Bonus prima casa per gli under 36: i chiarimenti del fisco

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Con il decreto cd. “Sostegni-bis” (articolo 64 del D.L. n.73/2021 convertito) è stato previsto – per gli acquirenti di età inferiore ai 36 anni ed un ISEE non superiore a 40.000 euro annui – l’esonero dal pagamento delle imposte d’atto (imposte di registro, ipotecaria e catastale) ovvero, per gli atti imponibili a Iva, un credito d’imposta pari all’Iva corrisposta, nel caso si proceda alla compravendita di un’abitazione "prima casa”. Al ricorrere delle condizioni e requisiti previsti la norma consente anche l’esenzione dalle imposte sostitutive applicabili ai finanziamenti per acquisto, costruzione e ristrutturazione di immobili. Si tratta dell'imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative la cui aliquota - pari allo 0,25% dell'ammontare complessivo del finanziamento - è fissata dall’articolo 18 del D.P.R. n. 601/1973. Il beneficio è, tuttavia, limitato agli atti stipulati tra il 26 maggio 2021 ed il 30 giugno 2022. Sul punto, con la recente circolare 12/E l’Agenzia delle Entrate ha fornito importanti chiarimenti operativi. Prevista anche una “clausola di salvaguardia”: gli uffici valuteranno, caso per caso, la non applicabilità delle sanzioni in caso di comportamenti difformi adottati “anteriormente” alla pubblicazione della circolare.

Nella trattazione che segue si cerca di fornire un quadro di sintesi delle principali indicazioni in materia.

Requisiti soggettivi

Sono esonerati dal versamento dell'imposta di registro e delle imposte ipotecaria e castale gli acquirenti (persone fisiche) di immobili “prima casa” che soddisfano le seguenti condizioni:

1. non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato;
2. hanno un valore dell’ISEE non superiore a 40.000 euro annui.

Detti requisiti vanno ad “aggiungersi” a quelli già stabiliti ai fini dell’agevolazione cd. “prima casa”.

Riguardo il primo requisito (limite di età), viene confermato che l’agevolazione spetta ai soli acquirenti che, nell’anno solare in cui viene stipulato l’atto traslativo non hanno ancora compiuto il 36° anno d’età.

Esempio - Tizio, che stipulerà un atto di acquisto di un immobile ad uso abitativo nell’ottobre 2021 e compirà 36 anni di età nel dicembre 2021, non beneficerà dell’agevolazione; - Caio, che stipulerà un atto di acquisto di un immobile ad uso abitativo nell’ottobre 2021 e compirà 36 anni di età nel gennaio 2022, al ricorrere degli altri requisiti previsti, beneficerà dell’agevolazione.

Per quanto concerne, invece, il secondo requisito (limite reddituale) si rammenta che l’indicatore ISEE – stante il contenuto del regolamento di cui al DPCM n. 159/2013 - è calcolato sulla base dei redditi percepiti e del patrimonio posseduto nel 2° anno solare precedente la presentazione della dichiarazione sostitutiva unica (DSU), rapportati al numero dei soggetti che fanno parte dello stesso nucleo familiare (ad esempio: l’indicatore ISEE è riferito ai redditi e al patrimonio dell’anno 2019 per gli atti stipulati nel 2021 e a quelli dell’anno 2020 per gli atti stipulati nel 2022). In particolare, la DSU ha lo scopo di illustrare complessivamente la situazione economica del nucleo familiare del dichiarante, mentre l’ISEE presenta un indicatore numerico che è il risultato di tutti i dati contenuti nella DSU. Sul piano temporale l’ISEE ordinario ha validità a decorrere dal 1° gennaio o, se successiva, dalla data di presentazione della DSU, fino al 31 dicembre dell’anno a cui fa riferimento.

Atteso che la sussistenza del requisito ISEE deve riscontrarsi alla “data di stipula del contratto”, per l’Agenzia non è possibile ottenere un ISEE che abbia una validità “retroattiva”, rilasciato sulla base di una DSU presentata in una data successiva a quella dell’atto (si pensi, ad esempio, a una richiesta effettuata nel marzo del 2022 a fronte di un atto stipulato nel gennaio 2022). Il contribuente, quindi, deve essere in possesso di un ISEE in corso di validità alla data del rogito e tale documento deve essere richiesto in un momento necessariamente “antecedente” alla stipula dello stesso, mediante la presentazione della relativa DSU in data anteriore (o almeno contestuale) all’atto. Pertanto, al momento della stipula dell’atto, il contribuente deve dichiarare di avere un valore ISEE non superiore a 40.000 euro e di essere in possesso della relativa attestazione in corso di validità o di aver già provveduto a richiederla, mediante presentazione di DSU in data anteriore o almeno contestuale alla stipula dell’atto. A tal fine, è opportuno che nell’atto venga indicato il “numero di protocollo” dell’attestazione ISEE in corso di validità o, laddove questa non sia stata ancora rilasciata, il numero di protocollo della DSU presentata dal contribuente.

L’attestazione ISEE alla quale occorre fare riferimento è, in via generale, quella “ordinaria”. Tuttavia, al ricorrere dei requisiti previsti dal DPCM n. 159/2013, è possibile considerare anche l’ISEE “corrente”. Un contribuente che possiede un ISEE ordinario in corso di validità può munirsi di un ISEE corrente qualora la situazione lavorativa, economica o patrimoniale dei componenti del nucleo familiare sia significativamente “variata” rispetto alla situazione rappresentata nella DSU ordinaria. Ciò in quanto la certificazione ISEE corrente è calcolata con riferimento ad un periodo di tempo più ravvicinato. Si evidenzia che l’ISEE corrente, a differenza di quello ordinario, in caso di variazione della sola componente reddituale, ha una validità ridotta (6 mesi dalla data di presentazione del modulo sostitutivo della DSU). Nel caso di aggiornamento della sola componente patrimoniale, o di entrambe le componenti reddituale e patrimoniale, invece, la validità arriva fino al 31 dicembre dell’anno di presentazione del modulo sostitutivo della DSU. In ogni caso, laddove intervengano variazioni nella situazione occupazionale o nella fruizione dei trattamenti, l’ISEE corrente deve essere aggiornato entro due mesi dalla variazione.

Importante sottolineare che il requisito ISEE, sebbene testualmente previsto solo nel comma 6 dell’articolo 64 del “Sostegni bis”, riguarda anche gli atti assoggettati a IVA.

Requisiti oggettivi

Per effetto del richiamo operato dalla norma occorre far riferimento alla disciplina del bonus prima casa:

• sia alla “natura” degli immobili oggetto della misura di favore;

CATEGORIE CATASTALI
SI AGEVOLAZIONE	NO AGEVOLAZIONE
• A/2 (abitazioni di tipo civile) • A/3 (abitazioni di tipo economico) • A/4 (abitazioni di tipo popolare) • A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare) • A/6 (abitazioni di tipo rurale) • A/7 (abitazioni in villini) • A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).	A/1 (abitazioni di tipo signorile) A/8 (abitazioni in ville) A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).

 

• sia con riguardo alle “tipologie di atti" agevolabili.

Sul piano oggettivo, quindi, l’agevolazione si applica non solo agli atti comportanti il trasferimento a titolo oneroso della proprietà (o quota di comproprietà), ma anche agli atti che comportano il trasferimento o la costituzione di diritti reali di godimento (nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione) di abitazione. Restano fuori dal beneficio i contratti preliminari di compravendita in quanto detto contratto:

• produce tra le parti solo effetti obbligatori e non reali;
• non è idoneo a trasferire la proprietà o a determinare l'obbligo di corrispondere il prezzo pattuito.

Inoltre, il contratto definitivo di acquisto potrebbe non essere stipulato o, comunque, potrebbe non essere stipulato nei termini richiesti per l’applicazione dell’agevolazione, ciò sia con riferimento al periodo di validità della stessa sia per quanto riguarda la sussistenza dei relativi presupposti. Alla luce di dette considerazione, viene confermato (come già indicato nella risposta interpello 650/E/2021): la tassazione del contratto preliminare resta invariata quanto all’applicazione dell’imposta di registro dovuta per l’atto, gli acconti e la caparra, con applicazione delle regole generali.

Tassazione contratto preliminare
In tutti i casi	imposta di registro fissa (200 euro) ex art.10 della Tariffa, Parte I, allegata al TUR;
Somme date a titolo di caparra	è dovuta l'imposta di registro nella misura dello 0,50%, come previsto dall'articolo 6 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR;
acconti prezzo non soggetti Iva	trova applicazione l'imposta proporzionale di registro nella misura del 3%, come previsto dall'articolo 9 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR.

 

Nel caso in cui l'imposta proporzionale corrisposta per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti “superiore” all'imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta versata per la registrazione del preliminare (circolare 18/E/2013). Per quanto riguarda, poi, l’acquisto di un immobile a seguito di un provvedimento giudiziale, l’Agenzia conferma l’applicazione del beneficio. Ciò in coerenza con quanto chiarito in relazione al bonus “prima casa”, la cui applicazione può essere chiesta “anche nelle ipotesi in cui il trasferimento immobiliare avviene con un provvedimento giudiziale” (risoluzione n. 38/E/2021). A tal fine, le dichiarazioni relative alla sussistenza dei requisiti per l’agevolazione in commento sono rese dalla parte interessata, generalmente, nelle more del giudizio, affinché le stesse possano risultare nel provvedimento medesimo.

Dette dichiarazioni potranno essere rese anche in un momento successivo, purché comunque ciò avvenga prima della registrazione dell’atto (risoluzione n. 38/E/2021 e circolare n. 38/E/2005, paragrafo 9).

Oggetto dell’agevolazione

Come anticipato, in presenza delle condizioni previste per il beneficio cd. “prima casa” e degli ulteriori requisiti dell’età (inferiore a 36 anni) e dell’ISEE (di valore non superiore a euro 40.000) è previsto:

• l’esonero dal pagamento dell'imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale, nei casi in cui l’atto di acquisto immobiliare sia soggetto ad imposta di registro;
• in caso di acquisti soggetti ad Iva, un credito d’imposta di ammontare pari all’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione all’acquisto, applicata con aliquota nella misura del 4%.

Riguardo il credito d’imposta, l’Agenzia precisa che l’esenzione dalle imposte d’atto, sebbene testualmente prevista solo nel comma 6, è riferibile anche agli atti assoggettati a Iva. Ciò trova conferma anche nella relazione tecnica al D.L. ove si legge che “nel caso in cui la transazione sia assoggettata ad IVA, oltre all’esenzione dalle imposte di registro, ipotecarie e catastali, è previsto inoltre un ristoro pari all’IVA pagata”. Il credito d’imposta, lo si ricorda, può essere:

• portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati “dopo” la data di acquisizione del credito;
• utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto;
• utilizzato in compensazione ai sensi del decreto legislativo n. 241/1997 (sarà una prossima risoluzione ad individuare il codice tributo da indicare in F24).

In particolare, stante l’indicazione in dichiarazione, viene chiarito che il credito d’imposta può essere fatto valere in sede di presentazione della “prima dichiarazione” dei redditi successiva all’acquisto ovvero della dichiarazione relativa al periodo di imposta in cui è stato effettuato l’acquisto. Ad oggi nel modello Redditi PF 2021 non è previsto uno specifico campo in cui indicare il nuovo credito d’imposta “prima casa under 36”. Sulla questione, però, viene annunciato quanto segue:

“grazie ad un’implementazione dei prodotti software di compilazione e di controllo resi disponibili dall’Agenzia delle entrate nei prossimi giorni, sarà possibile fruire del nuovo credito d’imposta “prima casa under 36” già nel modello Redditi PF 2021. In particolare, l’importo del credito di imposta in questione potrà essere indicato nel rigo CR7, colonna 2, dedicato al credito di imposta per il riacquisto della “prima casa” previsto dall’articolo 7, commi 1 e 2, della legge 23 dicembre 1998, n. 448. Al fine di distinguere il credito d’imposta (pari all’IVA corrisposta) per acquisto “prima casa under 36” dal credito d’imposta per riacquisto “prima casa”, il contribuente che intenda fruire del nuovo credito indicherà il codice “1” nella casella “Situazioni particolari” presente nel frontespizio e non sarà possibile compilare la colonna 1 del rigo CR7”.

Tuttavia, precisa l’Agenzia, nell’ipotesi di compresenza del credito “prima casa under 36” e del bonus “prima casa” (anche nel caso in cui si tratti di un credito residuo già indicato nel 730/2020 ovvero Redditi PF 2020), non sarà possibile indicare nel rigo CR7 entrambi i crediti e, pertanto, il contribuente dovrà esporre ed utilizzare nella dichiarazione Redditi PF 2021 solo uno di essi, rinviando l’esposizione e l’utilizzo dell’altro credito nella dichiarazione (modelli 730 o Redditi PF) dell’anno successivo.

E’ sempre possibile fruire nel modello Redditi PF 2021, ove più conveniente, del credito d’imposta “prima casa” maturato nel 2020 o nel 2021 e fruire del credito d’imposta “prima casa under 36” nella dichiarazione relativa all’anno d’imposta 2021. La mancata esposizione nel modello Redditi PF 2021 del credito d’imposta “prima casa” maturato nel 2020, a causa dell’impossibilità del contemporaneo utilizzo di entrambe le agevolazioni, non pregiudica il suo utilizzo nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno d’imposta 2021. Per il contribuente che fruisce del regime di vantaggio (D.L. 98/2011) o del regime forfetario (L. 190/2014), il credito d’imposta “prima casa under 36” sarà portato in diminuzione dall’importo delle relative imposte sostitutive indicato nel rigo LM40, colonna 1.

Ipotesi di co-acquisto

In caso di co-acquisto di un bene immobile ad uso abitativo, la misura del vantaggio fiscale andrà calcolata “pro-quota” in favore dei soli acquirenti aventi i requisiti richiesti. Ciò in coerenza con quanto chiarito con la circolare n. 38/E/2005 (par. 2.1) in caso di bonus “prima casa”: se uno solo dei coniugi possiede i requisiti per fruire dell’agevolazione, il beneficio è applicabile “limitatamente” alla quota da esso acquistata. Resta ferma in capo al co-acquirente non in possesso dei requisiti l’applicazione del minimo d’imposta dovuto per legge, pari a 1.000 euro di imposta di registro, oltre alle imposte ipo-catastali, pari a 50 euro ciascuna.

Pertanto, in caso di co-acquisto di un bene immobile ad uso abitativo, ove solo uno degli acquirenti abbia i requisiti richiesti dall’agevolazione “prima casa under 36”:

• la quota di sua spettanza beneficerà dell’agevolazione (esenzione dal pagamento delle imposte d’atto e, in caso di acquisto soggetto ad Iva, riconoscimento del relativo credito pro quota);
• la quota del titolare della sola agevolazione “prima casa” beneficerà degli effetti della disciplina;
• la quota del soggetto non titolare di alcuna agevolazione sconterà le imposte in misura ordinaria.

Pertinenze

Per quanto concerne le pertinenze, l’Agenzia conferma che tale acquisto è riconducibile, con i limiti fissati dalla nota II-bis, nell’ambito applicativo del regime agevolativo under 36, in presenza degli ulteriori requisiti di cui all’articolo 64 del “Sostegni bis”.

L’acquisto della pertinenza può avvenire contestualmente a quello dell’abitazione principale o con atto separato (circolare n. 18/E/2013). In quest’ultimo caso anche l’atto di acquisto della pertinenza deve essere stipulato entro il termine di validità temporale dell’agevolazione e nel rispetto dei requisiti soggettivi previsti. In ogni caso, nell’ipotesi in cui, contestualmente all’acquisto dell’abitazione ai sensi del citato articolo 64, sia effettuato un acquisto di pertinenze non agevolabili (in quanto appartenenti a una categoria catastale diversa da quelle indicate al comma 3 della nota II-bis oppure acquistate in numero superiore a una per categoria), per queste trovano applicazione le regole ordinarie.

Credito d’imposta da riacquisto

Come noto, l’articolo 7 della L. 448/1998 prevede l’attribuzione di un credito d’imposta al contribuente che:

• acquista, entro 1 anno dall’alienazione dell’immobile per il quale aveva fruito dell’aliquota agevolata prevista ai fini dell’imposta di registro e IVA per la “prima casa”, un’altra abitazione diversa da A/1, A/8 e A/9, in presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, del TUR;
• già in possesso di un immobile per il quale ha fruito del bonus “prima casa”, acquista un altro immobile, usufruendo nuovamente del bonus “prima casa”, obbligandosi ad alienare il primo entro un anno.

Detto credito d’imposta spetta fino a concorrenza dell’imposta di registro ovvero dell’Iva dovuta in relazione al precedente acquisto agevolato, per un ammontare non superiore all’imposta di registro o all’IVA dovuta per l’acquisto agevolato della nuova casa di abitazione (circolari n. 2/E/2014 e n. 18/E/2013). Pertanto, nell’ipotesi di alienazione di un’abitazione acquisita precedentemente con le agevolazioni “prima casa” e successivo acquisto entro l’anno di un’altra abitazione usufruendo dell’esenzione di cui all’articolo 64 del “Sostegni bis”, per l’Agenzia non spetta alcun credito d’imposta (in quanto parametrato alla minore delle imposte relative ai due atti di compravendita, che in questo caso è pari a zero). Allo stesso modo, in caso di successiva alienazione dell’immobile acquistato con esenzione dell’imposta di registro e riacquisto entro un anno di una nuova “prima casa”, il contribuente non potrà beneficiare del credito d’imposta di cui all’articolo 7 della L. 448/1998 (in quanto l’imposta relativa al precedente acquisto era pari a zero).

Il suddetto credito d’imposta per il riacquisto “prima casa” non compete nemmeno in relazione agli acquisti con atto soggetto ad Iva, ciò in quanto nelle compravendite soggette ad IVA la disposizione agevolativa già prevede un ristoro pari all’IVA corrisposta in relazione all’acquisto, sotto forma di credito d’imposta, in forza del quale l’imposta dovuta diventa, di fatto, pari a zero. Qualora fosse ammesso anche il credito di imposta per il riacquisto “prima casa” di cui all’articolo 7 della L. 448/1998, verrebbe riconosciuto un doppio beneficio che andrebbe oltre la ratio della normativa in tema di agevolazioni “prima casa”.

Da quanto sopra, anche per gli atti soggetti ad IVA che fruiscono dell’agevolazione “prima casa under 36”, il contribuente non matura alcun credito d’imposta da “riacquisto” ai sensi dell’articolo 7 della L. 448/1998.

Esempio 1) acquisto di abitazione “prima casa” (A), non soggetto a IVA, per il quale è stata corrisposta l’imposta di registro in misura pari a 1.000 euro; 2) vendita del primo immobile (A) e riacquisto di un altro immobile (B) usufruendo del regime di esenzione di cui all’articolo 64 del Decreto Sostegni bis, con imposta di registro dovuta pari a 0 euro: - nessun credito d’imposta matura ai sensi dell’articolo 7 della legge n. 448 del 1998; 3) vendita del secondo immobile (B) e riacquisto di un altro immobile (C) non esente, per il quale è stata applicata l’imposta di registro in misura pari a 1.500 euro: - il credito di imposta di cui all’articolo 7 della legge n. 448 del 1998 ammonta a 1.000 euro; - l’imposta di registro da corrispondere per il nuovo acquisto è pari a 500 euro.

 

Imposta di bollo, tassa ipotecaria e tributi per la voltura catastale

L’articolo 10, comma 316, del DLgs.23/2011 prevede l’esenzione dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie in relazione agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili e agli atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, ordinariamente soggetti all’applicazione dell’imposta di registro in misura proporzionale (2% laddove si tratti di “prima casa”).

Sul punto l’Agenzia afferma che, oltre all’esenzione dall’imposta di registro e dalle imposte ipo-catastali, opera anche l’esenzione dall’imposta di bollo, seppur non espressamente richiamata dall’articolo 64, comma 6 del D.L. n.73/2021, in quanto anche nei casi agevolati “under 36” continua ad operare la disciplina ordinaria. A conferma di ciò, nella relazione tecnica al D.L., nel considerare la perdita di gettito derivante dalla misura di favore il legislatore ha tenuto conto delle imposte di registro e ipo-catastali senza calcolare il recupero derivante dall’applicazione dell’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie. Diversamente, per gli atti di acquisto della “prima casa under 36” soggetti ad Iva per i quali operano sia l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale sia il credito di imposta pari all’Iva, resta ferma l’applicabilità dell’imposta di bollo, dei tributi speciali catastali e delle tasse ipotecarie.

Liberalità indirette

In base alla norma di cui all’articolo 1, comma 4-bis del DLgs.n.346/1990, ferma restando l’applicazione dell’imposta alle liberalità indirette risultanti da atti soggetti a registrazione, l’imposta non si applica nei casi di donazioni o di altre liberalità collegate ad atti concernenti il trasferimento o la costituzione di diritti immobiliari, qualora per l’atto sia prevista l’applicazione dell’imposta di registro proporzionale o l’Iva.

Tenuto conto della suddetta norma, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che l’imposta sulle donazioni indirette non si applica anche nel caso in cui l’atto di compravendita, al quale la liberalità è collegata, sia esentato dal pagamento dell’imposta di registro in quanto accede ai benefici “prima casa under 36”. Come già precisato, infatti, le conseguenze fiscali riguardo alle imposte indirette per chi chiede le agevolazioni “prima casa under 36”, non possono essere deteriori rispetto a quelle prefigurate per coloro che chiedono solo il trattamento fiscale ordinario. Un’interpretazione diversa, che comportasse l’applicazione dell’imposta di donazione alle liberalità indirette, in caso di esenzione dall’imposta di registro proporzionale, non risulterebbe coerente con la ratio della disciplina in esame.

Così, ad esempio, in presenza di un atto di compravendita immobiliare assoggettabile all’imposta di registro proporzionale, qualora la provvista economica sia fornita da un familiare dell’acquirente (in presenza di una liberalità indiretta), non troverà applicazione l’imposta sulle donazioni anche se il contribuente intenda beneficiare dell’agevolazione “prima casa under 36”.

Come già affermato in giurisprudenza, è necessaria la presenza del nesso tra la donazione del denaro e l’acquisto dell’immobile (sentenza Cassazione n. 13133/2016). In caso di totale assenza o mancanza di prova di tale nesso, non può dirsi integrata la fattispecie della donazione indiretta. Quest’ultima, pertanto, può essere considerata come collegata a un atto di trasferimento immobiliare solo qualora l’atto di liberalità venga espressamente enunciato nell’atto stesso.

Esonero imposta sostitutiva finanziamenti

L’articolo 64, comma 8 del D.L. n.73/2021 prevede l'esonero dal pagamento dell’imposta sostitutiva sui finanziamenti per l’acquisto, la costruzione e ristrutturazione di immobili. Si tratta dell'imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative la cui aliquota (pari allo 0,25% dell'ammontare complessivo del finanziamento) è fissata dall’articolo 18 del D.P.R.601/1973. Per fruire di detta agevolazione il finanziamento deve essere erogato per l’acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili per i quali ricorrono le condizioni di cui alla nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR a favore di soggetti mutuatari che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato e che hanno ISEE non superiore a 40.000 euro annui. La sussistenza dei requisiti per godere delle agevolazioni fiscali deve essere dichiarata dal mutuatario nel contratto di mutuo o in un documento allo stesso allegato.

Nel caso di finanziamento “cointestato” e destinato all’acquisto di immobile abitativo, l’esenzione è applicabile solo alla parte del finanziamento erogata in favore del soggetto che possiede i requisiti di cui all’articolo 64 del “Sostegni-bis”. Sulla quota restante, l’aliquota è applicabile nella misura dello 0,25% nel caso in cui il mutuatario acquisti l’immobile usufruendo delle agevolazioni “prima casa”; qualora non sussistano tali requisiti, l’aliquota da applicare è pari al 2%.

Per il mutuatario-acquirente è possibile, inoltre, richiedere l’esenzione dal pagamento dell’imposta sostitutiva anche qualora l’atto di acquisto dell’immobile (per il quale è richiesto il finanziamento) sia stato stipulato senza avvalersi dell’esenzione di cui all’articolo 64, commi 6 e 7 del D.L. n.73/2021 nonché qualora, nello stesso, l’acquirente non abbia fatto richiesta di beneficiare dell’ordinaria agevolazione “prima casa”, sempre che ovviamente sia in possesso dei requisiti stabiliti dal comma 6 dell’articolo 64. Si precisa, infine, che l’esenzione dal pagamento dell’imposta sostitutiva non comporta l’applicazione, con riferimento ai relativi atti di finanziamento, dell’imposta di registro, di bollo, ipotecaria e catastale e delle tasse sulle concessioni governative, alternativamente previste alla prima.

Validità temporale

Ai sensi del comma 9 dell’articolo 64 del “Sostegni bis”, le disposizioni si applicano agli atti di trasferimento e di finanziamento stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022.

Insussistenza requisiti e decadenza

Il comma 10 dell’articolo 64 del D.L. n.73/2021 disciplina i casi di insussistenza delle condizioni previste e quelli di decadenza.

In particolare, in caso di insussistenza delle condizioni e dei requisiti per beneficiare delle agevolazioni in esame o di decadenza da dette agevolazioni:

• le imposte di registro, ipotecarie e catastali sono dovute nella misura ordinaria, cui si aggiunge una sanzione pari al 30% delle imposte dovute nonché il pagamento degli interessi di mora;
• per gli atti soggetti ad Iva, è dovuta la differenza (tra la somma dovuta e l'agevolazione indebitamente fruita) nonché una sanzione pari al 30% della differenza medesima e gli eventuali interessi di mora.

Sul punto, l’Agenzia ha precisato che, ove sia riscontrata la sola insussistenza dei requisiti previsti dai commi da 6 a 9 in relazione al bonus “prima casa under 36”, come, ad esempio, il valore ISEE o il periodo temporale di validità delle agevolazioni, ferma restando la sussistenza dei requisiti e delle condizioni per l’applicazione del bonus “prima casa”, in caso di atto soggetto a imposta di registro questa è recuperata nella misura del 2% e le imposte ipo-catastali sono applicate nella misura fissa di 50 euro ciascuna. Analogamente, se l’acquirente ha fatto ricorso al finanziamento, l’imposta sostitutiva è recuperata nella misura dello 0,25%. Qualora, inoltre, in relazione ad un atto di acquisto di un immobile soggetto a Iva si riscontri l’insussistenza dei requisiti per poter beneficiare del credito d’imposta, quest’ultimo viene meno con il conseguente recupero dello stesso (oltre all’applicazione di sanzioni e interessi) nel caso sia già stato utilizzato.

Per quanto concerne la decadenza dalle agevolazioni “prima casa”, questa si verifica in caso di:

• dichiarazione mendace, resa nell’atto di acquisto, circa la sussistenza dei requisiti;
• mancato trasferimento della residenza nei termini previsti;
• alienazione infra-quinquennale non seguita dal riacquisto entro l’anno;
• mancata alienazione della precedente “prima casa” entro l’anno dall’acquisto della nuova prima casa.

In queste ipotesi, venendo meno i presupposti per godere delle agevolazioni “prima casa”, l’imposta di registro è determinata nella misura del 9%, le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna, oltre all’applicazione di interessi e sanzioni. L’imposta sostitutiva sul finanziamento, inoltre, è applicata nella misura del 2%. Il credito di imposta, infine, viene meno (con il recupero dello stesso e l’applicazione di sanzioni e interessi), oltre alle conseguenze in materia di IVA per la decadenza dalle agevolazioni “prima casa” di cui al n. 21) della Tabella A, parte II, allegata al DPR n. 633 del 1972.

Applicazione del prezzo-valore

Ai soli fini della determinazione della base imponibile, in caso di accertata insussistenza dei requisiti di cui all’articolo 64 del “Sostegni bis” o di decadenza dall’agevolazione, il contribuente può beneficiare degli effetti della disciplina del cd. “prezzo-valore” a condizione che ne abbia fatto espressa richiesta nell’atto di acquisto. In tali ipotesi appare opportuno che la parte, cautelativamente, manifesti espressamente la relativa opzione nell’atto di acquisto. Come noto, la regola del “prezzo-valore” prevede la tassazione del trasferimento di un immobile sulla base del suo valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo concordato nell’atto di compravendita.

Questa regola è ammessa solo per gli acquisti di immobili abitativi e relative pertinenze, effettuati da persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. Non si applica, inoltre, alle vendite assoggettate ad IVA. Si ricorda, peraltro, che il criterio del “prezzo-valore”, tecnicamente, non costituisce un’agevolazione fiscale, ma rappresenta solo una diversa modalità di determinazione della base imponibile a cui applicare le aliquote di legge (circolare n. 2/E/2014).

Clausola di salvaguardia

Tenuto conto che la disciplina in esame produce effetti per gli atti stipulati a partire dal 26 maggio 2021, gli uffici dell’Agenzia delle Entrate valuteranno, caso per caso, la non applicabilità delle sanzioni nel caso riscontrino condizioni di obiettiva incertezza in relazione a comportamenti difformi adottati dai contribuenti “anteriormente” alla pubblicazione del presente documento di prassi.

 

Quadro Normativo

AGENZIA DELLE ENTRATE – CIRCOLARE N.12 DEL 14 OTTOBRE 2021; DECRETO LEGGE N. 73/2021 CONVERTITO CON LEGGE N. 106/2021;