Bene del fondo patrimoniale viene venduto? Possibile iscrivere ipoteca

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Al creditore che iscrive ipoteca su un immobile del debitore non può essere opposto il fatto che l’immobile è incluso in un fondo patrimoniale se, prima dell’iscrizione, il bene sia stato venduto a terzi, anche se tale alienazione non sia stata ancora trascritta.

Con l’alienazione, infatti, viene a determinarsi l’immediata cessazione del vincolo nonché l’immediata fuoriuscita dell’immobile dal fondo.

E’ quanto evidenziato dalla Corte di cassazione nel testo della sentenza n. 21385 del 30 agosto 2018.

Non conta la tardiva trascrizione dell’acquisto

Nella specie, è stata accolta la censura formulata da una banca creditrice rispetto alla decisione di merito con cui era stato ritenuto che alla stessa fosse opponibile il vincolo nascente dall’inclusione dell’immobile dei debitori esecutati in un fondo patrimoniale.

Secondo la Corte territoriale, ossia, la creditrice non poteva invocare che, alla data dell’iscrizione dell’ipoteca, il bene fosse fuoriuscito dal fondo perché venduto, e ciò in considerazione della tardiva trascrizione della compravendita.

Contro questa statuizione la banca ha promosso ricorso dinnanzi ai giudici di legittimità chiedendo chiarimenti circa l’opponibilità o meno, nei propri confronti, dell’inclusione dell’immobile nel fondo patrimoniale.

E la Cassazione si è pronunciata a favore della ricorrente, ribaltando la decisione di gravame: nel dettaglio, gli Ermellini hanno precisato che poiché la banca creditrice aveva iscritto l’ipoteca sull’immobile due giorni dopo che lo stesso era stato venduto, la stessa poteva giovarsi di tale cessione per dedurre la sopravvenuta inefficacia dei vincoli, derivanti dall’essere, detto immobile, appartenuto all’oggetto del fondo patrimoniale.

Di contro, poiché l’acquisto era stato trascritto dopo l’iscrizione dell’ipoteca, detto acquisto non era opponibile all’istituto di credito.

Effetti vendita prodotti con il semplice accordo

Nel testo della decisione, la Suprema corte ha, in proposito, chiarito che il problema dell’opponibilità alla banca dei vincoli nascenti dal fondo patrimoniale, pur dopo l’alienazione dell’immobile, non doveva essere risolto – come invece fatto dalla Corte d’appello – in base al criterio dell’anteriorità o posteriorità della trascrizione dell’atto di compravendita.

Tale criterio, infatti, vale nei rapporti tra terzo creditore e acquirente del bene ipotecato.

Nel caso esaminato, per contro, si era trattato di un atto dispositivo favorevole al creditore, in quanto aveva determinato l’immediata fuoriuscita dell’immobile dal fondo.

Ciò che rilevava, in detto contesto, era il principio consensualistico, secondo cui gli effetti del contratto si producono con il semplice accordo fra le parti.

Trascrizione con funzione dichiarativa, non costitutiva

La Terza sezione civile ha, inoltre, ricordato che la trascrizione degli atti elencati dall’articolo 2643 del Codice civile (compresi i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili) non è istituto di pubblicità costitutiva, bensì dichiarativa e come tale ha la funzione di rendere opponibile l’atto a terzi al fine di dirimere il conflitto tra più acquirenti dello stesso bene, senza incidere, tuttavia, sulla validità ed efficacia dell’atto medesimo.