Niente Imu per i fabbricati ristrutturati destinati alla vendita. Misure ad hoc per le famiglie bisognose

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Con l’approvazione del Decreto legge del 28 agosto 2013, recante, tra le altre cose, disposizioni urgenti in materia di Imu, si dà per certa la cancellazione della prima rata dell’imposta municipale, oltre che sulle abitazioni principali e relative pertinenze, sui terreni agricoli e fabbricati rurali. Sempre per il 2013 è, inoltre, abolita la seconda rata dell’Imposta per i fabbricati costruiti e destinati alla vendita dall’impresa costruttrice, a meno che non siano locati; mentre dal 2014 è riconosciuta l’esenzione per tale categoria di immobili.

Riguardo proprio i fabbricati ristrutturati potrebbero sorgere, però, alcune perplessità circa l’ambito di applicazione della nuova disposizione.

All’articolo 2 del decreto legge approvato dal Consiglio dei ministri, si parla espressamente dei fabbricati costruiti e destinati alla vendita, anche se però non viene fatta alcuna distinzione tra i fabbricati abitativi e quelli strumentali. La condizione posta è che essi siano costruiti per la vendita, sia nel caso vengano adibiti ad abitazione che ad uffici/capannoni.

L’esenzione, infatti, è applicabile al costruttore, cioè a colui che ha il permesso di costruzione del fabbricato anche se l’impresa costruttrice non ha come oggetto principale della sua attività la costruzione di fabbricati. Dunque, l’esenzione dall’Imu può essere goduta anche da chi ha costruito un fabbricato destinato alla vendita come attività secondaria. Nulla si dice a proposito dei fabbricati che sono stati oggetto di azioni di ristrutturazione/recupero.

Solitamente, le imprese di costruzione sono assimilate a quelle di ripristino dal punto di vista della legislazione fiscale (si veda il caso dell’Iva), per cui anche i fabbricati ristrutturati da parte di una impresa di costruzioni dovrebbero essere soggetti all’esenzione dall’Imu. A maggior ragione, se si pensa al fatto che molte volte i fabbricati ristrutturati vengono anche ampliati, perciò al termine dei lavori è impossibile distinguere la nuova parte da quella ristrutturata.

Per beneficiare dell’esenzione dell’imposta è, dunque, necessario che i lavori sul fabbricato siano ultimati e lo stesso venga accatastato. In attesa di tutto ciò, l’Imu è dovuta e calcolata sul valore venale del suolo occupato e reso impermeabile dalla superficie coperta (area di sedime) del fabbricato stesso.

Si può, dunque, concludere che la nuova normativa non lascia dubbi in merito all’applicazione dell’esenzione dell’Imu nel caso appunto di fabbricati destinati alla vendita, rinviando alla natura contabile la loro corretta identificazione.

Ne deriva che l’agevolazione in questione non potrà riguardare le imprese immobiliari di gestione, che devono pagare l'Imu anche per i fabbricati sfitti, acquistando di fatto i fabbricati finiti per destinarli alla vendita.

Per quanto riguarda le case sfitte e i terreni non affittati, la bozza di decreto legge, infatti, prevede il ritorno dell’imponibilità parziale ai fini Irpef nella misura del 50%.

Importanti, infine, anche le novità che riguardano “il piano casa per le famiglie disagiate”. Tra queste, è da segnalare la sospensione fino a 18 mesi delle rate di mutuo per le famiglie più bisognose, che ricomprenderà anche la “morosità incolpevole”; inoltre, sono previste agevolazioni sui mutui anche per i lavoratori atipici e un intervento della Cassa depositi e prestiti a garanzia delle banche sempre per i mutui concessi sulla prima casa.