Bonus per la casa nella Legge di Bilancio 2018

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Rivisitata la mappa delle agevolazioni con proroghe, modifiche e novità

 

Tra proroghe modifiche e novità, la Legge di Bilancio 2018 effettua una rivisitazione di alcuni bonus relativi alle ristrutturazioni edilizie. Nell’ambito del risparmio energetico vi è la proroga della detrazione del 50% fino al 31 dicembre del 2018 (fa fede la data del bonifico) delle spese relative all’acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi, di schermature solari e di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto.

La detrazione del 50% si applica anche alle spese sostenute nel 2018 per l’acquisto e la posa in opera di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili, fino a un valore massimo della detrazione di 30mila euro.

La detrazione è invece del 65% per gli interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione di efficienza almeno pari alla classe A di prodotto e contestuale installazione di sistemi di termoregolazione evoluti, appartenenti alle classi V, VI oppure VIII, con impianti dotati di apparecchi ibridi, costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione, assemblati in fabbrica ed espressamente concepiti dal fabbricante per funzionare in abbinamento tra loro, o con generatori d’aria calda a condensazione.

Un altro biennio è stato previsto per la cedolare secca con l’aliquota ridotta al 10% per i contratti abitativi stipulati a canone concordato.

Viene introdotta, inoltre, una nuova detrazione Irpef del 19% dei premi assicurativi pagati in dipendenza di polizze contro le calamità naturali, in più vi sono condizioni più vantaggiose per poter usufruire della detrazione d’imposta per canoni di locazione stipulati da studenti universitari fuori sede.

 

In sintesi, nell’ambito delle agevolazioni fiscali, con la Legge di Bilancio 2018:

 

• per le ristrutturazioni edilizie vi è la proroga al 31 dicembre 2018 della detrazione del 50% “standard” sui lavori edilizi, su una spesa massima di 96mila euro. Si tratta della versione maggiorata del vecchio 36%;
• non sono previste modifiche all’impianto base del sismabonus, che resta confermato fino al 2021 per le opere di messa in sicurezza antisismica su abitazioni ed edifici produttivi in zona sismica 1, 2 e 3.
• relativamente all’ecobonus scende al 50% la detrazione per le finestre, le caldaie a condensazione meno evolute, i generatori a biomasse e le schermature solari. Rimane al 65% sugli altri lavori sulle singole unità immobiliari e fino al 2021 per i condomìni. Viene agevolata per la prima volta la micro-cogenerazione;
• viene prorogata fino alla fine del 2018 la detrazione sull’acquisto di arredi ed elettrodomestici (sconto fiscale del 50% su una spesa fino a 10mila euro). Per poter agevolare gli acquisti, è necessario che gli interventi di ristrutturazione siano iniziati nel 2017;
• viene introdotta solo per il 2018 un’agevolazione inedita, ovvero la detrazione del 36% (su un importo massimo di 5mila euro per unità immobiliare) per le spese di sistemazione del verde privato, come giardini e balconi. Il bonus si applica anche alle parti comuni condominiali.

 

Il sistema degli incentivi

Tra gli incentivi più “semplici” relativi agli interventi edilizi, vi è la ormai “ famosa” detrazione del 50% delle spese sostenute prorogata al 31 dicembre 2018. L’incentivo si applica su una spesa massima di 96mila euro per unità immobiliare e agevola una vasta gamma di interventi. Dalla manutenzione ordinaria, come la tinteggiatura (ma solo su parti comuni condominiali) ai lavori edilizi più pesanti, all’installazione di porte blindate, finestre, servoscale e così via.

Accedere a tale incentivo è semplice, è necessario in particolare effettuare i versamenti con bonifico “parlante” e conservare la fattura, oltre alle pratiche edilizie se necessarie.

A questa agevolazione non bisogna dimenticare che anche nel 2018 sarà possibile agganciare il bonus mobili, ovvero lo sconto del 50% su una spesa di 10mila euro, per l’acquisto di arredi ed elettrodomestici, per tale agevolazione bisogna ricordare che i lavori di ristrutturazione devono comunque essere iniziati nel 2017.

Un altro livello di agevolazioni individua bonus più consistenti, ma anche più articolati, è il caso dell’ecobonus (65%) che viene prorogato fino alla fine del 2018 per gli interventi su singole unità immobiliari e resta confermato al 2021 per i condomìni.

La detrazione scende dal 65% al 50% per la sostituzione delle finestre e delle caldaie a condensazione meno evolute, che tra il 2014 e il 2016 hanno pesato per più del 50% di tutti gli interventi.

 

NB! - Il bonus mobili deve essere abbinato alla detrazione Irpef del 50%. Non può invece essere agganciato all’altro grande componente della famiglia dei bonus casa, il 65%. Chi esegue solo un intervento come il cambio delle finestre o la sostituzione della caldaia e intende acquistare nuovi arredi o elettrodomestici, nell’ambito di una piccola ristrutturazione di casa, dovrà allora tenerne conto.

 

Nell’ambito delle ristrutturazioni edilizie oggi sono percorribili molte più strade che portano alle agevolazioni, chi, ad esempio, deve ristrutturare una villetta monofamiliare potrebbe puntare sulla riqualificazione globale (agevolata al 65% fino a una spesa di circa 153mila euro), oppure se non vengono raggiunti i requisiti di prestazione richiesti dall’ecobonus, beneficiare del 50% “standard” fino a 96mila euro, che può essere abbinato all’installazione dei pannelli solari termici (65% e plafond di spesa dedicato).

Se in possesso dei requisiti richiesti e se la casa necessita di un intervento strutturale, è possibile optare per il citato sismabonus, che prevede lo stesso massimale di 96mila euro, ma scade nel 2021, può arrivare all’80% e si recupera in cinque anni anziché dieci.

 

NB! - In questi casi è sempre necessario effettuare una verifica sulla capienza dell’imposta per non rischiare di perdere parte dei bonus.

 

Rilevante il fattore tempo

Per le detrazioni che scadono a fine anno bisognerà prestare particolare attenzione. Il 50% sui lavori edilizi è stato prorogato molte volte e, se non vi saranno ulteriori rinvii, nel 2019 si tornerà al 36% su 48mila euro. Per i condomìni invece, l’ecobonus e il sismabonus scadono nel 2021, così come la detrazione dell’80% o 85% per gli interventi condominiali combinati antisismici e di efficientamento energetico.

Bisognerà, dunque, nell’ambito delle scelte da effettuare, valutare il fattore tempo e considerare che la manovra 2019 sarà impostata da un nuovo Governo con una possibile rivisitazione degli sconti, seguendo la strada già tracciata quest’anno.

 

Detrazione per la messa in sicurezza

Il sismabonus non è uno sconto nuovo, ma il 2018 è l’anno in cui si potrà capire se si potranno capitalizzare i vantaggi della detrazione in assoluto più ricca.

Il 2017 non ha detto molto sulle reali potenzialità della detrazione, che ricordiamo è valida fino al 31 dicembre 2021 e dedicata alla messa in sicurezza in chiave antisismica delle case e degli edifici produttivi in zona sismica 1, 2 e 3 (resta esclusa solo la 4, per la quale c’è il bonus del 50% “standard”, che scade a fine anno).

A fine febbraio 2017 sono stati definiti dal ministero competente i dettagli dello strumento agevolativo, con un decreto, con delle linee guida e un modello di asseverazione degli interventi, individuando cosi i “paletti” necessari per operare.

Si parte da una base del 50%, che sale al 70% nel caso in cui si certifichi il miglioramento dell’edificio di una classe di rischio sismico, mentre con il doppio salto (gli interventi determinano il miglioramento di due classi di rischio) si arriva all’80%. A queste percentuali va sommato un 5% per i lavori su parti comuni degli edifici. La detrazione può essere recuperata in cinque anni.

La Legge di Bilancio ha, inoltre, introdotto un maxisconto che favorisce le operazioni combinate di messa in sicurezza ed efficientamento energetico nei condomini, sempre in zona 1, 2 e 3, con scadenza al 2021: la detrazione è dell’80% (se si migliora di una classe di rischio) o dell’85% (due classi) e la spesa massima sale a 136mila euro per unità.

 

Punti di forza dell’ecobonus

La Legge di Bilancio ha ridotto dal 65% al 50% la detrazione per i più comuni interventi agevolati dall’ecobonus come la sostituzione delle finestre in primis, ma anche il cambio della caldaia con un modello a condensazione che non sia “evoluto”, l’installazione di generatori di calore a biomasse e schermature solari.

L’ecobonus impone, inoltre, di rispettare i requisiti prestazionali minimi imposti dalla normativa e di eseguire la pratica con l’Enea entro 90 giorni dalla fine dei lavori.

Tuttavia, riduzione a parte, permangono dei buoni motivi per considerare ancora valida tale agevolazione anche se depotenziate, nello specifico:

 

• l’ecobonus ha un plafond di spesa dedicato, ciò vuol dire che chi fa interventi rilevanti evita di “consumare” i 96mila euro del 50% sulle ristrutturazioni;
• l’ecobonus è anche una detrazione Ires, oltre che Irpef, quindi le società di capitali che intervengono sui propri immobili strumentali proseguiranno senza cambiamenti.

 

Chi si troverà a svolgere i lavori su un’unità immobiliare singola, verso la fine dell’anno dovrà valutare il rischio di una mancata proroga.

Va considerato che l’ecobonus è stato sempre prorogato, ma quest’anno per la prima volta abbiamo assistito a una rimodulazione degli interventi.

Il mancato rinnovo del 50% per gli interventi edilizi permetterebbe di avere comunque il vecchio 36%, che è a regime nell’articolo 16-bis del Tuir. La scadenza dell’ecobonus sarebbe invece senza altre alternative.

Tra tante novità per il 2018, l’acquisto e la posa in opera di micro-cogeneratori in sostituzione di impianti esistenti rientra nel perimetro del 65%, l’ecobonus inoltre riserva anche parecchie conferme. Restano infatti al 65% diversi interventi quali:

 

• la sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore;
• le coibentazioni di strutture opache verticali e orizzontali;
• la riqualificaizone globale e l’installazione di pannelli solari e di dispositivi multimediali per il controllo da remoto degli impianti di riscaldamento.

 

Nessun ritocco vi è stato per gli interventi su parti comuni per cui vi è la:

 

• detrazione del 70% nel caso di operazioni che interessino più del 25% della superficie disperdente dell’edificio;
• detrazione del 75% se si migliora la prestazione energetica invernale ed estiva almeno pari alla qualità media di cui al DM 26 giugno 2015.

 

Bonus “Verde”al 36%

Tra le varie disposizioni la Manovra 2018 ha previsto una nuova detrazione per interventi sulla sistemazione del verde degli immobili.

Per il primo anno viene introdotta solo per il 2018 una detrazione del 36% dall’Irpef delle spese sostenute per interventi di “sistemazione a verde” di aree scoperte private di edifici esistenti, singole unità immobiliari, pertinenze e recinzioni.

Con la suddetta agevolazione, balconi, cortili e giardini potranno essere ristrutturati facendo leva su un incentivo pubblico per il verde privato. Rientrano nel perimetro degli sconti, oltre agli acquisti di piante, anche gli impianti di irrigazione a supporto del verde, i pozzi, le strutture di copertura e i giardini pensili, le spese di progettazione e di manutenzione connesse agli interventi.

 

NB! - Tutta la filiera che sta dietro questo tipo di interventi potrà contare sulla detrazione, il cui limite di spesa è di 5mila euro e va agganciato alla singola unità immobiliare.

 

In caso di interventi sulle parti comuni dei condomìni, l’importo agevolabile va rapportato al numero di unità e la detrazione sarà poi divisa tra i condòmini, sulla base della quota a loro imputabile, purché questi abbiano effettuato i loro pagamenti entro i termini di presentazione delle dichiarazioni dei redditi.

Andrà poi confermato se si può cumulare la detrazione per il giardino comune con quella per la risistemazione del verde di proprietà esclusiva, come il balcone di uno degli alloggi (raddoppiando così i bonus).

La detrazione spetta ai contribuenti che possiedono o detengono l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi, compresi inquilini o comodatari, e, a differenza di quanto avviene nel caso del bonus mobili, non è legata ad una ristrutturazione in corso.

I pagamenti dovranno essere effettuati (a meno di future aperture da parte dell’Agenzia delle Entrate) mediante i bonifici “parlanti” usati per le detrazioni sul recupero edilizio ed il risparmio energetico.

Lo sconto potrà essere spalmato su dieci annualità con rate massime annuali di 180 euro fino ad arrivare a 1.800 euro complessivi.

Essendo una agevolazione nuova, si aprono una serie di interrogativi che dovranno essere chiariti dall’Agenzia delle Entrate che dovrà, ad esempio, dettagliare gli interventi agevolabili.

Il legislatore ha stabilito che al “bonus verde” vengano applicate alcune delle disposizioni specificamente previste per la detrazione delle spese relative agli interventi di recupero del patrimonio edilizio (in particolare, si tratta di quelle contenute nei commi 5, 6 e 8, articolo 16-bis, Tuir).

Pertanto anche con riferimento al nuovo bonus fiscale:

 

• se gli interventi che danno diritto all’agevolazione vengono realizzati su unità immobiliari residenziali adibite promiscuamente all’esercizio dell’arte o della professione ovvero all’esercizio dell’attività commerciale, la detrazione spettante è ridotta del 50%;
• la detrazione è cumulabile con le agevolazioni già previste sugli immobili oggetto di vincolo da parte del Codice dei beni culturali e del paesaggio, ridotte nella misura del 50%;
• in caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi, la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita, per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare;
• in caso di decesso dell’avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette per intero, esclusivamente all’erede che conserva la detenzione materiale e diretta del bene.

 

Riqualificazione in condominio: la diagnosi energetica

Tra agevolazioni confermate e nuove, questo è l’anno più conveniente per investire nella riqualificazione in particolare nei condomìni.

A rendersi interessante è sicuramente quella energetica, per la quale sono agevolabili i pagamenti effettuati entro il 2021.

E’ stata comunque declassata dal 65% al 50% di detrazione fiscale per la sostituzione degli impianti di climatizzazione con caldaie a condensazione che non siano almeno di classe A, i generatori a biomasse, le schermature solari e l’installazione di infissi, ma nei bonus entra con la detrazione del 65%, la micro-cogenerazione, tecnologia utilissima per i condomìni ma poco conosciuta.

Confermate anche le detrazioni del 70% e del 75% per edifici che conseguano risultati elevati di risparmio energetico.

Vi sono, dunque, interessanti opportunità da cogliere da parte degli amministratori prima e dall’assemblea poi.

Si ricorda che la riqualificazione energetica è un investimento che consente di iniziare da subito a recuperare la spesa e la Legge di Bilancio ha creato anche un fondo di garanzia per sostenere queste tipologie di investimenti.

 

Monitorare i bonifici del 2017

Chi ha iniziato il lavori nel 2017 e li prosegue nel 2018 deve prestare grande attenzione. L’ipotesi tipica è quella di chi nel 2017 ha avviato una ristrutturazione “standard” agevolata con la detrazione del 50%. L’articolo 16-bis del Tuir, al comma 4, prevede che ai fini del computo del limite massimo delle spese ammesse a fruire della detrazione si tiene conto anche delle spese sostenute negli stessi anni.

Quindi se si spende 30mila euro nel 2017, nel 2018 si potrà spendere ancora 66mila, visto che il limite è 96mila euro.

Il vincolo non si applica agli interventi autonomi (cioè nuovi e non di mera prosecuzione), fermo restando che per gli interventi effettuati nello stesso anno deve essere rispettato il limite annuale di spesa ammissibile.

Lo stesso principio vale in caso di interventi agevolati dall’ecobonus al 65% per i quali la percentuale di detrazione resta invariata.

Più complessa l’ipotesi di un intervento dell’ecobonus la cui detrazione è passata, dal 65% al 50%.

Se sono stati effettuati pagamenti nel 2017 con il 65%, in base al principio di cassa i bonifici di quest’anno sono detraibili al 50%, fermo restando il limite massimo, secondo cui nei due anni 2017-18 la detrazione non può superare 60mila euro.

Si noti che gli stessi lavori agevolati dall’ecobonus ricadono anche nel 50% “standard” sulle ristrutturazioni, che ha una burocrazia meno complessa, perché basta pagare le fatture con bonifico bancario o postale, senza inviare alcuna documentazione all’Enea.

Perciò, chi ha già eseguito alcuni bonifici nel 2017 indicando la causale “legge 296/06” (quella del risparmio energetico) potrebbe anche scegliere di fruire del 50% edilizio standard sia per i pagamenti eseguiti quest’anno sia per quelli dello scorso anno (a prescindere dalla causale, è possibile a condizione che le indicazioni nel bonifico abbiano consentito l’effettuazione della ritenuta fiscale del 8% all’atto dell’accredito del corrispettivo nel conto corrente del fornitore).

Così facendo, si perde il 15% di detrazione sulle spese pagate nel 2017, ma si evita il costo della pratica per l’ecobonus.

Nel caso di sostituzione delle finestre, il contribuente può comunque compilare da solo l’allegato F sul sito dell’Enea (serve solo la certificazione del produttore degli infissi), ma se ad esempio le pratiche sono più complesse e costose e, ad esempio, le cifre versate nel 2017 sono basse, il cambio di bonus può risultare conveniente.

 

NB! - Attenzione anche al bonus mobili connesso ai lavori di ristrutturazione, le spese di arredo sostenute nel 2018 sono detraibili solo se i lavori edili non sono iniziati prima del 1° gennaio 2017, altrimenti le spese di quest’anno non sono agevolate.

 

Cessione dei crediti estesa a singole unità

Per i soggetti incapienti (contribuenti con meno di 8mila euro di reddito nel 2017) è stata prevista una vantaggiosa disposizione, secondo la quale questi potranno girare il loro credito d’imposta anche a banche e intermediari finanziari.

La possibilità di cessione del credito corrispondente alla detrazione viene cosi estesa anche alle ipotesi di interventi di riqualificazione energetica effettuati sulle singole unità immobiliari, non essendo più circoscritta a quelli relativi alle parti comuni degli edifici condominiali.

Il legislatore è riuscito a dare alle regole sulla cessione dei bonus un assetto stabile e l’Agenzia delle Entrate, nei prossimi mesi, dovrà pubblicare le istruzioni dettagliate per consentire a chi non dispone di tutti i soldi di realizzare un intervento di ristrutturazione percorrendo una via alternativa.

Anziché pagare i lavori e poi recuperare il beneficio con la dichiarazione dei redditi, si può monetizzare subito e saldare il corrispettivo in parte con il trasferimento del bonus.

La Manovra 2018 introduce un altro strumento che punta a sostenere chi non ha liquidità sufficiente, ovvero un fondo, alimentato con 50 milioni all’anno tra il 2018 e il 2020, finalizzato al rilascio di garanzie su finanziamenti per gli interventi di riqualificazione energetica, con la stima che saranno mobilitati investimenti per circa 600 milioni ogni dodici mesi.

Anche per tale misura saranno necessari maggiori dettagli che saranno individuati tramite decreto.

 

Le Regioni e i piani casa

Per il 2018 sono stati, dunque, rilanciati i bonus fiscali per i lavori sugli immobili, ma la possibilità di intervenire e soprattutto di recuperare maggiore spazio nella propria abitazione varia da Regione a Regione, in base alle norme locali.

Le normative regionali hanno infatti concesso la possibilità di ampliare gli spazi esistenti con il recupero di locali prima non abitabili quali sottotetti e seminterrati, tali lavori (se non si tratta di nuove costruzioni) possono inoltre beneficiare delle detrazioni fiscali.

Nelle Regioni il recupero di spazi abitativi è affidato ad un mix di tre leggi: piano casa per gli ampliamenti, recupero dei sottotetti e riutilizzo dei seminterrati, con norme combinate tra loro e con scadenze diverse.

Nel 2018 in molte Regioni la possibilità di recupero è al massimo: oltre all’ampliamento e alla demolizione-ricostruzione con cubature in più, si può ricavare spazio anche dal sottotetto o dal seminterrato o interrato.

Le possibilità di accesso al piano casa non sono ovunque le stesse, ma variano da Regione a Regione, molto dipende dalla data entro cui gli immobili devono risultare esistenti, in alcuni casi il limite fissato in origine non è mai stato spostato, in altri casi sono state progressivamente aggiornate la date di esistenza degli edifici.

 

Canoni di locazione per studenti universitari fuori sede

Sempre in ambito di bonus fiscali, la Legge di Bilancio 2018 ha rivisto le condizioni al ricorrere delle quali spetta la detrazione dei canoni di locazione per gli studenti universitari “fuori sede”.

A regime la detrazione spetta agli studenti iscritti ad un corso di laurea presso una università localizzata in un comune distante da quello di residenza almeno 100 Km e, comunque, in una provincia diversa, per unità immobiliari situate nello stesso comune in cui ha sede l'università o in comuni limitrofi, per un importo non superiore a 2.633 euro.

Quanto previsto dal D.L. 148/2017, viene limitato ai periodi d’imposta 2017 e 2018, per i quali il requisito della distanza per fruire dell’agevolazione, viene rispettato anche all’interno della stessa provincia ed è ridotto a 50 km per gli studenti residenti in zone montane o disagiate. Viene cosi stabilito il carattere temporaneo della disposizione di favore prevista per le zone montane e disagiate.

 

Calamità naturali

Altra novità è l’introduzione della detrazione Irpef del 19% relativa ai premi per assicurazioni aventi per oggetto il rischio di eventi calamitosi stipulate relativamente a unità immobiliari a uso abitativo, le stesse polizze sono inoltre interamente esenti dall’imposta sulle assicurazioni. Le due misure agevolative si applicano solo per le nuove polizze stipulate a decorrere dal 1° gennaio 2018.

 

 

Quadro Normativo

Legge n. 205 del 27 dicembre 2017