Compravendita edifici in costruzione

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Nuovi orientamenti civilistici Notai veneti

Nel corso di una giornata di studio organizzata dal Comitato Interregionale dei Consigli Notarili delle Tre Venezie e tenuta il 7 maggio 2016 a Sarmeola di Rubano (PD), sono stati presentati due nuovi orientamenti elaborati dalla Commissione civile del comitato medesimo.

Impedimento alla stipula

Il primo orientamento concerne l’ambito di applicazione dell’articolo 8 del Decreto legislativo n. 122/2005, ed ossia della disposizione che disciplina l’obbligo di cancellazione o di frazionamento dell'ipoteca antecedente alla compravendita ed ai sensi del quale il notaio non può procedere alla stipula dell'atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o il frazionamento dell'ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull'immobile.

Secondo i notai veneti, la disposizione in esame andrebbe considerata nel contesto dell’intero provvedimento normativo che la contiene. Conseguentemente, l’applicazione dell'impedimento alla stipula deve essere limitata ai soli casi di cessione di un fabbricato da costruire (esclusi pertanto i fabbricati già finiti e i terreni) e sempreché a vendere sia un costruttore ed a acquistare sia una persona fisica.

Per quanto riguarda il presupposto contrattuale, viene poi specificato che l'impedimento alla stipula non si applica, invece, al contratto preliminare, posto che la norma in commento fa espresso ed esclusivo riferimento alla “compravendita”.

Si precisa, altresì, che il notaio non possa neppure ricevere un atto di compravendita avente per oggetto un immobile già finito ed agibile se questo atto costituisce esecuzione di un precedente preliminare, stipulato quanto l'immobile era ancora da "costruire”. In detto contesto, il fatto che esistano dei pagamenti eseguiti dall’acquirente quando ancora l’immobile si trovava in fase di costruzione costituisce un indizio rilevante circa l’esistenza di un accordo preliminare tra le parti. Il notaio, quindi, dovrà prestare particolare attenzione non essendo sufficiente la semplice dichiarazione delle parti circa l’inesistenza di preliminari, se non viene chiarita, in maniera convincente, la reale natura del pagamento effettuato.

Impedimento nel Rent to buy

Per quel che concerne i contratti di rent to buy, contratti di godimento in funzione della successiva alienazione, nel testo dell'elaborato dei notai del Triveneto, viene ricordato che l’articolo 23, comma 4, Decreto legge n. 133/2014, stabilisce che se uno dei suddetti contratti ha per oggetto un'abitazione, il divieto sopra richiamato opera fin dalla concessione del godimento.

Lo scopo di questa norma – ritengono i notai - è quello di stabilire che quando torni applicabile la disciplina di cui all’articolo 8, D.Lgs. n. 122/2005, e sempreché il rent to buy abbia per oggetto un’abitazione gravata da ipoteca o pignoramento, l’impedimento posto a carico del professionista notaio trova applicazione sin dal momento della stipula del rent to buy e non al momento di stipula del successivo atto traslativo.

Vendita con riserva di nomina

L’altro orientamento contiene le regole operative per la trascrizione del contratto preliminare per persona da nominare.

In particolare, le prescrizioni elaborate dai notai riguardano le note di trascrizione da utilizzare nelle fasi riguardanti il preliminare di compravendita con riserva di nomina, quando la dichiarazione di nomina è relativa al preliminare trascritto e venga posta in essere prima della stipula del rogito definitivo, in caso di dichiarazione di nomina contestuale al rogito definitivo, stipulato in adempimento di un preliminare trascritto, nell’ipotesi di dichiarazione di nomina successiva al rogito definitivo di compravendita, sempre stipulato in adempimento di un preliminare e, infine, in occasione della cessione del contratto preliminare trascritto.