Corte costituzionale su confisca edilizia: diritto di ipoteca salvo

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I diritti ipotecari dei creditori, non responsabili dell'abuso edilizio, devono essere tutelati anche in caso di acquisizione gratuita degli immobili abusivi da parte del Comune, purché l'ipoteca sia stata iscritta prima della confisca.

Lo ha chiarito la Corte costituzionale con sentenza n. 160 del 3 ottobre 2024, nel pronunciarsi in ordine all'impatto della confisca edilizia sui diritti dei creditori ipotecari non responsabili dell'abuso edilizio.

Confisca edilizia: ipoteca salva se il creditore non ha partecipato all'abuso

La confisca edilizia - si rammenta - è una misura sanzionatoria prevista in ambito urbanistico ed edilizio, applicata quando un immobile è stato costruito in violazione delle normative edilizie, ad esempio senza il permesso di costruire o in difformità da esso. Tale misura viene adottata in seguito alla mancata demolizione di un immobile abusivo da parte del responsabile dell’abuso o del proprietario.

La Consulta ha dichiarato parzialmente incostituzionale l'articolo 7, terzo comma, della Legge n. 47/1985, che disciplina l'acquisizione gratuita (confisca edilizia) di immobili abusivi da parte dei comuni. Ha inoltre dichiarato incostituzionale l'articolo 31, comma 3, del DPR n. 380/2001, norma subentrata alla precedente e che presenta un identico contenuto precettivo.

La precedente interpretazione della normativa equiparava la confisca edilizia a un acquisto a titolo originario da parte del Comune, che faceva estinguere tutte le ipoteche e vincoli preesistenti.

Tuttavia, la Corte ha ritenuto irragionevole e sproporzionato estinguere il diritto di ipoteca di un creditore che non abbia alcuna responsabilità nell'abuso edilizio.

Il creditore, infatti, non può essere considerato responsabile della mancata demolizione dell'immobile abusivo e quindi non può subire le conseguenze sanzionatorie dell'illecito, quali la confisca e la perdita della sua garanzia reale.

Del resto, la tutela dell'interesse pubblico, rappresentato dalla normativa urbanistico-edilizia, non viene compromessa dalla conservazione dell'ipoteca: in caso di vendita forzata dell'immobile l'acquirente dovrà comunque sanare l'abuso o procedere alla demolizione.

L'estinzione del diritto di ipoteca, quando il creditore non è responsabile dell'abuso, sarebbe un sacrificio sproporzionato e ingiusto.

Ma veniamo ai termini della decisione.

La questione di legittimità costituzionale

La Consulta si è così pronunciata rispetto ad una questione di legittimità costituzionale sollevata dalla Corte di cassazione nell'ambito di una controversia che verteva sulla confisca di un immobile abusivo da parte di un Comune.

La Cassazione, in particolare, ha sollevato dubbi in merito alla disciplina che prevede l'acquisizione gratuita al patrimonio comunale di immobili abusivi e delle relative aree di sedime, con conseguente estinzione dei diritti di garanzia, compresi i diritti di ipoteca, preesistenti sull'immobile.

Nello specifico, una società creditrice aveva iscritto ipoteca su un terreno prima che su di esso fosse costruito un immobile abusivo e prima che l'immobile stesso venisse acquisito dal Comune.

In seguito, il creditore aveva cercato di esercitare l'esecuzione forzata sull'immobile, ma la procedura era stata bloccata con l'acquisizione al patrimonio comunale e l'estinzione dell'ipoteca.

La decisione della Consulta 

La Corte costituzionale ha dichiarato l'illegittimità costituzionale delle norme nella parte in cui non fanno salvo il diritto di ipoteca iscritto a favore del creditore, se questi non è responsabile dell'abuso edilizio, e se l'ipoteca è stata iscritta prima della trascrizione dell'acquisizione da parte del Comune nei registri immobiliari.

Sono due gli elementi chiave alla base della decisione.

Irragionevolezza della norma

La Consulta ha ritenuto che sia irragionevole e sproporzionato estinguere il diritto di ipoteca quando il creditore ipotecario non ha alcuna responsabilità nell'abuso edilizio. Infatti, il creditore non è responsabile né della costruzione abusiva né della mancata demolizione, e non dovrebbe quindi subire gli effetti di una sanzione applicata a terzi.

Protezione del diritto di garanzia

Il diritto di ipoteca, inoltre, è tutelato costituzionalmente, in quanto garantisce al creditore la possibilità di soddisfare il proprio credito attraverso l'esecuzione sul bene. L’estinzione dell’ipoteca, secondo la Corte, non rispetta il giusto equilibrio tra la tutela dell’ordine pubblico edilizio e la protezione dei diritti del creditore, che non dovrebbe subire conseguenze per un illecito commesso da altri.

Per i giudici costituzionali, estinguere il diritto di ipoteca in assenza di responsabilità diretta del creditore ipotecario nel processo abusivo costituisce una violazione degli articoli 3 (principio di uguaglianza e ragionevolezza), 24 (diritto alla difesa) e 42 (diritto alla proprietà) della Costituzione.

Anche in presenza di un abuso edilizio, il creditore ipotecario deve mantenere il suo diritto di garanzia se l’ipoteca è stata iscritta prima dell’acquisizione al patrimonio comunale.

Da qui la declaratoria di incostituzionalità dell’attuale normativa.

Tabella di sintesi della decisione

Sintesi del caso	Un creditore ipotecario aveva iscritto ipoteca su un terreno prima che su di esso fosse costruito un immobile abusivo. Successivamente, il Comune ha acquisito gratuitamente il terreno e l'immobile, estinguendo il diritto di ipoteca del creditore.
Questione dibattuta	Se il diritto di ipoteca del creditore, non responsabile dell'abuso edilizio, possa estinguersi con l'acquisizione gratuita dell'immobile abusivo da parte del Comune.
Soluzione della Corte costituzionale	La Corte costituzionale ha dichiarato l'illegittimità costituzionale delle norme nella parte in cui non fanno salvo il diritto di ipoteca, se iscritto prima dell'acquisizione e se il creditore non è responsabile dell'abuso edilizio.