Rideterminazione valore partecipazioni e terreni. Chiarimenti Entrate

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L’Agenzia delle Entrate, con la prima circolare del nuovo anno, si esprime sulla rideterminazione del valore di partecipazioni non negoziate in mercati regolamentati e di terreni edificabili e con destinazione agricola.

Il documento di prassi recepisce l’indirizzo espresso dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con le sentenze nn. 2321 e 2322 del 31 gennaio 2020, secondo cui l’indicazione nell’atto di cessione di un corrispettivo inferiore al valore rideterminato con la perizia giurata non determina la decadenza dal beneficio di cui all’articolo 7 della legge n. 448 del 2001.

Rivalutazione del costo o valore di acquisto dei terreni edificabili e con destinazione agricola. Normativa

E’ stata la Legge finanziaria 2002 (Legge n. 448/2001, art. nn. 5 e 7) ad introdurre il meccanismo che prevedeva la possibilità, per i contribuenti che alla data del 1° gennaio 2002 possedevano titoli, quote o diritti, non negoziati in mercati regolamentati, oppure in terreni edificabili e con destinazione agricola, di rideterminare il costo o valore di acquisto di detti beni a tale data. Il nuovo valore risulta fiscalmente rilevante ai fini reddituali per il calcolo dei redditi diversi.

Per poter utilizzare il valore rivalutato, in luogo del costo storico, il contribuente è tenuto al versamento di un’imposta sostitutiva parametrata al valore risultante da un’apposita perizia giurata di stima redatta da professionisti abilitati.

Con vari provvedimenti successivi è stata modificata:

• la data di riferimento del possesso dei beni;

• la misura dell’aliquota dell’imposta sostitutiva;

• i termini per l’effettuazione degli adempimenti richiesti per usufruire dell’agevolazione.

Da ultimo la Legge di bilancio 2021 ha previsto la possibilità di rideterminare il costo o il valore di acquisto delle suddette partecipazioni e terreni detenuti alla data del 1° gennaio 2021, effettuando i relativi adempimenti entro il 30 giugno 2021.

Nonostante i vari documenti di prassi emanati nel tempo per far chiarezza sull’argomento, l’Agenzia ha ritenuto opportuno offrire un nuovo quadro sistematico della materia, tenuto conto anche dei numerosi dubbi sollevati di recente.

Rivalutazione del costo o valore di acquisto dei terreni edificabili e con destinazione agricola. Chiarimenti Entrate

Nella circolare n. 1 del 22 gennaio 2021, l’Agenzia specifica che il nuovo valore derivante dalla rivalutazione di partecipazioni e terreni può essere contrapposto al corrispettivo della cessione a titolo oneroso dei suddetti terreni e partecipazioni in luogo dell’originario costo o valore di acquisto, sulla base della relativa perizia, il cui termine per la redazione è stato fissato al 30 giugno 2021.

Inoltre, secondo l’Agenzia, al valore scaturito dalla rivalutazione non possono essere aggiunti altri oneri inerenti e neanche l’eventuale imposta di successione e donazione, ad eccezione della spesa sostenuta per la redazione della perizia.

Soggetti abilitati alla redazione delle perizie

Riguardo ai diversi soggetti abilitati alla redazione delle perizie, si fa una distinzione in base ai beni interessati:

• con riferimento ai titoli, quote e diritti non negoziati nei mercati regolamentati, la perizia deve essere rilasciata dagli iscritti all’albo dei dottori commercialisti, dei ragionieri e periti commerciali, nonché negli iscritti nell’elenco dei revisori legali dei conti;

• la perizia dei terreni edificabili e con destinazione agricola è invece predisposta dagli iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali edili.

Tra i soggetti abilitati alla redazione della perizia giurata sia per le partecipazioni che per i terreni sono inclusi anche i periti regolarmente iscritti alle Camere di commercio; mentre, ai fini dell’asseverazione della perizia sono competenti, oltre alle cancellerie dei tribunali, anche gli uffici dei giudici di pace e i notai.

È obbligatorio conservare la perizia per poterla esibire o tramettere all’Amministrazione finanziaria in caso di richiesta.

Versamento dell’imposta sostitutiva

Ricorda la circolare n. 1/E/2021 che la procedura di rideterminazione del costo o valore di acquisto delle partecipazioni e dei terreni è condizionata al versamento di un’imposta sostitutiva nella misura dell’11% del valore risultante dalla perizia sia per le partecipazioni (qualificate o non qualificate) sia per i terreni.

Si specifica ulteriormente che costituisce elemento essenziale per il perfezionamento dell’opzione il versamento dell’intero importo dell’imposta sostitutiva oppure, in caso di pagamento rateale, il versamento della prima rata entro il 30 giugno 2021.

Coloro che hanno effettuato il versamento dell’imposta dovuta oppure di una o più rate della stessa, se in sede di determinazione delle plusvalenze realizzate per effetto della cessione delle partecipazioni o dei terreni non hanno tenuto conto del valore rideterminato, non hanno diritto al rimborso dell’imposta pagata e sono tenuti, nell’ipotesi di pagamento rateale, ad effettuare i versamenti successivi.

Infatti, ricorda l’Agenzia che il versamento dell’imposta sostitutiva, da effettuarsi entro il 30 giugno 2021, può essere rateizzato fino ad un massimo di tre rate annuali di pari importo. La prima da versare appunto entro il 30 giugno; la seconda entro il 30 giugno 2022 e l’ultima entro il 30 giugno 2023. Sull’importo delle rate successive alla prima sono dovuti gli interessi del 3% a decorrere dal 1° luglio 2021 e da versare contestualmente a ciascuna rata.

Nel caso in cui sia stata effettuata una nuova perizia dei beni detenuti alla data del 1° gennaio 2021, è possibile scomputare dall’imposta sostitutiva dovuta l’imposta sostitutiva eventualmente già versata in occasione di precedenti procedure di rideterminazione effettuate con riferimento agli stessi beni.

Alternativamente allo scomputo dell’imposta già versata, il contribuente può presentare istanza di rimborso dell’imposta sostitutiva già versata. L’importo del rimborso non può, comunque, essere superiore all’importo dovuto in base all’ultima rideterminazione del valore effettuata.

Compilazione del modello di dichiarazione “Redditi”

Inoltre, l’Agenzia ricorda che i dati relativi alla rideterminazione del valore delle partecipazioni e dei terreni devono essere indicati nel modello di dichiarazione UNICO.

In particolare:

• in caso di rideterminazione del valore delle partecipazioni, si deve compilare l’apposita sezione del quadro RT;
• per la rideterminazione del valore dei terreni, si deve compilare l’apposita sezione del quadro RM.

Anche i contribuenti che utilizzano il Modello 730 devono presentare i suddetti quadri di UNICO ed il relativo frontespizio entro i termini di presentazione di quest’ultimo modello.

L’omessa indicazione nel modello UNICO dei dati relativi alla rideterminazione del valore delle partecipazioni costituisce una violazione formale, alla quale si applica la sanzione con un minimo di euro 250 fino ad un massimo di euro 2.000. In ogni caso restano impregiudicati gli effetti della rideterminazione.

Per maggiori approfondimenti sul tema, la circolare n. 1/E/2021 riporta una tabella che riassume i provvedimenti legislativi riguardanti la materia e i puntuali interventi interpretativi dell’Amministrazione finanziaria.