Cessione di terreni mediante permuta, trattamento ai fini Iva

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Il trattamento ai fini IVA della cessione di terreni nell'ambito della realizzazione di un edificio in project financing è l’oggetto della risposta dell’Agenzia delle Entrate n. 26 del 30 gennaio 2024.

Il caso di specie riguarda un Comune che trasferisce la proprietà di alcuni terreni, a titolo di parziale corrispettivo, ad una società incaricata di progettare e costruire nello stesso Comune una scuola mediante apposita Convenzione.

Il Comune è ricorso allo strumento del project financing perché l'Ente non aveva mezzi finanziari propri per l'esecuzione dell'opera.

Poiché la società istante riteneva che su tali fondi il Comune dovesse versare l’Iva, mentre quest’ultimo era di diverso avviso, le parti si sono rivolte al tribunale che ha chiesto quindi il parere all’Agenzia sull’applicazione o meno dell’imposta sui terreni ceduti.

In particolare, la società chiede se gli atti di cessione dei terreni costituiscano cessioni di beni da assoggettare ad IVA, con aliquota del 10% e applicazione dell'imposta di registro in misura fissa oppure debbano, invece, essere considerati non rientranti nel campo di applicazione dell'IVA, tenuto anche conto dell'apparente carenza del profilo soggettivo IVA del Comune cedente.

Cessione di terreni nell'ambito della realizzazione di un edificio in project financing, permuta

L’Agenzia delle Entrate, nella risposta n. 26/2024,in linea con la società istante, ritiene che il trasferimento alla società di alcuni terreni a titolo di parziale corrispettivo della prestazione assunta da quest'ultima con la sottoscrizione della Convenzione, debba essere soggetta ad Iva.

La suddetta operazione, infatti, assume i caratteri di una permuta in cui viene scambiata una prestazione di servizi con una cessione di beni e le permute, come indicato esplicitamente nell’articolo 11 del Dpr n. 633/1972, sono operazioni rilevanti ai fini Iva.

Ai fini IVA, infatti, la permuta ricorre tutte le volte che la cessione di un bene e la prestazione di un servizio è effettuata da un soggetto a scomputo del corrispettivo monetario dallo stesso dovuto a fronte di una diversa cessione di beni o prestazione di servizi effettuata a suo favore da un altro soggetto.

Inoltre, è noto che ciascuna delle operazioni in cui si articola la permuta è trattata ai fini IVA in modo autonomo, nel senso che ogni prestazione o cessione è soggetta alla propria disciplina e, dunque, esaminata singolarmente, per quanto riguarda sia l'imponibilità (presupposti soggettivi, oggettivi e territoriali), sia il momento impositivo, la base imponibile e l'aliquota da applicare.

Pertanto, con riferimento al caso esaminato, le varie operazioni effettuate dalla società sono soggette a Iva, secondo l'aliquota propria di ciascuna di esse.

Infine, riguardo al momento impositivo, si specifica che l'esigibilità dell'imposta si verifica ordinariamente all'atto del pagamento del corrispettivo che, limitatamente alla parte in natura dello stesso (esempio: i terreni citati), va individuato nella stipula dell'atto notarile.

Ciò a meno che la Società non abbia già emesso fattura, anticipando così il momento di effettuazione dell'operazione, in conformità a quanto previsto dall'articolo 6, comma 4, del Decreto IVA.