Subito “trasferito” il bene locato

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Con risoluzione n. 338/E del 1° agosto 2008, l’agenzia delle Entrate rilascia precisazioni per il futuro acquirente circa la deduzione fiscale delle quote di ammortamento sul bene condotto in affitto. In particolare, si fa chiarezza sul patto di vendita, evidenziando la duplice valenza fiscale e civilistica dello stesso: la locazione con patto di futura vendita comporta l’uscita immediata dei beni dal bilancio del cedente. La regola fiscale che impone la rilevazione anticipata del ricavo deve, infatti, trovare riflesso anche nelle scritture contabili. Analizzando il caso di un’impresa consortile che ha acquisito il diritto di superficie su un’area comunale per realizzare capannoni artigianali da destinare ai soci (il rapporto che lega la società ai soci è proprio un contratto di locazione con patto di futura vendita vincolante per le parti), le Entrate fanno presente che il disposto normativo dell’articolo 109 del Tuir, che fa coincidere il momento di imputazione temporale dei proventi derivanti dalle locazioni con patto di futura vendita con l’esercizio di conclusione del contratto di locazione, ha valenza non solo fiscale ma anche bilancistica. Per tale ragione, la società proprietaria dell’immobile deve eliminare dal proprio bilancio il valore dell’immobile, iscrivendo il correlato componente reddituale già alla data in cui essa raggiunge l’accordo vincolante con l’affittuario, senza attendere il trasferimento formale della proprietà. Dal punto di vista dell’Iva, invece, la risoluzione 338/E precisa che il riaddebito ai soci di costi sostenuti dalla società per l’acquisizione dell’immobile costituisce una componente del costo di cessione, e in quanto tale da assoggettare ad Iva già al momento della stipula del contratto.