Il Regolamento di condominio non può costituire alcun diritto esclusivo di servitù

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Secondo i giudici di Cassazione – sentenza n. 6582 del 27 aprile 2012 – va escluso “che un regolamento di condominio, per sua natura finalizzato a disciplinare l'uso dei beni comuni da parte dei condomini, possa costituire un diritto di servitù su di un bene comune in favore di un bene di proprietà esclusiva di uno dei condomini”; ed infatti, se il regolamento di condominio, nel disciplinare l'utilizzazione delle cose comuni, può limitare il godimento su di esse da parte di uno o più condomini, lo stesso non può comunque restringere tale uso fino a svuotarlo di qualsiasi contenuto.

Del resto, la possibilità di configurare l'uso esclusivo su di un bene comune da parte di un condomino proprietario di una unità immobiliare come una servitù, comporta la necessità di accertare la sussistenza della “utilitas” di cui all'articolo 1027 Codice civile, ovvero di un vantaggio diretto ed oggettivo del fondo dominante, a prescindere quindi dal fatto che tale diritto possa giovare al proprietario di tale fondo, posto che l’”utilitas' non deve riguardare l'attività che si svolge sul fondo, ma deve ricollegarsi alla utilizzazione del fondo stesso.