Plusvalenze su immobili con Superbonus: calcolo per l’usucapione

---

Condividi l'articolo:

---

E’ del 2024 la fattispecie introdotta dalla legge n. 213/2023 che prevede nuove plusvalenze in caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili, quando su di essi sono stati eseguiti lavori che hanno fruito del Superbonus che, all’atto della vendita, si siano conclusi da non più di dieci anni.

Cessione di immobile con Superbonis: plusvalenze dal 2024

La materia è stata trattata dalla legge di bilancio 2024, ai commi da 64 a 67 e ai commi 86 e 87; indicazioni sull’applicabilità della norma sono giunte dall’Agenzia delle Entrate con circolare n. 13 del 13 giugno 2024.

In particolare, sono stati modificati gli articoli 67 e 68 del Tuir (DPR n. 917/1986) per introdurre un’ipotesi di plusvalenza imponibile derivante dalle cessioni d’immobili oggetto degli interventi ammessi al Superbonus, nonché per definire i criteri di calcolo della plusvalenza in parola.

Viene anche prevista la possibilità di applicare alla plusvalenza un’imposizione sostitutiva dell’imposta sul reddito pari al 26%.

Data la novità, iniziano ad essere pubblicate risposte ad interpelli dell’Agenzia delle Entrate per fornire maggiori delucidazioni.

Nello specifico, nella risposta n. 157 fornita il 17 luglio 2024, viene trattata la questione riguardante un proprietario di un immobile abitativo, acquisito per usucapione, con sentenza del tribunale del 2020 sul quale sono stati effettuati vari interventi edilizi tra cui anche alcuni che hanno fruito dell’agevolazione di cui all'articolo 119, DL n. 34/2020 – Superbonus.

L’istante fa sapere di aver esercitato l'opzione per la cessione parziale del corrispondente credito e che intende cedere l’immobile. Chiede come calcolare la nuova plusvalenza introdotta dalla legge di bilancio 2024.

Immobili acquisito per usucapione: calcolo plusvalenze

La disciplina dispone che la plusvalenza deriva dalla differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo d’imposta e il prezzo d’acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.

Se l’immobile oggetto di cessione è stato acquisto per donazione, si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante.

Per la determinazione dei costi inerenti al bene, viene distinto il caso in cui tra la data di conclusione degli interventi agevolati ammessi al Superbonus e la data di cessione dell’immobile siano trascorsi non più di cinque anni oppure più di cinque anni.

Nel primo caso, non si tiene conto delle spese relative agli interventi ammessi al Superbonus se si è fruito dell'incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni di sconto in fatture o cessione del credito d’imposta. Pertanto, le spese in questione non possono essere riconosciute a incremento del costo di acquisto (o di costruzione) dell'immobile.

Nel secondo caso, se sono state effettuate le suddette opzioni, nella determinazione dei costi inerenti all'immobile si tiene conto del 50% delle spese sostenute per gli interventi agevolati.

Passando a delineare la questione prospettata al Fisco, viene ricordato come, nella rivendita di un bene immobile acquisito per usucapione, con la risoluzione 31 marzo 2003, n. 78, si è sostenuto che la tassazione avviene considerando il valore di mercato della proprietà alla data in cui la sentenza di usucapione è confermata legalmente. Questo valore di mercato iniziale è poi utilizzato per calcolare le tasse dovute in caso di successiva rivendita della proprietà.

Pertanto, per determinare la plusvalenza tassabile in caso di vendita dell’immobile ottenuto tramite usucapione e migliorato con interventi che rientrano nel Superbonus, se la vendita avviene entro dieci anni dalla conclusione dei lavori, si deve considerare la differenza tra il prezzo di vendita dell'immobile e il suo valore definito al momento della sentenza di usucapione, aggiungendo eventuali spese direttamente legate all'immobile.

NOTA BENE: Le spese per i lavori che hanno beneficiato delle detrazioni del Superbonus non vengono considerate in questo calcolo.

In sintesi, la plusvalenza deve essere determinata come differenza tra

il corrispettivo della vendita dell'immobile

e

il valore ricavabile dalla sentenza dichiarativa dell'usucapione, incrementato dei costi inerenti, senza tenere conto delle spese relative al Superbonus, per le quali è stata esercitata l'opzione per la cessione e/o sconto in fattura.

Faq

Ecco alcune FAQ per una migliore comprensione della materia.

1. Cos'è il Superbonus?

Il Superbonus è un incentivo fiscale che permette una detrazione del 110% delle spese sostenute per specifici lavori di miglioramento energetico e sismico degli edifici.

2. Quali sono le novità introdotte dalla legge di bilancio 2024 per le plusvalenze?

La legge di bilancio 2024 modifica il calcolo della plusvalenza tassabile per includere i costi dei miglioramenti effettuati tramite il Superbonus, con particolari condizioni relative al tempo trascorso dalla conclusione dei lavori.

3, Come si calcola la plusvalenza per un immobile migliorato con il Superbonus?

La plusvalenza si calcola sottraendo al prezzo di vendita dell'immobile il valore stabilito dalla sentenza di usucapione, incrementato dei costi direttamente collegati all'immobile, escludendo le spese per interventi beneficiati dal Superbonus, se la cessione avviene entro dieci anni dalla conclusione dei lavori.

4. Cosa succede se vendo l'immobile entro dieci anni dalla fine dei lavori del Superbonus?

Se l'immobile viene venduto entro dieci anni dalla conclusione dei lavori, le spese relative agli interventi ammessi al Superbonus non possono essere aggiunte al costo di acquisto o costruzione per il calcolo della plusvalenza, se sono state esercitate opzioni di sconto in fattura o cessione del credito.

5. Qual è l'aliquota applicabile alla plusvalenza?

Viene prevista la possibilità di applicare alla plusvalenza una tassazione sostitutiva del 26% sull'imposta sul reddito.