Immobili ad uso abitativo: Iva con opzione del locatore

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La pubblicazione del Decreto Crescita (il Dl n. 83/2012) in “Gazzetta Ufficiale” rende immediatamente operative le disposizioni in materia di edilizia adottate dall’Esecutivo con il preciso scopo di rilanciare l’economia del nostro Paese.

Oltre all’aumento dell’aliquota per la detrazione delle spese sostenute per favorire gli interventi di ristrutturazione edilizia, recupero del patrimonio edilizio e le opere di riqualificazione energetica, il provvedimento apporta novità anche in tema di imponibilità Iva sugli immobili abitativi ceduti o locati dalle imprese di costruzione.

Riguardo a quest’ultimo aspetto la novità interessa soprattutto le imprese di costruzione e ristrutturazione edilizia che, con effetto immediato, potranno scegliere se optare per l’Iva in caso di cessioni e locazioni di fabbricati abitativi costruiti o ristrutturati anche da oltre cinque anni e rimasti invenduti o non affittati.

Si ricorda che nel nostro ordinamento era previsto il regime di esenzione per tutte le locazioni immobiliari, tranne che per il periodo 1989-2006, durante il quale le locazioni degli immobili strumentali erano sempre imponibili, quelle abitative esenti, con eccezione dell’imponibilità Iva al 10% da parte del costruttore che affittava l’immobile prima di aver venduto. Dal luglio 2006 (entrata in vigore del DL n. 223/06), i contratti aventi ad oggetto immobili abitativi tornano ad essere soggetti al regime di esenzione Iva anche se posti in essere dalle imprese che hanno costruito o ristrutturato l’immobile, a prescindere dall’intervallo temporale decorrente tra la data di fine lavori e quella di stipula del contratto di locazione.

Con l’entrata in vigore delle disposizioni di cui all’articolo 9 del Dl 83/2012, si torna, in un certo senso, a ripristinare la normativa precedente. Dunque, a partire dal 26 giugno 2012, sono soggette ad Iva, previa opzione da parte del locatore da esprimersi nel relativo contratto, le seguenti locazioni:

- fabbricati abitativi costruiti o ristrutturati;
- fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali;
- fabbricati strumentali.

Dunque, torna la possibilità di assoggettare ad imposta sul valore aggiunto i canoni fatturati a decorrere dal 26 giugno di quest’anno, per i contratti in essere alla data citata, a condizione che l’imponibilità venga espressamente dichiarata nel contratto, anche nel caso in cui si tratti di immobili strumentali.

Il Dl n. 83 nulla specifica in merito alla possibilità di un regime transitorio per quanto riguarda questa “nuova” applicazione dell’Iva, relativamente ai contratti di locazione già in essere alla data di entrata in vigore del Decreto legge.