Immobili e lavoro autonomo, regole per la determinazione del reddito

Il trattamento fiscale degli immobili nel reddito di lavoro autonomo, contenuto nell’art. 54 del TUIR, è stato oggetto nel corso degli anni di numerosi interventi normativi. In tale ambito, è necessario distinguere tra immobili strumentali e immobili utilizzati in modo promiscuo e, all’interno di ciascuna di queste due categorie, tra immobili di proprietà e acquisti in locazione finanziaria. Gli immobili strumentali, in particolare, sono quelli utilizzati direttamente dal professionista ad uso esclusivo dell’attività, non assumendo rilevanza la circostanza che l’acquisto sia stato effettuato in qualità di lavoratore autonomo, oppure in qualità di persona fisica. Anche per il lavoro autonomo vige l’applicazione dell’articolo 36, commi 7 e 7-bis, D.L. 223/2006, che impone lo scorporo dal costo sostenuto del valore dell’area su cui insiste il fabbricato, al fine di escludere il terreno dal processo di ammortamento, o dall’importo del canone di leasing deducibile.

Relativamente agli immobili di proprietà, le relative quote di ammortamento sono deducibili o meno dal reddito di lavoro autonomo a seconda della data di acquisto o costruzione dell’immobile.

Un altro aspetto da considerare, sono gli interventi di ammodernamento, manutenzione e ristrutturazione e, in particolare, per le spese di manutenzione bisogna distinguere quelle incrementative da quelle non incrementative. Il trattamento fiscale degli immobili nell’ambito del lavoro autonomo è stato, di recente, oggetto di studio da parte della Fondazione Nazionale dei Dottori Commercialisti, che si è soffermata, in particolare, sulle disposizioni relative ai componenti positivi e negativi di reddito a seconda che si tratti di un immobile strumentale o utilizzato in uso promiscuo, acquisito in proprietà o in leasing. Va evidenziato che le modifiche apportate nel corso degli anni hanno determinato una serie di regole stratificate, che comunque lasciano spazio ad alcuni dubbi interpretativi.