Locazioni commerciali. Cessazione attività non giustifica il recesso anticipato

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Con ordinanza n. 26618 del 9 settembre 2022, la Cassazione si è pronunciata in tema di individuazione dei gravi motivi previsti a fondamento del legittimo esercizio del recesso dal contratto di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo, da parte del conduttore.

La questione posta all'attenzione del Collegio di legittimità riguardava l'idoneità o meno dell'utilizzo, nella lettera inviata al locatore, della generica motivazione "per cessazione di attività nei locali”: basta per giustificare il recesso anticipato rispetto alla naturale scadenza del contratto?

Cessazione di attività nei locali: motivazione generica, non grave motivo

La vicenda specificamente esaminata dalla Suprema corte aveva ad oggetto la legittimità di un recesso dal contratto di locazione di immobile commerciale.

La Corte d'appello aveva ritenuto che la lettera con cui il conduttore aveva manifestato la propria volontà di recedere "per cessazione dell'attività nei locali" fosse di per sé idonea a provocare l'anticipata cessazione del rapporto.

Di diverso avviso parte locatrice, la quale si era rivolta alla Suprema corte lamentando, tra i motivi, l'insussistenza dei gravi motivi del recesso: secondo la sua difesa, la lettera in esame non era idonea a giustificare il recesso prima del termine in quanto non specificava i gravi motivi richiesti dall'art. 27, ultimo comma della Legge n. 392/78.

Recesso anticipato con specificazione dei gravi motivi

La Cassazione, sul punto, ha ricordato l'insegnamento giurisprudenziale secondo cui, in tema di recesso dal contratto di locazione di immobili urbani adibiti ad uso commerciale, è sufficiente che il conduttore manifesti al locatore, con lettera raccomandata o altra modalità equipollente, il grave motivo per cui intende recedere, senza avere anche l'onere di spiegare le ragioni di fatto, di diritto o economiche su cui tale motivo è fondato, né di darne la prova, in quanto attività che devono essere svolte in caso di contestazione da parte del locatore.

Trattandosi, però, di recesso "titolato", la comunicazione del conduttore non può prescindere dalla specificazione dei motivi, necessità, questa, che inerisce al perfezionamento stesso della dichiarazione di recesso, rispondendo anche alla finalità di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione dei relativi motivi sul piano fattuale o della loro idoneità a legittimare il recesso medesimo.

E secondo la Terza sezione civile della Corte, la decisione impugnata era incorsa in un errore di sussunzione: la ragione di recesso indicata nella comunicazione in esame era assolutamente inidonea a integrare un "grave motivo".

Difatti, dire che si vuole recedere "per cessazione dell'attività nei locali" sottende una motivazione che, non esternando la ragione giustificativa della cessazione, ne impedisce la riconduzione ad una ragione apprezzabile come idonea a determinare l'interruzione dell'impegno al rispetto del sinallagma.