Sì al Bonus ristrutturazione edilizia con i diritti edificatori

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Con la risposta ad interpello n. 194/2020, l’Agenzia delle entrate fa chiarezza sulla spettanza della detrazione delle spese per interventi relativi all'adozione di misure antisismiche, anche nel caso di demolizione di unità immobiliari non di proprietà, per le quali si possiedono solo i diritti edificatori.

L’Agenzia specifica che il contribuente, che ha acquistato una porzione di terreno agricolo e i diritti edificatori derivanti dalla demolizione di due unità immobiliari, ubicate oltre il confine del terreno, al fine di edificare sullo stesso un’abitazione civile, utilizzando la volumetria degli immobili demoliti, può beneficiare della detrazione per gli interventi di ristrutturazione edilizia, ma non può accedere al sismabonus.

L’Agenzia ripercorrendo la normativa di riferimento per entrambe le agevolazioni fiscali – in particolare l’articolo 16-bis del Tuir e una serie di documenti di prassi più specifici – evidenzia come il contribuente avendo acquistato i diritti edificatori relativi ai due immobili oggetto di demolizione ha sicuramente diritto, nel rispetto delle ulteriori condizioni previste dalla normativa fiscale, alle detrazioni relative alle spese sostenute per gli interventi di ristrutturazione edilizia, nella misura attualmente prevista del 50% delle spese sostenute nel limite massimo di spesa di 96mila euro, da utilizzare in 10 quote annuali di pari importo.

Per la determinazione dell’importo massimo delle spese ammesse alla detrazione, secondo la risposta n. 194/2020, occorre fare riferimento alle due unità immobiliari alle quali attengono i diritti edificatori acquisiti dall’istante, anche se le due unità non sono di proprietà.

Allo stesso modo, però, l’Agenzia conferma che non è possibile fruire delle detrazioni Irpef o Ires del 70-75-80-85% per gli interventi antisismici “speciali”, se l’asseverazione del tecnico del progetto, circa la riduzione del rischio sismico non viene presentata insieme al titolo abilitativo urbanistico.

L’asseverazione tardiva non è conforme alle disposizioni normative che disciplinano lo specifico beneficio fiscale e, dunque, non fa godere dello stesso, dal momento che non è possibile derogare alle regole sul sismabonus. La norma che regola la classificazione di rischio sismico delle costruzioni e le modalità per l'attestazione dell'utilità degli interventi prevede, infatti, che il progettista deve asseverare la classe di rischio dell'edificio prima dei lavori, evidenziando quella conseguibile dopo la realizzazione del progetto.

Infine, con riferimento al quesito sulla corretta compilazione della dichiarazione dei redditi, l’Agenzia fa notare come nella dichiarazione debbano essere indicati i dati catastali identificativi delle unità immobiliari oggetto di demolizione, dalle quali derivano i diritti edificatori oltre che il codice fiscale dei proprietari delle stesse.