e le formalità necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari sono esenti dall'imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie. Si rammenta, altresì, che se l’importo del corrispettivo indicato nell’atto di cessione soggetto ad Iva (e nella relativa fattura) è diverso da quello effettivo, l’acquirente, anche privato (cioè non soggetto Iva) è responsabile “in solido” con il venditore per il pagamento dell’Iva relativa alla differenza tra il corrispettivo effettivo e quello indicato, nonché della relativa sanzione.

Acquisto con beneficio “prima casa”

Imposte ridotte con l’acquisto della “prima casa”. L’agevolazione, come noto, è disciplinata dalla Nota II-bis posta in calce all'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR e non si applica alle abitazioni aventi le seguenti categorie catastali: A1 (Abitazioni di tipo signorile), A8 (ville) e A9 (Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici e storici). Pertanto, per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’abitazione che si acquista deve appartenere ad una delle seguenti categorie catastali:

CATEGORIE CATASTALI

• A/2 (abitazioni di tipo civile) • A/3 (abitazioni di tipo economico) • A/4 (abitazioni di tipo popolare) • A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare) • A/6 (abitazioni di tipo rurale) • A/7 (abitazioni in villini) • A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria. È necessario, tuttavia, che le stesse siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”.

 

La richiamata nota II-bis stabilisce, poi, che l’applicazione dell'imposta di registro con aliquota ridotta del 2% agli atti relativi abitazioni non di lusso, è ancorata alle seguenti condizioni:

1. che l’immobile sia ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisce entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano;
2. che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;
3. che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa”. Quest’ ultima condizione, dal 1° gennaio 2016, può non essere soddisfatta al momento dell'atto, a condizione che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto agevolato. Tale possibilità spetta anche nel caso di nuovo acquisto a titolo gratuito (donazione e successione). Nell’atto di acquisto del nuovo immobile in regime agevolato (compravendita, atto di donazione o dichiarazione di successione) deve risultare l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno. Se questo non avviene, si perdono le agevolazioni usufruite per l’acquisto del nuovo immobile e, oltre alle maggiori imposte e ai relativi interessi, si dovrà pagare una sanzione del 30%.

Si ricorda, infine, che per effetto dell’articolo 24 del D.L. n.23/2020 (come modificato dal D.L. n.183/2020 convertito) - al fine di impedire la decadenza dal beneficio “prima casa” – sono stati “sospesi”, per il periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 ed il 31 dicembre 2021, i termini per effettuare gli adempimenti previsti ai fini del beneficio “prima casa” nonché i termini per il riconoscimento del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa. I suddetti termini riprenderanno a decorrere dal 1° gennaio 2022.

Le imposte

 Le imposte da versare quando si acquista un immobile con i benefici “prima casa” sono così differenziate:

VENDITORE	IMPOSTE DOVUTE
PRIVATO o IMPRESA (con vendita esente Iva)	Registro	2% (con un minimo di 1.000 euro)
	Ipotecaria	50 euro
	catastale	50 euro
IMPRESA (con vendita soggetta a Iva)	Iva	4%
	Registro	200 euro
	Ipotecaria	200 euro
	catastale	200 euro

 

Analogamente agli acquisti senza benefici “prima casa”, anche l’imposta di registro proporzionale (2%) non può essere di importo inferiore a 1.000 euro. Tuttavia, l’importo effettivamente da versare potrebbe risultare inferiore per effetto dello scomputo dell’imposta proporzionale già versata sulla caparra (quando è stato registrato il contratto preliminare) o per effetto del credito d’imposta per l’acquisto della “prima casa”.

Gli atti assoggettati all'imposta di registro proporzionale e tutti gli atti e le formalità necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari sono esenti dall'imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie. Le stesse imposte agevolate si applicano per le pertinenze, anche se acquistate con atto separato da quello di compravendita della “prima casa”.

La base imponibile per il calcolo delle imposte
Cessione con Iva	se la vendita è soggetta a Iva, la base imponibile su cui calcolare l’imposta è costituita dal prezzo della cessione.
sistema prezzo-valore	Il meccanismo del prezzo-valore si applica alle compravendite non soggette a Iva, anche quando si acquista con i benefici “prima casa”. In questo caso, il valore catastale si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata 5%) per il coefficiente 110. Valore catastale “prima casa” = Rendita catastale x 1,05 x 110 Esempio Supponiamo che un’abitazione acquistata con i benefici “prima casa”, abbia una rendita catastale di 900 euro e il corrispettivo pagato sia di 200.000 euro. Se si richiede l’applicazione della regola del prezzo-valore, la base imponibile su cui applicare l’imposta di registro del 2% è pari a: 900 x 1,05 x 110 = 103.950 euro. Pertanto, l’imposta di registro dovuta sarà di 2.079 euro (103.950 x 2%). Se “non” si richiede la regola del prezzo-valore, l’imposta si calcola sul valore di cessione (200.000 euro) e sarà di 4.000 euro (200.000 x 2%).

 

Novità dal decreto "Sostegni-bis"

Con l’articolo 64 del D.L. n.73/2021 viene prevista una specifica agevolazione per l’acquisto della “prima casa”. Si tratta, come anticipato, di un azzeramento delle imposte dovute sull’atto di trasferimento a titolo oneroso.

Riguardo l’ambito soggettivo, la norma stabilisce che sono esentati dal versamento dell'imposta di registro e delle imposte ipotecaria e castale gli acquirenti di immobili «prima casa» che:

• non abbiano ancora compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato;
• hanno un ISEE non superiore a 40.000 euro.

Stando alla norma, quindi, restano dovute l’imposta di bollo nonché eventuali tributi speciali catastali.

La verifica del requisito anagrafico, poi, rappresenta una condizione essenziale per l’accesso al beneficio. Così, ad esempio, in presenza di due acquirenti, laddove al momento del rogito solo uno di essi non abbia ancora compiuto i 36 anni, l’esonero dall’imposta di registro e dalle imposte ipo-catastale sarà limitato a quest’ultimo. L’altra condizione necessaria per l’accesso al beneficio concerne un ISEE non superiore a 40.000 euro. Tale condizione, espressamente prevista dal comma 6 dell’articolo 64, si ritiene possa riguardare anche gli atti di cessione con applicazione dell’Iva (per i quali, come vedremo, è previsto un credito d’imposta). Per effetto del richiamo del comma 6 nell’ambito del comma successivo, appare plausibile che l’intenzione del legislatore sia quello di agganciare la suddetta condizione (ISEE inferiore a 40.000 euro) anche all’acquisto con applicazione di Iva. Diversamente, non vi sarebbero paletti alla possibilità di accesso al credito d’imposta.

Ulteriore aspetto degno di nota concerne gli atti interessati dalla misura agevolativa. La norma stabilisce, infatti, che:

“Gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di "prime case" di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, come definite dalla nota II-bis all'articolo 1, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, … e gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse sono esenti dall'imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e castale..”

Alla luce del quadro normativo, l’esenzione dall'imposta di registro e dalle imposte ipo-catastale riguarda:

• gli atti a titolo oneroso di acquisto della proprietà;
• gli atti traslativi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione (resta escluso, quindi, l’atto di costituzione del diritto di superficie).

Manca un espresso richiamo alle pertinenze, tanto da far sorgere il dubbio sull’applicabilità a queste del beneficio. Sul punto, si ritiene che non vi siano dubbi sull’applicabilità dell’esonero dalle imposte nel caso in cui la pertinenza sia al servizio dell’abitazione principale.

Restano, tuttavia, fuori dall’applicazione della disposizione in esame i contratti preliminari così come gli atti di donazioni, in quanto la lettera della norma fa espresso riferimento ai agli atti a titolo oneroso.

Credito d’imposta per le cessioni con Iva

Per le cessioni soggette ad Iva è previsto uno specifico credito d’ imposta. Anche qui la norma non brilla per chiarezza. Infatti se, da una parte, si afferma che: “Per gli atti di cui al comma 6, relativi a cessioni soggette all'imposta sul valore aggiunto, è attribuito agli acquirenti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell'anno in cui l'atto è stipulato un credito d'imposta di ammontare pari all'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione all'acquisto”.

prevedendo, quindi, per l'acquirente che non ha ancora compiuto 36 anni nell'anno in cui l'atto è rogitato, un credito d'imposta di importo pari a quello dell'Iva (4%) versata in relazione all'acquisto; dall’altro, non viene espressamente previsto se anche per le cessioni con Iva sia applicabile l’azzeramento delle imposte di registro e ipo-catastali. A tale conclusione si può giungere attraverso il richiamo al comma 6 della disposizione relativa il credito d’imposta. L’articolo 64, comma 7, infatti, dovrebbe essere interpretato in tale direzione agganciando l’esonero dalle suddette imposte in misura fissa anche al caso degli atti imponibili Iva.  

Per quanto riguarda il credito d’imposta, viene stabilito che lo stesso può essere utilizzato:

• in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
• in diminuzione dell’IRPEF dovuta in base alla dichiarazione da presentare successivamente all’acquisto;
• in compensazione in F24 ai sensi del DLgs.241/1997.

Il credito d'imposta, in ogni caso, non dà luogo a rimborsi.

Esenzione imposta sostitutiva mutui

Il comma 8 dell’articolo 64 del D.L. n. 73/2021 stabilisce un ulteriore beneficio al ricorrere delle condizioni e requisiti previsti: l'esonero dal pagamento delle imposte sostitutive applicabili ai finanziamenti per acquisto, costruzione e ristrutturazione di immobili. Il riferimento è all'imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative la cui aliquota - pari allo 0,25% dell'ammontare complessivo del finanziamento - è fissata dall’articolo 18 del D.P.R. n. 601 del 1973. L'esonero dal pagamento di detta imposta è collegato alla sussistenza delle condizioni e requisiti previsti dalla disposizione in esame; pertanto, la parte mutuataria dovrà fornirne apposita dichiarazione nell'atto di finanziamento ovvero in un documento allegato allo stesso atto.

Dichiarazioni mendaci e decadenza delle agevolazioni

Da ultimo, il comma 10 dell’articolo 64 del D.L. n. 73/2021 disciplina i casi di insussistenza delle condizioni previste e quelli di decadenza. In particolare, in caso di insussistenza delle condizioni e dei requisiti per beneficiare delle agevolazioni in esame o di decadenza da dette agevolazioni:

• le imposte di registro, ipotecarie e catastali sono dovute nella misura ordinaria, cui si aggiunge una sanzione pari al 30% delle imposte dovute nonché il pagamento degli interessi di mora;
• se cessione o soggetta ad Iva, è dovuta la differenza tra la somma dovuta e l'agevolazione indebitamente fruita nonché una sanzione pari al 30% della differenza medesima e gli eventuali interessi di mora.

Dette disposizioni non si applicano se il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici "prima casa", proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Riguardo all'esenzione dell'imposta sostitutiva sui finanziamenti, l'articolo 20 del d.P.R. n. 601/1973 prevede, con disposizione analoga, che si proceda, nei confronti del mutuatario, al recupero della differenza, nonché a irrogare la sanzione amministrativa pari al 30% della differenza medesima.

Quadro Normativo

- D.L. N. 73 DEL 25 MAGGIO 2021 PUBBLICATO IN G.U. N.123 DEL 25 MAGGIO 2021; - AGENZIA ENTRATE – GUIDA PER L’ACQUISTO DELLA CASA