Con l’area lottizzata il Fisco segue il Comune

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Nel Tuir si distingue il caso della plusvalenza realizzata con la vendita di area non lottizzata da quello in cui la plusvalenza è ottenuta con la vendita di un area derivante da un intervento di lottizzazione. Le due plusvalenze si calcolano in modo differente e, nel caso dell’area lottizzata, si deve distinguere, ulteriormente, l’ipotesi dell’area acquistata oltre cinque anni prima della lottizzazione dall’ipotesi dell’area acquistata a titolo gratuito. Il legislatore ha trattato il caso della vendita dell’area lottizzata in modo più favorevole rispetto all’altro, dal momento che non si assume come costo quello “storico”, ma quello pari al valore dell’area al quinto anteriore oppure all’inizio della lottizzazione. Per tale ragione, il legislatore tributario sembra che abbia voluto premiare il maggior impegno economico e giuridico di chi ha effettuato una lottizzazione, che implica anche attività di trasformazione urbanistica. A tal proposito, è stato chiesto all’agenzia delle Entrate qual è l’area che può beneficiare del trattamento fiscale più favorevole e che, quindi, può definirsi come oggetto di lottizzazione. Con la risoluzione n. 319/E del 24 luglio 2008, il Fisco sancisce che l’autorizzazione da parte del Comune alla lottizzazione di un terreno a scopo edilizio è subordinata alla stipula di una convenzione che stabilisca tutti gli oneri a carico del privato per quanto riguarda la realizzazione delle opere di urbanizzazione. Anche la recente giurisprudenza ha, infatti, ritenuto che la lottizzazione di un’area si completa con la stipula della convenzione; nel senso che l’autorizzazione del piano di lottizzazione da parte del Comune non produce effetti in favore del privato fino a che non sia intervenuta la convenzione. Di conseguenza, la cessione di terreni lottizzati e la conseguente determinazione della plusvalenza derivante dalla vendita di area edificabile è possibile solo dopo che il Comune ha approvato il piano di lottizzazione ed è stata stipulata la relativa convenzione di lottizzazione.