Rent to buy: quale regime fiscale?

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Al centro della circolare n. 4 del 19 febbraio 2015, l’Agenzia delle Entrate pone il contratto di “rent to buy”, ex art. 23 del DL 133/2014, ossia di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili.

Il contratto, che può essere applicato a tutte le tipologie di immobili sia strumentali che abitativi, non ricade nella locazione finanziaria, poiché conferisce al conduttore l’immediato godimento dell’immobile, ma rinvia al futuro il trasferimento della proprietà del bene, con imputazione di una parte dei canoni al corrispettivo del trasferimento.

In sintesi il conduttore prende sì in affitto la casa ma i relativi pagamenti saranno considerati come parte del pagamento finale per l'acquisto (se l'accordo va a buon fine).

Sul regime fiscale applicabile, ai fini delle imposte dirette e indirette, l'Agenzia spiega che è la funzione specifica a fare al differenza:

- per la “quota” del canone che ha natura propriamente di canone di locazione trovano applicazione le disposizioni previste per i contratti di locazione, sia per le imposte dirette che per quelle indirette;

- per la “quota” del canone che ha natura di anticipazione del corrispettivo, e che deve essere individuata espressamente nel contratto della cessione (successiva), trova applicazione la normativa fiscale prevista per gli acconti-prezzo (disciplina delle cessioni immobiliari, art. 8, comma 1, n. 8-bis e 8-ter del DPR 633/72).

Se il conduttore ci ripensa e non compra più l'immobile allora i canoni trattenuti perdono la natura di acconto sul prezzo di cessione per assumere la natura di penalità per inadempimento del conduttore.

Nella circolare si differenzia il trattamento a seconda degli interessati – persone fisiche o imprese – e si fornisce ampia disamina anche di casi particolari.