Superbonus e plusvalenze immobiliari: la donazione non esonera dalla tassazione

Con la risoluzione n. 62/E del 30 ottobre 2025, l’Agenzia delle Entrate è tornata a pronunciarsi su un tema di particolare rilievo in materia di plusvalenze immobiliari derivanti da interventi agevolati con il Superbonus. 

Il documento chiarisce l’ambito applicativo delle disposizioni introdotte dalla Legge di Bilancio 2024 (legge n. 213/2023), con riferimento alle cessioni di immobili oggetto di lavori di riqualificazione energetica o antisismica realizzati con le agevolazioni previste dall’articolo 119 del Decreto legge n. 34/2020 (c.d. “Decreto Rilancio”).

In particolare, l’Agenzia precisa che, se la cessione a titolo oneroso avviene entro dieci anni dalla conclusione dei lavori, la plusvalenza è imponibile, salvo due eccezioni tassative.

La risoluzione ha dunque l’obiettivo di confermare e circoscrivere il perimetro di applicazione della tassazione sulle plusvalenze immobiliari, con particolare attenzione al caso in cui l’immobile sia stato ricevuto in donazione — ipotesi che, come chiarito dall’Agenzia, non è assimilabile alla successione ai fini dell’esclusione prevista dalla norma.

Donazione dell’immobile e dubbi sulla tassazione della plusvalenza

Nell’istanza di interpello esaminata nel documento di prassi del 30 ottobre 2025, il contribuente chiede se, in caso di cessione dell’immobile, sorga una plusvalenza imponibile ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b-bis), TUIR.

L’istante dichiara che:

• nel 2012 ha ricevuto in donazione un’unità immobiliare dalla madre, la quale ne era divenuta proprietaria per successione a seguito del decesso del coniuge;
• ha beneficiato del Superbonus previsto dall’articolo 119 del Decreto-Legge 19 maggio 2020, n. 34 (c.d. Decreto Rilancio), in relazione alle spese sostenute per specifici interventi edilizi effettuati sull’immobile;
• tali interventi si sono conclusi nel dicembre 2024;
• l’immobile non è mai stato adibito ad abitazione principale, né del contribuente né di un suo familiare.

Avendo manifestato l’intenzione di cedere a titolo oneroso l’immobile nel corso del 2025, l’istante ha chiesto all’Agenzia delle Entrate di chiarire se la plusvalenza derivante dalla vendita sia soggetta a tassazione, in considerazione del fatto che l’immobile era stato ricevuto in donazione da un soggetto che, a sua volta, lo aveva acquisito per successione.

Nella propria interpretazione, il contribuente ha sostenuto che la plusvalenza non debba essere assoggettata a tassazione, ritenendo che la provenienza originaria dell’immobile per successione (in capo alla madre donante) consenta di estendere anche a sé stesso l’esclusione prevista dall’articolo 67, comma 1, lett. b-bis) del TUIR per gli immobili acquisiti per successione.

Normativa di riferimento e sue eccezioni

La risoluzione n. 62/E/2025 trova fondamento nella disciplina introdotta dall’articolo 1, commi 64-67, della Legge n. 213/2023 (Legge di Bilancio 2024), che ha modificato l’articolo 67 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR – D.P.R. 917/1986), introducendo la nuova lettera b-bis) del comma 1.

Tale disposizione ha esteso il regime di tassazione delle plusvalenze immobiliari ai casi in cui l’immobile oggetto di cessione sia stato interessato da interventi edilizi agevolati con il Superbonus, di cui all’articolo 119 del Decreto-Legge 34/2020 (Decreto Rilancio), a condizione che la vendita avvenga entro dieci anni dalla conclusione dei lavori.

In particolare, la norma stabilisce che costituiscono redditi diversi - e dunque imponibili ai fini IRPEF - “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del D.L. 34/2020, che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione”.

La stessa disposizione prevede, tuttavia, due eccezioni tassative che escludono la formazione della plusvalenza imponibile:

1. Immobili acquisiti per successione (mortis causa)
   In tal caso, la cessione dell’immobile non genera plusvalenza imponibile, indipendentemente dal periodo intercorso tra la conclusione dei lavori e la vendita.
2. Immobili adibiti ad abitazione principale
   Sono escluse dalla tassazione le cessioni di immobili che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o di un suo familiare per la maggior parte dei dieci anni antecedenti la cessione o, qualora il periodo di possesso sia inferiore, per la maggior parte del periodo di detenzione.

Entrate: la donazione non è equiparabile alla successione

Nella risoluzione n. 62/E del 30 ottobre 2025, l’Agenzia delle Entrate ha ritenuto imponibile la plusvalenza derivante dalla cessione dell’immobile oggetto di interventi agevolati con il Superbonus, chiarendo in modo inequivocabile che la donazione non è assimilabile alla successione ai fini dell’applicazione dell’articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR.

L’Amministrazione finanziaria, dopo aver richiamato il contenuto della norma, ribadisce che: “Se viene ceduto a titolo oneroso un immobile oggetto di interventi ammessi al Superbonus prima che siano trascorsi dieci anni dalla conclusione degli stessi, la plusvalenza derivante da tale cessione è, in linea di principio, imponibile, tranne nell’ipotesi in cui il cedente abbia acquisito l’immobile per successione oppure qualora l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale (propria o di un suo familiare) per il periodo minimo indicato dalla norma”.

Nel caso di specie, l’immobile non è stato acquisito per successione, ma per donazione; inoltre, non è stato adibito ad abitazione principale del contribuente o di un suo familiare. Per tali ragioni, non opera alcuna delle due eccezioni previste dal legislatore e la plusvalenza è soggetta a tassazione.

Pertanto, secondo l’Agenzia delle Entrate, la donazione non può essere equiparata alla successione, poiché si tratta di due fattispecie giuridiche distinte:

• la successione comporta il trasferimento mortis causa del patrimonio del de cuius agli eredi, e la norma riconosce in tale ipotesi un’esclusione specifica dall’imposizione della plusvalenza, anche in considerazione della mancanza di un intento speculativo;
• la donazione, invece, è un atto inter vivos con effetti traslativi immediati, che può costituire una forma di pianificazione patrimoniale, ma non è assimilabile alla successione né per natura giuridica né per finalità.

Per questo motivo, la provenienza dell’immobile per donazione, anche se il donante lo aveva ricevuto per successione, non consente di beneficiare dell’esclusione prevista dall’articolo 67, comma 1, lett. b-bis), del TUIR.

Superbonus, trattamento fiscale della plusvalenza da cessione di un immobile

In base a tale interpretazione, l’Agenzia precisa che, qualora il contribuente proceda alla cessione a titolo oneroso dell’immobile prima che siano decorsi dieci anni dalla conclusione degli interventi Superbonus (dicembre 2024), la plusvalenza generata sarà imponibile e dovrà essere determinata ai sensi dell’articolo 68 del TUIR.

La conclusione dell’Agenzia è, quindi, chiara:

La donazione non rientra tra le ipotesi di esclusione previste dalla norma e, pertanto, non evita la tassazione della plusvalenza.

La finalità del legislatore, confermata dall’interpretazione dell’Amministrazione, è quella di evitare condotte speculative successive all’esecuzione di interventi agevolati, garantendo un recupero parziale del vantaggio fiscale ottenuto con il Superbonus, in coerenza con le modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2024.