Cessione di diritti volumetrici comunali. No al regime fiscale di favore

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La risoluzione n. 80/E/2018 fornisce chiarimenti in merito al corretto trattamento fiscale da applicare, ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, ad un atto avente per oggetto la cessione di diritti volumetrici da parte di un Comune ad una società.

Cessione diritti volumetrici con disciplina fiscale di favore?

Una società prospetta all’Agenzia delle Entrate il caso di un Comune che ha programmato, mediante un’asta pubblica, la cessione di diritti volumetrici inerenti ad un’area di proprietà del Comune stesso.

L’istante chiede di conoscere se all’atto di cessione dei diritti volumetrici aggiudicati sia applicabile la disciplina prevista dall’articolo 32 del DPR 29 settembre 1973, n. 601 (imposta di registro in misura fissa ed esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale), richiamata dall’articolo 20 della Legge n. 10 del 28 gennaio 1977, come modificato dall’articolo 1, comma 88, della legge n. 205/2017.

La società ritiene applicabile il suddetto regime di favore, trattandosi di cessione eseguita nell’ambito di una convenzione per l’attuazione di un piano particolareggiato preordinata alla trasformazione del territorio.

Cessione sì, ma con imposta di registro e ipo-catastale

L’Agenzia osserva che il Comune, sebbene operi una redistribuzione della volumetria presente sull’area di sua proprietà in base agli strumenti urbanistici vigenti - perseguendo, tramite l’esercizio della potestà conformativa del territorio, un interesse di carattere pubblicistico - realizzi un’operazione che è carente del requisito soggettivo richiesto ai fini dell’applicazione dell’IVA, trattandosi di atto posto in essere dall’Ente nell’ambito della sua attività istituzionale.

Pertanto, una volta esclusa la presenza dei presupposti Iva, l’operazione di cessione deve essere ricondotta nell’ambito applicativo dell’imposta di registro.

Al caso di specie però – secondo la risoluzione n. 80 del 24 ottobre 2018 – non può essere riconosciuta la spettanza dei benefici fiscali invocati dalla parte, anche se il sopracitato comma 88 dell’articolo 1 della Legge di bilancio 2018 ha previsto che il trattamento di favore si applichi anche a tutti gli atti preordinati alla trasformazione del territorio posti in essere mediante accordi o convenzioni tra privati ed enti pubblici, nonché agli atti attuativi di esecuzione dei primi.

Ciò, in quanto la disciplina di riferimento esclude dall'ambito applicativo dell'agevolazione quegli atti, che anche se genericamente preordinati alla trasformazione del territorio, non abbiano tuttavia per oggetto interventi edilizi riconducibili a quelli previsti dalla richiamata disciplina.

In altri termini, non sono ammesse deroghe interpretative per l’applicazione della disciplina di favore.

Conclude, così, l’Agenzia che l’atto avente ad oggetto la cessione di diritti volumetrici dal Comune X ad una società - da porre in essere in esecuzione di una convenzione attuativa di un piano urbanistico particolareggiato - non può beneficiare del trattamento di favore di cui all’articolo 20 della Legge n. 10/1977.

Pertanto, il suddetto atto di cessione di volumetria – tenuto conto che la Cassazione ha sancito che la cessione di cubatura, in quanto facoltà che inerisce al diritto di proprietà, è assimilabile al trasferimento di un diritto reale immobiliare - è soggetto ad imposta proporzionale di registro nella misura del 9% e alle imposte ipotecaria e catastale ciascuna nella misura fissa di 50 euro.