Affitti brevi: dal 2026 SCIA obbligatoria dal terzo immobile

---

Condividi l'articolo:

---

La Legge di Bilancio 2026 ha profondamente modificato il quadro normativo degli affitti brevi e delle locazioni per finalità turistiche, incidendo in modo diretto sul confine tra gestione privatistica e attività esercitata in forma imprenditoriale

La novità centrale riguarda l’abbassamento della soglia numerica degli immobili oltre la quale scatta la presunzione di imprenditorialità e, conseguentemente, l’obbligo di presentare la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA).

Il nuovo assetto normativo ha sollevato numerosi dubbi applicativi, in particolare con riferimento:

• al numero di immobili rilevanti ai fini della presunzione;
• alla distinzione tra locazioni brevi e locazioni per finalità turistiche;
• alla decorrenza temporale dei nuovi obblighi.

Su questi profili è intervenuto il Ministero del Turismo, che con le FAQ pubblicate il 16 gennaio 2026 ha fornito chiarimenti ufficiali, chiarendo quando la SCIA è obbligatoria e quali soggetti risultano interessati dalle nuove disposizioni.

Quadro normativo: cosa cambia dal 2026

La riforma trae origine dall’articolo 1, comma 17, della Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (Legge di Bilancio 2026), che modifica l’articolo 1, comma 595, della Legge 30 dicembre 2020, n. 178.

Il regime fino al 31 dicembre 2025

Fino al periodo d’imposta 2025:

• era possibile concedere in locazione breve fino a quattro immobili;
• il superamento di tale soglia costituiva l’elemento principale per la presunzione di attività imprenditoriale;
• l’obbligo di SCIA non era automaticamente collegato al numero di immobili inferiore a quattro.

Il nuovo regime dal 1° gennaio 2026

Dal 1° gennaio 2026:

• la soglia viene ridotta a due immobili;
• dal terzo immobile in poi, la locazione si presume svolta in forma imprenditoriale;
• scattano gli obblighi previsti dalla normativa amministrativa, fiscale e civilistica.

La modifica riguarda sia gli immobili destinati alle locazioni brevi, sia quelli concessi per finalità esclusivamente turistiche, indipendentemente dalla durata dei contratti.

Locazioni brevi e locazioni turistiche: ambito applicativo

Ai fini dell’applicazione della nuova soglia, occorre distinguere correttamente le fattispecie coinvolte:

• locazioni brevi, ai sensi dell’articolo 4 del D.L. 50/2017, ossia contratti di durata non superiore a 30 giorni, con o senza finalità turistiche;
• locazioni per finalità turistiche, anche di durata superiore a 30 giorni, disciplinate dalla normativa regionale e comunale.

Quando scatta l’obbligo di SCIA: il chiarimento della FAQ 7.2

Con la FAQ n. 7.2, pubblicata il 16 gennaio 2026, il Ministero del Turismo interviene per chiarire in modo puntuale quando il superamento della soglia numerica degli immobili comporta l’obbligo di presentare la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA).

Il quesito affrontato è il seguente: “Concedo in locazione più di due appartamenti. Sono soggetto all’obbligo di presentare la SCIA?”

La risposta del Ministero

La risposta è affermativa. Secondo il Ministero del Turismo, la SCIA deve essere presentata in tutti i casi in cui un soggetto conceda in locazione più di due appartamenti, rientrando così nella presunzione di imprenditorialità prevista dalla normativa vigente.

In particolare, l’obbligo riguarda:

• chi concede in locazione breve più di due appartamenti, ai sensi dell’articolo 4 del D.L. 24 aprile 2017, n. 50, quindi con contratti di durata non superiore a 30 giorni, indipendentemente dal fatto che la locazione sia o meno effettuata per finalità turistiche;
• chi concede in locazione, per esclusiva finalità turistica, più di due appartamenti, anche quando i contratti abbiano una durata superiore a 30 giorni.

Il superamento della soglia dei due immobili comporta, ai sensi dell’articolo 13-ter, comma 8, del D.L. 18 ottobre 2023, n. 145, l’automatico inquadramento dell’attività nella presunzione di esercizio in forma imprenditoriale, richiamando l’articolo 1, comma 595, della legge 30 dicembre 2020, n. 178, come modificato dalla Legge di Bilancio 2026.

Di conseguenza, il soggetto è tenuto a presentare la SCIA presso lo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP) del Comune nel cui territorio è svolta l’attività, quale adempimento amministrativo necessario per l’esercizio legittimo dell’attività stessa.

Decorrenza degli obblighi e assenza di effetti retroattivi: FAQ 7.3

Con la FAQ n. 7.3, il Ministero del Turismo fornisce un chiarimento rilevante in merito alla decorrenza temporale dell’obbligo di presentazione della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), escludendo espressamente qualsiasi applicazione retroattiva della nuova disciplina.

Attività avviate prima del 2 novembre 2024

Il Ministero chiarisce che le attività di locazione breve o di locazione per finalità turistiche che risultavano:

• già avviate in forma imprenditoriale prima del 2 novembre 2024;
• regolarmente esercitate nel rispetto della normativa vigente al momento dell’avvio;

non sono soggette a nuovi obblighi con effetto retroattivo.

Il chiarimento si fonda sulle disposizioni dell’articolo 13-ter del D.L. 18 ottobre 2023, n. 145, che:

• trova applicazione a decorrere dal 2 novembre 2024;
• prevede, al comma 15, che le relative disposizioni non producano effetti retroattivi.

Ne consegue che gli obblighi introdotti in materia di SCIA e presunzione di imprenditorialità operano esclusivamente per le attività che, a partire da tale data, rientrano nell’ambito applicativo della norma, in funzione del numero di immobili concessi in locazione e delle modalità di svolgimento dell’attività.

Conseguenze del superamento della soglia dei due immobili dopo la Legge di Bilancio 2026

La riduzione della soglia da quattro a due immobili, operata dalla Legge di Bilancio 2026, produce effetti immediati e rilevanti sul piano amministrativo, fiscale e civilistico.

A differenza del regime previgente, nel quale il possesso e la locazione di fino a quattro immobili non comportavano automaticamente l’inquadramento dell’attività come imprenditoriale, dal 1° gennaio 2026 il superamento del limite dei due appartamenti determina l’applicazione della presunzione legale di imprenditorialità.

Di conseguenza, dal terzo immobile concesso in locazione breve o per finalità turistiche, il soggetto è tenuto a rispettare una serie di obblighi che prima non risultavano necessariamente applicabili, tra cui:

• apertura della partita IVA, in quanto l’attività non è più qualificabile come gestione privatistica;
• presentazione della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) presso lo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP) del Comune territorialmente competente;
• assoggettamento agli adempimenti amministrativi previsti per le attività ricettive esercitate in forma imprenditoriale;
• rispetto dei requisiti di sicurezza, igienico-sanitari e urbanistici degli immobili;
• applicazione delle normative regionali e comunali di settore, spesso più stringenti rispetto al regime delle locazioni private.

Sul piano civilistico, l’attività viene ricondotta nell’ambito dell’articolo 2082 del codice civile, con qualificazione come attività d’impresa, superando definitivamente la logica dell’occasionalità che caratterizzava il precedente assetto normativo.

Profili sanzionatori: rafforzamento dei controlli e conseguenze operative

Le FAQ del Ministero del Turismo richiamano indirettamente anche l’attenzione sui profili sanzionatori, che assumono un rilievo maggiore alla luce del nuovo assetto normativo.

La mancata presentazione della SCIA, in presenza dei presupposti introdotti dalla Legge di Bilancio 2026, costituisce una violazione amministrativa rilevante.

Le sanzioni amministrative possono arrivare fino a un massimo di 10.000 euro, oltre alla possibilità per il Comune di adottare provvedimenti inibitori o di sospensione dell’attività fino alla regolarizzazione della posizione.

L’abbassamento della soglia numerica rende quindi più frequente il rischio di irregolarità per i soggetti che, in continuità con il passato, continuino a operare senza adeguare il proprio assetto amministrativo e fiscale.