Vendita senza agibilità Responsabilità venditore

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Gli acquirenti di immobili trasferiti senza certificato di agibilità, hanno diritto al risarcimento del danno da calcolarsi in base ai costi necessari per conseguirlo, oltre alla riduzione del prezzo di acquisto degli immobili medesimi.

A stabilirlo è il Tribunale di Roma, accogliendo parzialmente il ricorso di cinque acquirenti, che avevano acquistato altrettanti appartamenti ad uso residenziale privi di certificato di agibilità/abitabilità.

Responsabilità contrattuale venditore Risarcimento danni 

Accolta dunque la domanda dei ricorrenti volta ad ottenere il risarcimento del danno per responsabilità contrattuale del venditore, il quale – rileva il Tribunale - si era impegnato, al momento della vendita, a richiedere il suddetto certificato di abilità a sua cura ed a sue spese. Certificato che oltretutto serve a garantire la commerciabilità legale degli immobili destinati ad uso abitativo e che rientra fra i documenti che il venditore è per l’appunto tenuto a consegnare all'acquirente (salvo espressa esclusione convenzionale ai sensi dell’art. 1477 comma 3 c.c.), trattandosi di documento relativo all'uso della cosa venduta (in proposito, Corte di Cassazione sentenza n. 1701 del 23 gennaio 2009 e n. 16216 del 16 giugno 2008).

Limitata commerciabilità Riduzione del prezzo 

Il venditore convenuto va altresì condannato, nel caso di specie, alla riduzione dei rispettivi prezzi di acquisto, stante la limitata commerciabilità degli immobili in questione derivante dall'attuale mancanza del certificato di agibilità (ex art. 1489 c.c.). Detta riduzione va calcolata – precisano ancora i giudici romani – tenendo conto del tempo trascorso dai rispettivi atti di acquisto, senza ottenere il suddetto documento, che nella specie ha superato i limiti di tollerabilità (ben cinque anni).

Ritardo del Comune non giustifica il venditore 

Né può il venditore invocare, per giustificare il proprio inadempimento, il ritardo dell’Ufficio Condoni Edilizi del Comune nel rilasciare le concessioni edilizie nella specie in sanatoria, in quanto tenuto per legge e per contratto a far conseguire agli acquirenti, almeno in tempi ragionevoli, i certificati di agibilità. Contrariamente, il ricorrente si è rivelato negligente nel provvedere (solo dopo la scadenza del termine) all'integrazione documentale richiesta da tale Ufficio, e nel tacere colpevolmente, nelle domande di concessione, alcuni vizi di regolarità urbanistica ed edilizia esistenti, mostrandosi altresì del tutto trascurato nella formazione e conservazione dei documenti occorrenti per conseguire l’abitabilità.

E neppure è ipotizzabile un concorso di colpa degli attori acquirenti ex art. 1227 c.c. nella causazione dei danni, per aver richiesto al convenuto costruttore di realizzare gli abusi edilizi che avrebbero poi reso necessario il conseguimento delle concessioni in sanatoria, posto che nelle relative domande di concessione, le opere difformi al progetto assentito sono state indicate quando gli attori non avevano ancora acquistato né promesso di acquistare gli immobili. Né il convenuto ha minimamente provato che le difformità riscontrate sono state richieste dagli acquirenti.

Risarcimento pari al costo per ottenere certificato 

A tal proposito – precisa ancora il Tribunale con sentenza n. 194 depositata l’8 gennaio 2016 – il risarcimento dei danni per mancato rilascio del certificato di abitabilità, va parametrato al costo necessario per ottenere da terzi professionisti tutta la documentazione volta a conseguire detto certificato, mentre va respinta la domanda ad ottenere dallo stesso convenuto la consegna di tali documenti.

Venditore non sana in tempo Paga doppia caparra

Con ulteriore recente pronuncia di merito, il Tribunale di Milano, quarta sezione civile, ha condannato il promittente venditore di un immobile a pagare il doppio della caparra (ritenendo dunque legittimo il recesso del promissario acquirente) in quanto era riuscito a sanare l’immobile medesimo solo dopo la data prevista per la stipula del definitivo.

La consulenza tecnica disposta dal giudice, ha infatti rilevato che le difformità urbanistiche ed amministrative allegate dall'acquirente persistevano ancora alla data del rogito e solo dieci giorni dopo il venditore aveva spedito una raccomandata con cui dichiarava di aver ottenuto i documenti per mettere in regola l’immobile.

Ma nonostante il ritardo di soli alcuni giorni – ha concluso il Tribunale con sentenza n. 4745 del 16 aprile 2015 – l’inadempimento del venditore deve dirsi grave in quanto, innanzitutto, al momento del rogito ha posto in essere dichiarazioni che sapeva non essere suffragate dai fatti. La condotta tenuta risulta pertanto contraria a buona fede ed idonea a nuocere gravemente l’affidamento della promissaria acquirente nella capacità del venditore di adempiere le obbligazioni contrattuali assunte in sede di preliminare.

Predisposizione atti agibilità Spetta al venditore 

Sempre in argomento, la Corte di Cassazione, seconda sezione civile, ha ritenuto fondata la richiesta di risarcimento danni avanzata dagli acquirenti di un immobile, in conseguenza dell’inadempimento, da parte della società edilizia venditrice, dell’obbligo di consegnare l’immobile dotato del necessario requisito di abitabilità. E ciò anche in assenza di una preventiva richiesta di risoluzione del contratto, attesa l’autonomia dei rimedi in considerazione, non costituendo cioè l’azione di risoluzione un presupposto né logico né necessario dell’evento di danno.

Con l’occasione la Suprema Corte ha affermato il principio secondo cui, la diligenza che incombe sul venditore, essendo connessa all'assunzione dell'obbligo di consegnare un immobile provvisto del requisito di abitabilità, ha per oggetto la scrupolosa predisposizione ed il controllo di tutti gli atti finalizzati all'ottenimento della predetta licenza di abitabilità, ivi compresi gli atti presupposti all'utile esperimento dell'iter amministrativo e tra questi, la verifica dell'esistenza di una formale lottizzazione, che si pone a monte di tutto l'iter.

Condotte, queste ultime, non esigibili dall'acquirente, il quale legittimamente confida nell'obbligo assunto dal venditore.

Sulla scorta di detta affermazione, gli ermellini – con sentenza n. 20349 del 9 ottobre 2015 – hanno respinto il ricorso della società venditrice avverso la sua condanna al risarcimento dei danni nei confronti degli acquirenti, cui aveva alienato un immobile poi sottoposto a confisca nell'ambito di un procedimento per il reato di lottizzazione abusiva.

Agibilità requisito essenziale Aliud pro alio  

In ulteriori pronunce, la Cassazione precisa ancora che il certificato di agibilità dell’immobile oggetto di compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta che vale ad incidere sull'attitudine della stessa ad assolvere la sua funzione economico – sociale. Il compratore può dunque far valere la responsabilità contrattuale del venditore, che nella specie si configura per la consegna di aliud pro alio (Corte di Cassazione, sentenza n. 23157 dell’11 ottobre 2013 e n. 25040 del 27 novembre 2009).

Si ricorda in proposito che la vendita aliud pro alio, di creazione giurisprudenziale, sussiste allorché la cosa consegnata sia del tutto diversa da quella dedotta in contratto, perché appartenente ad un genus differente o perché presenta difetti che le impediscono di assolvere alla sua naturale funzione o a quella concreta assunta come essenziale dalle parti. Detta caratteristica, secondo risalente e consolidata giurisprudenza di legittimità, risulta integrata per effetto della mancanza del certificato di abitabilità, ritenuto in grado, per l’appunto, di condizionare il bene ad assolvere la sua funzione economico – sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità (Corte di Cassazione, sentenza n. 2712 del 23 marzo 1999, n. 18859 dell’8 luglio 2008, n. 1701 del 23 gennaio 2009, n. 23157 dell’11 ottobre 2013).

In presenza di vendita aliud pro alio – ravvisata per mancanza del suddetto certificato – il compratore ha la possibilità di esperire sia la domanda di risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c. (in cui andrà valutata l’importanza dell’inadempimento), sia quella risarcitoria, sia, infine, l’eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. (in proposito, Corte di Cassazione, sentenza n. 1701 del 23 gennaio 2009, n. 25040 del 27 novembre 2009) in relazione ai menzionati obblighi facenti capo al venditore ai sensi dell’art. 1477 c.c. 

In senso difforme, la Cassazione ha in altra occasione ritenuto che la mancata consegna del certificato di agibilità al momento della vendita di un immobile, non solo non comporta la nullità del contratto (non c’è alcuna norma che proibisca la circolazione di abitazioni o edifici non agibili), ma non dà luogo nemmeno alla fattispecie di aliud pro alio, bensì alla richiesta di declaratoria di responsabilità contrattuale in capo al venditore, con conseguente risarcimento danni per la ridotta commerciabilità del bene (Corte di Cassazione, sentenza n. 629 del 14 gennaio 2014).

Niente aliud pro alio con consegna successiva 

In altre ipotesi, la medesima Corte di legittimità ha escluso ancora la fattispecie dell’aliud pro alio ove il rilascio del certificato sia comunque avvenuto, sebbene successivamente, così perfezionandosi il contratto per aver raggiunto la sua funzione economica e sociale (Corte di Cassazione, sentenza n. 259 dell’8 gennaio 2013).

Niente aliud pro alio Immobili d’epoca accettati da acquirente

Allo stesso modo, ha escluso l’aliud pro alio, nell'ipotesi in cui la compravendita (non accompagnata dal certificato di agibilità) abbia ad oggetto immobili collocati in uno stabile d’epoca, nello stato di fatto come visto e gradito dall'acquirente, dovendo in tal caso valutarsi l’esiguità del prezzo o altre circostanze atte a dimostrare la conoscibilità delle caratteristiche funzionali del bene in capo alla parte acquirente (Corte di Cassazione, sentenza n. 1373 del 21 gennaio 2013).

Soffitta non agibile Eccezione di inadempimento

Si segnala infine un’ulteriore decisione di merito (Tribunale di Roma, sentenza del 10 gennaio 2012), secondo cui deve ritenersi legittima l’eccezione di inadempimento ex art. 1460 sollevata dal compratore allorché il venditore non gli abbia nel frattempo procurato l’agibilità della soffitta. Né può il venditore medesimo, in tal caso, invocare il risarcimento dei danni ex art. 1337 c.c. per la rottura delle trattative, essendo detta interruzione dettata da un giustificato motivo. 

Quadro Normativo

art. 1477 comma 3 c.c.; art. 1489 c.c.; art. 1227 c.c.; art. 1453 c.c.; art. 1460 c.c.; art. 1337 c.c.; Tribunale di Roma, sentenza n. 194 dell’8 gennaio 2016; Corte di Cassazione, sentenza n. 1701 del 23 gennaio 2009; Corte di Cassazione, sentenza n. 16216 del 16 giugno 2008; Tribunale di Milano, sentenza n. 4745 del 16 aprile 2015; Corte di Cassazione, sentenza n. 20349 del 9 ottobre 2015; Corte di Cassazione, sentenza n. 23157 dell’11 ottobre 2013; Corte di Cassazione, sentenza n. 25040 del 27 novembre 2009; Corte di Cassazione, sentenza n. 2712 del 23 marzo 1999; Corte di Cassazione, sentenza n. 18859 dell’8 luglio 2008;  Corte di Cassazione, sentenza n. 629 del 14 gennaio 2014; Corte di Cassazione, sentenza n. 1373 del 21 gennaio 2013; Tribunale di Roma, sentenza del 10 gennaio 2012.