Recesso preliminare Caparra più danno occupazione

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La somma di denaro che, alla conclusione di un contratto preliminare di compravendita, il promissario acquirente consegna al promittente venditore a titolo di caparra confirmatoria, assolve la funzione, in caso di successiva risoluzione del contratto, di preventiva liquidazione del danno per il mancato pagamento del prezzo. Mentre il danno da illegittima occupazione dell’immobile, nel frattempo consegnato al promissario, discendendo da un distinto fatto illecito – costituito dal mancato rilascio del bene dopo il recesso dal contratto del promittente – legittima quest’ultimo a richiedere un autonomo risarcimento.

Ne consegue che il promittente venditore, in caso di inadempimento del promissario acquirente, ha diritto non solo a recedere dal preliminare e ad incamerare la caparra, ma anche ad ottenere il pagamento dell’indennità di occupazione, dalla data di immissione del promissario nella detenzione del bene sino a quella della restituzione, attesa l’efficacia retroattiva del recesso tra le parti.

Lo ha stabilito la Corte di Cassazione, terza sezione civile, accogliendo il ricorso di una società di costruzioni edili che, nell'ambito di un preliminare di vendita di un immobile, stante l’inadempimento della parte promissaria acquirente, aveva esercitato il recesso dal contratto, richiesto il rilascio del bene ed il risarcimento del danno, consistente nel trattenimento della caparra e nell'indennità di occupazione dell’immobile frattanto consegnato.   

Danno da illegittima occupazione

Quanto all'ontologia del danno da illegittima occupazione, la Corte Suprema ha ribadito il principio secondo cui, il promissario acquirente di un immobile che, immesso nel possesso dello stesso alla firma del preliminare, si renda – come l’ipotesi de quo – inadempiente per l’obbligazione del prezzo, da versarsi prima del definitivo, e provochi così la risoluzione del contratto preliminare, è tenuto al risarcimento del danno in favore del promittente, atteso che la legittimità originaria del possesso viene meno a seguito della risoluzione, lasciando che l’occupazione si configuri sine titulo.  

Ne consegue che tale danno – conclude la Corte con sentenza n. 19403 del 30 settembre 2016 – originato dal lucro cessante per il danneggiante, che non ha potuto trarre frutti né dal pagamento del prezzo né dal godimento dell’immobile, è legittimamente liquidato dal giudice con riferimento all’intera durata dell’occupazione e, dunque, non solo a partire dalla domanda giudiziale di risoluzione contrattuale.