Parcheggio a rotazione con maggioranza semplice

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Con sentenza n. 1421 del 26 gennaio 2016, la Corte di Cassazione, seconda sezione civile, ha respinto il ricorso di una condomina proprietaria esclusiva, la quale aveva citato in giudizio il condominio, affinché venisse dichiarata la nullità della delibera assembleare che aveva disposto la rotazione dell'uso dei posti auto all'interno del cortile condominiale (statuendo tra l'altro che la ricorrente non potesse parcheggiare in determinate fasce mensili).

Ma la condomina assumeva di aver acquisito direttamente dall'originario proprietario dell'edificio un diritto di parcheggio esclusivo nel suddetto cortile e che, in ogni caso, la delibera impugnata, statuendo su diritti reali e soggettivi perfetti, non avrebbe dovuto essere assunta a maggioranza semplice.

Invocava infine – in via subordinata – l'intervenuta usucapione del diritto di parcheggio in quel determinato punto del cortile, avendovi parcheggiato da oltre 30 anni senza contestazione alcuna.

Ma la Cassazione ha respinto ad una ad una tutte le censure mosse dalla ricorrente.

Condominio ipso iure già con due atti di trasferimento

In primis, l'avvenuto acquisto del diritto dall'originario proprietario dell'intero edificio, posto che al momento del rogito – come rilevato in sede di merito – detto proprietario aveva già alienato altra unità immobiliare. Sicché, per effetto di tale altro atto di trasferimento, il condominio si era venuto a costituire ipso iure, con la conseguenza che la ricorrente non aveva più titolo per disporre successivamente delle parti comuni dell'edificio, tra cui il cortile adibito a parcheggio.

Uso delle cose comuni, con regolamento a maggioranza semplice

Quanto alla censura circa la invalidità della delibera impugnata in quanto assunta a maggioranza semplice (piuttosto che qualificata), anch'essa è stata ritenuta infondata dalla Corte, sulla base di una consolidata giurisprudenza secondo cui "il regolamento condominiale, adottato a maggioranza semplice, può disporre l'uso delle cose comuni, purché sia assicurato il diritto al pari uso di tutti i condomini, tale dovendosi intendere non solo l'uso identico in concreto, ma in particolare l'astratta valutazione del rapporto di equilibrio che deve essere potenzialmente mantenuto fra tutte le possibili concorrenti utilizzazioni dei partecipanti al condominio".

Niente usucapione senza esatta individuazione del bene

Respinta anche la cesura dell'usucapione abbreviata, in quanto, poichè possa avvenire – spiegano gli ermellini- è sempre necessario un titolo astrattamente idoneo ad attuare il trasferimento e l'esatta individuazione del bene nel titolo medesimo; individuazione del bene (posto auto successivamente oggetto d'uso) nella fattispecie tuttavia mancante.