Applicazione in misura fissa delle imposte ipo-catastali per i leasing di fabbricati abitativi

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La riforma della tassazione delle operazioni di leasing prevista ai commi 15 e 16 dell’articolo 1 della legge 220/2010, in vigore dallo scorso 1° gennaio 2011, sta di fatto riaccendendo l’attenzione sulle operazioni di leasing che hanno per oggetto fabbricati strumentali e fabbricati abitativi, che a seguito del peso fiscale che per anni si sono portate dietro erano state poco utilizzate.

Le novità più importanti della nuova normativa sono quelle che prevedono che il contratto di leasing – qualunque sia la natura dell’immobile – non è più soggetto all’imposta di registro dell’1% (fabbricato strumentale) o del 2% (fabbricato abitativo) sui canoni dovuti dall’utilizzatore alla società di leasing; sull’acquisto del bene strumentale da parte della società di leasing si applicano le imposte ipo-catastali nella più favorevole misura fissa; anche il riscatto del bene in leasing da parte dell’utilizzatore sconta l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa. Inoltre, vi è da osservare che per i fabbricati strumentali, come pure per quelli abitativi, la tassazione si concentra all’atto di acquisto del bene, rendendo neutrale il momento del riscatto.

La nuova normativa sui contratti di leasing impone che tali contratti siano soggetti dal 1° gennaio 2011 a registrazione “solo in caso d’uso”, mentre prima gli stessi dovevano essere registrati in termine fisso e scontavano un’aliquota differente a seconda che si trattasse di immobile strumentale o di abitazione.

La legge n. 220/2010, pur avendo cancellato l’imposta proporzionale sui canoni del contratto di leasing, non ha specificato con altrettanta chiarezza quale tassazione si debba applicare se si verifica il “caso d’uso”, rimanendo in vigore criteri differenti a seconda che l’atto sia depositato presso le cancellerie giudiziarie o negli uffici della pubblica amministrazione. Si pensa, dunque, sia praticabile la strada della tassazione fissa prevista dall’articolo 40, comma 1, del Tuir in cui si recita che “per gli atti relativi a prestazioni di servizi soggetti all’Iva, l’imposta si applica in misura fissa”, pur tenendo conto delle numerose eccezioni che la stessa norma contempla.

Pertanto, considerando che ora si conferisce autonoma considerazione al leasing con causa finanziaria, si potrebbe concludere che esso vada tassato con la stessa regole degli “atti relativi a prestazioni di servizi soggetti all’Iva”: cioè in misura fissa.

In materia di leasing si è più volte espressa anche la Suprema Corte. Con sentenza n. 534 del 2011, la terza sezione civile della Cassazione ha sostenuto che ammessi a chiedere il risarcimento per il danno del bene dato in leasing sono sia il proprietario che l'utilizzatore dello stesso. Il giudizio era imperniato sul diniego di un ente comunale nel riconoscere il danno creato da infiltrazioni di un suo immobile confinante con quello di una società; l'ente opponeva la non titolarità del soggetto richiedente i danni. Diversamente i giudici di legittimità hanno osservato che la legittimazione a richiedere il risarcimento del danno ingiusto ricade sia sul proprietario del bene nonché su chi ha la disponibilità materiale in virtù del fatto che costui è tenuto alla manutenzione ordinaria della cosa concessa in locazione.