Titolo indicato? Compravendita valida anche se l’immobile è difforme

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Valida la compravendita dell’immobile difforme dal permesso di costruire se nell’atto è riportata la dichiarazione dell’alienante con gli estremi del titolo urbanistico.

La nullità, infatti, si ha solo se non esiste un titolo che ne abbia fondato la costruzione oppure se nell’atto venga falsamente dichiarato il rilascio di un titolo edilizio in realtà inesistente.

Sezioni Unite civili chiamate a risolvere un contrasto giurisprudenziale

Le Sezioni Unite civili della Cassazione sono state chiamate a risolvere un contrasto nella giurisprudenza di legittimità per quanto riguarda l'interpretazione della sanzione di nullità prevista dagli articoli 17 e 40 della Legge n. 47/1985 e 46 del TU di cui al DPR n. 380/2001.

Si tratta della nullità degli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della concessione ad edificare o della concessione in sanatoria.

Nullità “testuale”

I giudici delle Sezioni Unite – sentenza n. 8230 del 22 marzo 2019 - dopo aver ricordato le due teorie, cosiddette “formale” e “sostanziale” sulla nullità, hanno evidenziato che, nella specie, si è in presenza di una nullità che va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art. 1418 del Codice civile, secondo quanto ritenuto dalla teoria c.d. formale, con la precisazione in base alla quale essa ne costituisce una specifica declinazione, e va definita “testuale”, essendo volta a colpire gli atti in essa menzionati.

Per gli Ermellini, ossia, il dettato normativo indica che il titolo deve realmente esistere e, quale corollario a valle, che l'informazione che lo riguarda, oggetto della dichiarazione, deve esser veritiera.

Conseguentemente, la dichiarazione mendace va assimilata alla mancanza di dichiarazione, e l'indicazione degli estremi dei titoli abilitativi in seno agli atti dispositivi previsti dalla norma non ne costituisce un requisito meramente formale, rilevando piuttosto quale veicolo per la comunicazione di notizie e per la conoscenza di documenti.

In altri termini, essa ha valenza essenzialmente informativa nei confronti della parte acquirente, e, poiché la presenza o la mancanza del titolo abilitativo non possono essere affermate in astratto, ma devono esserlo in relazione al bene che costituisce l'immobile contemplato nell'atto, la dichiarazione oltre che vera, deve esser riferibile, proprio, a detto immobile.

Così, in presenza di una dichiarazione reale e riferibile all'immobile, il contratto sarà in conclusione valido, e tanto a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo in esso menzionato.

Questo per la decisiva ragione che tale profilo esula dal perimetro della nullità in quanto non è previsto dalle disposizioni che la comminano, e tenuto conto del condivisibile principio generale, secondo cui le norme che, ponendo limiti all'autonomia privata e divieti alla libera circolazione dei beni, sanciscono la nullità degli atti debbono ritenersi di stretta interpretazione, sicché esse non possono essere applicate, estensivamente o per analogia, ad ipotesi diverse da quelle espressamente previste.

Principi di diritto

Di seguito i due principi di diritto enunciati dalle Sezioni Unite civili:

"La nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della L n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità “testuale”, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile."

"In presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato".