Rivalutazione per terreni e partecipazioni in possesso al primo gennaio 2018

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L’ultima Legge di Bilancio (Legge 205 del 27 dicembre 2017) ha riproposto la possibilità per la rideterminazione dei valori di acquisto delle partecipazioni non negoziate in mercati regolamentati, dei terreni edificabili e con destinazione agricola, in possesso alla data del primo gennaio 2018.

Per effetto della rideterminazione, le plusvalenze (che si inquadrano tra i redditi diversi), derivanti dalla cessione a titolo oneroso delle partecipazioni e dei terreni, sono calcolate assumendo il valore rideterminato al posto del costo o valore di acquisto.

La normativa nel suo complesso è caratterizzata da una prospettiva di continuità rispetto a quanto già previsto negli anni precedenti a partire dalla Legge Finanziaria per il 2002.

La valutazione deve risultare da un’apposita perizia redatta da un professionista e asseverata entro il 30 giugno 2018 (data che slitta al 2 luglio essendo il 30 sabato).

Inoltre, affinché possa perfezionarsi la rivalutazione, è necessario effettuare un versamento di una imposta sostitutiva pari al’8% (unificata da diversi anni) sul valore rideterminato, sia per le partecipazioni qualificate e non, che per i terreni.

Per il versamento ci sarà tempo fino al 2 luglio 2018, e quest’ultimo potrà comunque essere effettuato anche in tre soluzioni.

 

Introduzione della rivalutazione

La rivalutazione è stata introdotta ad opera della Legge 448/2001 (Finanziaria 2002), che ha consentito per la prima volta ai contribuenti che detenevano, alla data del 1° gennaio 2002, titoli, quote o diritti, non negoziati in mercati regolamentati, e terreni edificabili anche con destinazione agricola la rideterminazione del costo o valore di acquisto.

Il valore “rideterminato” era utilizzato per il calcolo delle plusvalenze generate dalla cessione dei suddetti beni, che costituiscono redditi diversi (ex articolo 67, comma 1, lettere a, b, c e c-bis, Tuir).

Per utilizzare il valore “rideterminato”, bisognava effettuare il versamento di una imposta sostitutiva del 2% o del 4% del valore risultante da una apposita perizia giurata di stima.

 

La rivalutazione introdotta nel 2002 è stata per la prima volta “riproposta” dal D.L. 282/2002, con l’estensione alle partecipazioni non quotate e ai terreni edificabili e con destinazione agricola posseduti alla data del 1° gennaio 2003.

A partire dal 2003, l’applicazione del regime di rivalutazione è stato sempre ripreso di anno in anno; tuttavia, non diventando mai una misura a regime si deve ogni anno aspettare la sua inclusione e relativa proroga nelle leggi di bilancio.

 

La rideterminazione per il 2018

La Legge di Bilancio 2018, in continuità con quanto avvenuto in passato e quanto previsto dalla norma istitutiva, ha riproposto la rideterminazione anche per il 2018, confermando le stesse disposizioni della normativa iniziale con l’applicazione delle disposizioni anche per i beni (partecipazioni non negoziate in mercati regolamentati e terreni edificabili e con destinazione agricola) posseduti alla data del 1° gennaio 2018.

 

La proroga, dunque, conferma quanto previsto negli anni precedenti, anche rispetto alla misura dell’imposta sostitutiva, riproponendo la stessa aliquota.

 

Inizialmente l’aliquota prevista era del 4% per le partecipazioni qualificate, del 2% per quelle non qualificate e del 4% per i terreni.

La Legge di Bilancio 2016 ha innalzato le aliquote sui valori di acquisto “rideterminati” delle partecipazioni non quotate all’8% (qualificate e non qualificate), stesso valore anche per la rideterminazione del terreni, edificabili o con destinazione agricola, che dal 4% viene portata all’8%.

La Legge di Bilancio 2017 (Legge 232/2016) e la Legge di Bilancio 2018, nel riproporre (rispettivamente per il 2017 e per il 2018) una “nuova” edizione della rideterminazione, hanno indicato le stesse aliquote previste negli anni precedenti venendosi sostanzialmente a determinare un'unica aliquota dell’8%.

 

Rivalutazione delle partecipazioni non quotate

 

Alla luce della riapertura dei termini per il 2018, agli effetti della determinazione dei redditi diversi disciplinati dall’articolo 67, comma 1, lettere c (plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di partecipazioni qualificate) e c-bis (plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di partecipazioni non qualificate) del Tuir, per i titoli, le quote o i diritti non negoziati nei mercati regolamentati, posseduti alla data del 1° gennaio 2018, può essere assunto, al posto del costo o valore di acquisto, il valore della frazione del patrimonio netto della società, associazione o ente, determinato sulla base di una perizia giurata di stima, previo versamento dell’imposta sostitutiva.

 

Tale valore “rideterminato” può essere utilizzato per il realizzo delle plusvalenze, vale a dire in caso di cessione a titolo oneroso di partecipazioni qualificate e non qualificate.

Tale valore non può essere, invece, utilizzato per la determinazione di redditi di capitale (proventi percepiti a seguito del rimborso di partecipazioni o di altri investimenti aventi natura partecipativa, a seguito di recesso o esclusione del socio o della liquidazione della società).

 

NB! - La possibilità di rideterminare il valore fiscale delle partecipazioni, prescinde dal regime scelto dal contribuente per la tassazione dei redditi diversi di natura finanziaria (regime della dichiarazione, regime del risparmio amministrato e regime del risparmio gestito).

 

La rideterminazione del prezzo di acquisto per i titoli, quote e diritti non negoziati sui mercati regolamentati posseduti all’1° gennaio 2018, ammessa da coloro che possiedono partecipazioni idonee a produrre redditi diversi è possibile per:

• persone fisiche, purché la partecipazione non sia posseduta nell’esercizio di attività d’impresa, arti o professioni o in relazione alla qualità di lavoratore dipendente;
• società semplici e i soggetti ad essi equiparati ai sensi dell’art. 5, D.P.R. 917/1986;
• enti non commerciali;
• soggetti non residenti per le plusvalenze derivanti da cessione a titolo oneroso di partecipazioni in società residenti in Italia che non siano riferibili a stabili organizzazioni.

 

Per l’erede è consentito procedere alla rivalutazione delle partecipazioni ricevute, mediante successione, successivamente alla data dell’1° gennaio 2018 se il de cuius:

• le possedeva a tale data;
• prima del decesso aveva conferito il mandato al professionista per la redazione della perizia. La suddetta deroga non vale per i terreni.

 

Relativamente alla procedura di rivalutazione, e secondo quanto indicato nella circolare n. 12 del 31 gennaio 2002, si possono fare le seguenti precisazioni:

• possono accedere alla rivalutazione coloro che al 1° gennaio 2018, sono titolari di partecipazioni non quotate anche se, successivamente a tale data, sia stata deliberata l’ammissione alla quotazione;
• è possibile la rideterminazione del valore delle partecipazioni per le quali è stata disposta la revoca dalla negoziazione nei mercati regolamentati, a patto che tale evento sia intervenuto prima del 1° gennaio 2018;
• non è possibile procedere alla rivalutazione delle partecipazioni sospese dalla negoziazione;
• è possibile procedere alla rideterminazione del valore di acquisto anche solo per una parte della partecipazione detenuta.

 

Ai fini di effettuare la rivalutazione è necessario:

• far redigere da professionisti abilitati una perizia giurata di stima entro il 2 luglio 2018 (il 30 giugno 2018 cade di sabato), che attribuisca il valore del terreno o della partecipazione all’1° gennaio 2018.

 

Per redigere la perizia di stima bisogna essere iscritti all’Albo dei Dottori Commercialisti, dei ragionieri e periti commerciali, nell’elenco dei revisori contabili, nonché dei periti regolarmente iscritti alle camere di commercio.

L’asseverazione della perizia può essere effettuata presso la cancelleria del tribunale, gli uffici dei giudici di pace e i notai.

La redazione e il giuramento della perizia devono essere effettuati entro il 30 giugno 2018.

 

Se la relazione giurata di stima è stata predisposta per conto della stessa società o ente nel quale la partecipazione è posseduta, la relativa spesa è deducibile dal reddito d’impresa in quote costanti nell’esercizio in cui è stata sostenuta e nei quattro successivi.

 

Se, invece, la relazione è stata predisposta per conto di tutti o di alcuni dei possessori dei titoli, quote o diritti, la spesa è portata in aumento del valore di acquisto della partecipazione in proporzione al costo effettivamente sostenuto da ciascuno dei possessori.

 

Nel caso di rideterminazione del valore d’acquisto delle partecipazioni non quotate (qualificate e non qualificate), l’assunzione del valore “rideterminato”, in luogo del costo del valore d’acquisto, non consente il realizzo di minusvalenze.

Quindi, nel caso di cessione delle partecipazioni rivalutate, il confronto tra il corrispettivo di vendita e il valore di perizia, non darà luogo a minusvalenze fiscalmente rilevanti anche nella ipotesi di rideterminazione parziale del costo della partecipazione.

 

Terreni edificabili e con destinazione agricola

Per quanto concerne la rivalutazione del valore di acquisto dei terreni edificabili e con destinazione agricola, posseduti alla data del 1° gennaio 2018, la norma non è dissimile da quella prevista per le partecipazioni non quotate anche se vi sono alcune piccole differenze.

I principali riferimenti normativi sono l’articolo 7 delle legge 448/2001 e l’articolo 2, comma 2, del decreto legge 282/2002.

Agli effetti della determinazione dei redditi diversi disciplinati dall’articolo 67, comma 1, lettere a (plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni, o l’esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici) e lettera b (plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria), del Tuir, per i terreni edificabili e con destinazione agricola, in possesso alla data del 1° gennaio 2018, si può assumere, in luogo del costo o valore di acquisto, il valore a tale data determinato sulla base di una perizia giurata di stima, previo versamento dell’imposta sostitutiva.

 

In questo caso la perizia può essere redatta da soggetti iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali edili, nonché dai periti regolarmente iscritti alle camere di commercio.

 

L’asseverazione della perizia può essere effettuata presso la cancelleria del tribunale, gli uffici dei giudici di pace e i notai, la redazione e il giuramento della perizia devono essere effettuati entro il 30 giugno 2018.

 

Per la redazione e il giuramento della perizia, l’Agenzia delle Entrate, in un primo momento, aveva chiarito che nel caso di cessione dei terreni, ai fini della determinazione della plusvalenza:

• il valore rideterminato non potesse essere utilizzato prima della redazione e del giuramento della perizia in quanto nell’atto di cessione deve essere indicato il valore periziato del bene.

 

In merito la Cassazione fa riferimento anche ad una “data successiva” ed in particolare ha più volte affermato che può essere assunto come valore iniziale, in luogo del costo o del valore di acquisto, quello determinato “sulla base di una perizia giurata anche se asseverata in data successiva alla stipulazione, attesa l’assenza di limitazioni poste dalla legge” (tra le altre si segnala l’Ordinanza del 28 novembre 2013, n. 26714 e l’ordinanza del 14 maggio 2014, n. 10561), quindi a parere della Corte, la circostanza che la perizia giurata sia stata asseverata successivamente al rogito non incide sulla validità dell’agevolazione.

 

Alla luce di tale orientamento, l’Amministrazione finanziaria, nella risoluzione n. 53 del 27 maggio 2015, supera le indicazioni fornite in precedenza, ma chiarisce che la perizia, ancorché non asseverata e giurata, deve essere redatta prima del rogito, anche in dipendenza del fatto che nello stesso atto va inserito il valore peritale.

 

NB! - La perizia, i dati identificativi del professionista che la redige e il codice fiscale del titolare del bene periziato, nonché le ricevute di versamento dell’imposta sostitutiva, devono essere conservate dal contribuente ed esibite o trasmesse a richiesta dell’Amministrazione Finanziaria.

 

Relativamente al costo per la relazione giurata di stima, questo è portato in aumento del valore di acquisto del terreno nella misura in cui è stato effettivamente sostenuto.

 

Imposte dirette e indirette

Con riferimento ai riflessi sulle imposte, l’Agenzia delle Entrate ha precisato (nella sopra citata risoluzione) che il valore rideterminato costituisce valore minimo di riferimento, non solo per il calcolo della plusvalenza rilevante ai fini delle imposte dirette, ma anche per il calcolo delle imposte indirette dovute per il trasferimento del terreno.

 

L’Amministrazione ha anche affrontato la questione relativa all’ipotesi di indicazione nell’atto di cessione del terreno di un valore inferiore a quello risultante dalla perizia giurata di stima.

 

In merito richiamando anche propri precedenti chiarimenti ha sancito:

• che qualora il venditore utilizzi un valore diverso dal valore attribuito al terreno dalla perizia, ai fini delle imposte di trasferimento, valgono le regole sulla determinazione della base imponibile dettate dalle singole leggi d’imposta e, per il calcolo della plusvalenza, deve essere assunto, come valore iniziale di riferimento, il costo o il valore di acquisto del terreno;
• la possibilità di rideterminare al ribasso il valore di un terreno, con la condizione che venga effettuata una nuova perizia di stima utilizzando un nuovo e più ridotto, valore normale minimo di riferimento;
• affinché il valore “rideterminato” possa assumere rilievo agli effetti del calcolo della plusvalenza, è necessario che esso costituisca valore normale minimo di riferimento anche ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale.

 

Nel caso in cui il contribuente intende avvalersi del valore rideterminato, deve necessariamente indicarlo nell’atto di cessione, anche se il corrispettivo è inferiore e le imposte di registro, ipotecaria e catastale devono essere assolte sul valore di perizia indicato nell’atto di trasferimento.

 

Se invece nell’atto di trasferimento viene indicato un valore inferiore a quello rivalutato, si rendono applicabili le regole ordinarie di determinazione delle plusvalenze indicate nell’articolo 68, Tuir, senza tener conto del valore rideterminato.

 

Il contribuente che indica nell’atto di cessione del terreno un valore inferiore a quello determinato con la perizia giurata di stima, si espone a una rettifica da parte del fisco anche con riferimento alla determinazione della plusvalenza tassabile, non potendo far valere gli effetti della rivalutazione.

 

Tale orientamento risponde all’esigenza di assicurare la semplificazione dell’attività di controllo del valore normale ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale.

 

NB! - Sarebbe di ostacolo all’attività di controllo consentire al contribuente di dichiarare un valore inferiore a quello originariamente periziato (e non rideterminato con una “nuova” perizia).

 

L’Agenzia specifica che la ratio sottostante alla norma in esame (contrasto all’occultamento della base imponibile ai fini delle imposte indirette) viene meno nei casi in cui:

• lo scostamento del valore indicato nel medesimo atto rispetto a quello periziato, ossia quello minimo di riferimento previsto dalla norma, sia poco significativo e tale da doversi imputare a un mero errore più che alla volontà di conseguire un indebito vantaggio fiscale.
• pur avendo indicato nell’atto un corrispettivo anche sensibilmente inferiore rispetto a quello periziato, viene fatta menzione nello stesso atto della intervenuta rideterminazione del valore.

 

Il versamento dell’imposta sostitutiva

La rideterminazione del costo o valore di acquisto delle partecipazioni non negoziate in mercati regolamentati e dei terreni edificabili e con destinazione agricola, serve a calcolare le plusvalenze che emergono in sede di cessione a titolo oneroso di tali beni.

La possibilità di effettuare la rivalutazione (come già detto) è riservata ai soggetti che qualora cedessero tali beni, realizzerebbero redditi diversi.

L’aliquota dell’imposta sostitutiva è pari all’8% sia per la rivalutazione dei terreni sia per la rivalutazione delle partecipazioni, a prescindere dalla circostanza che siano qualificate o non qualificate.

Per la determinazione dell’importo dovuto, tale aliquota deve essere applicata sul valore di perizia e il versamento dovrà essere effettuato tramite il modello F24:

• in un’unica soluzione, entro il 30 giugno 2018 (il termine, slitta al 2 luglio perché il 30 giugno cade di sabato) oppure;
• in tre rate annuali uguali, rispettivamente il 2 luglio 2018, 30 giugno 2019 e 30 giugno 2020.

 

Sull’importo delle rate successive alla prima sono dovuti gli interessi da versare contestualmente a ciascuna rata.

 

Il versamento dell’intera imposta sostitutiva (ovvero della prima rata) oltre il termine previsto dalla norma, non permette l’utilizzo del valore rideterminato ai fini del calcolo della plusvalenza realizzata, il contribuente potrà richiedere il rimborso dell’imposta sostitutiva versata oltre il termine.

 

Perfezionamento della rivalutazione

Sul perfezionamento del meccanismo, l’Agenzia ha chiarito che la stessa rideterminazione dei valori, si perfeziona con il versamento dell’intero importo dell’imposta sostitutiva ovvero, in caso di pagamento rateale, con il versamento della prima rata.

Da tale momento il contribuente può avvalersi del nuovo valore di acquisto ai fini della determinazione delle plusvalenze di cui all’articolo 67 del Tuir.

Chi ha effettuato il versamento dell’imposta dovuta, ovvero di una o più rate, qualora in sede di determinazione delle plusvalenze realizzate a seguito della cessione delle partecipazioni o dei terreni, non tiene conto del valore rideterminato, non avrà diritto al rimborso dell’imposta pagata ed è tenuto, nell’ipotesi di pagamento rateale, ad effettuare i versamenti successivi.

 

Infine, se il contribuente versa la prima rata nei termini e poi non versa le rate successive, i relativi importi verranno iscritti a ruolo.

 

Successive procedure di rideterminazione

È possibile rideterminare il valore delle partecipazioni e dei terreni detenuti alla data del 1° gennaio 2018 anche nell’ipotesi in cui si sia già usufruito della agevolazione.

 

Tale possibilità è consentita anche se la seconda perizia giurata di stima riporta un valore inferiore a quello risultante dalla perizia precedente.

 

Il decreto legge 70/2011 ha previsto che coloro i quali si avvalgono della rideterminazione dei valori di acquisto di partecipazioni e terreni, e abbiano effettuato una precedente rideterminazione dei medesimi beni, possano detrarre dall’imposta sostitutiva dovuta per la nuova rivalutazione l’importo relativo all’imposta sostitutiva già versata.

 

Alternativamente, il contribuente può presentare istanza di rimborso dell’imposta sostitutiva precedentemente versata.

Il termine di decadenza per la richiesta di rimborso (48 mesi) decorre dalla data in cui si verifica la duplicazione del versamento e cioè dalla data di pagamento dell’intera imposta sostitutiva dovuta per effetto dell’ultima rideterminazione effettuata o dalla data di versamento della prima rata.

 

Indicazione nella dichiarazione dei redditi

I dati relativi alla rideterminazione del valore delle partecipazioni e dei terreni, devono essere indicati nel modello Redditi relativo al periodo di effettuazione della rivalutazione.

In particolare, si deve compilare l’apposita sezione del Quadro RT e per la rideterminazione del valore dei terreni, si deve compilare la sezione X del Quadro RM.

Chi utilizza il modello 730 dovrà trasmettere i suddetti quadri del modello Redditi con il relativo frontespizio.

L’omessa indicazione nel modello Redditi dei dati relativi alla rivalutazione determina una violazione formale, per la quale sono previste sanzioni amministrative (da 250 euro a 2.000 euro), ma non pregiudica gli effetti della rivalutazione in quanto la stessa, come già affermato, si perfeziona con il versamento dell’imposta sostituiva, o della prima rata.

 

Quadro Normativo

Legge n. 448 del 28 dicembre 2001 Decreto Legge n. 282 del 24 dicembre 2002 Legge n. 208 del 28 dicembre 2015 Legge n.232 dell’11 dicembre 2016 Legge n.205 del 27 dicembre 2017