Il cantiere aperto dell'Imu. La parola al Dipartimento delle Finanze

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L’attesa circolare contenente le indicazioni per facilitare la prima applicazione della nuova imposta municipale unica è giunta dal dipartimento delle Finanze, che ha diramato, in data 18 maggio 2012, la nota n. 3/DF, composta da 64 pagine. Tra le numerose precisazioni, le categorie di soggetti ai quali si applica l’imposta e le modalità di applicazione delle agevolazioni per fabbricati rurali e terreni agricoli.

Il documento, di cui se ne riassumono le parti più importanti, si apre affermando che: “L’IMU sostituisce l’ICI e, per la componente immobiliare, l’IRPEF e le relative addizionali regionali e comunali, dovute in riferimento ai redditi fondiari concernenti i beni non locati”.

E precisa che per “beni non locati” si devono intendere sia i fabbricati che i terreni, per cui detti immobili rientrano nell’oggetto dell’imposta non solo nel caso in cui non risultino locati, ma anche se non affittati.

Nella disamina che segue saranno trattati gli aspetti più particolari dell'applicazione dell'imposta municipale, tralasciando le parti relative agli aspetti generali, che sono state oggetto dell'”Approfondimento Fisco n. 14 del 12 aprile 2012”.

Soggetti passivi

Si specifica che tra questi vi sono anche:

• l’ex coniuge affidatario della casa coniugale;
• il locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria (dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto).

Presupposto impositivo

Dall'ampliamento del presupposto impositivo, risulta dovuta l'Imu anche per i terreni incolti.

In merito all'area fabbricabile, deve considerarsi tale quella utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della regione o di strumenti attuativi di esso.

Base imponibile - Fabbricati iscritti in catasto

Dopo aver rivalutato la rendita catastale del 5%, occorre poi eseguire la moltiplicazione per:

a)      160 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, con esclusione della categoria catastale A/10;

b)      140 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale B e nelle categorie catastali C/3, C/4 e C/5;

c)      80 per i fabbricati classificati nelle categorie catastali A/10 e D/5;

d)      60 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale D, ad eccezione dei fabbricati classificati nella categoria catastale D/5; tale moltiplicatore è elevato a 65 a decorrere dal 1° gennaio 2013;

e)      55 per i fabbricati classificati nella categoria catastale C/1.

Terreni agricoli

Il valore dei terreni agricoli e di quelli non coltivati, posseduti e condotti coltivatori diretti ed imprenditori agricoli professionali (IAP), si determina applicando al reddito dominicale risultante in catasto al 1° gennaio, rivalutato del 25%, il moltiplicatore pari a 110.

Per gli altri terreni agricoli e non coltivati il moltiplicatore diventa 135.

Aree fabbricabili

In caso di utilizzazione edificatoria dell’area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero ex articolo 31, comma 1, lett. c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457, ora trasfuso nell'art. 3, D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia), la base imponibile è costituita dal valore dell’area, considerata fabbricabile, senza computare il valore del fabbricato costruendo, fino alla data di ultimazione dei lavori, ricostruzione o ristrutturazione o, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato è comunque utilizzato.

Definizione di abitazione principale

Tale sezione contiene numerosi ed essenziali chiarimenti.

Può definirsi abitazione principale una sola unità immobiliare, iscritta o iscrivibile in catasto, non rilevando che sia utilizzata come abitazione principale più di una unità immobiliare distintamente iscritta in catasto. Quindi il contribuente può scegliere quale delle unità immobiliari destinare ad abitazione principale, fruendo delle relative agevolazioni e riduzioni Imu riconosciute dalla legge.

Si precisa, quindi, che l'aliquota e la detrazione per l'abitazione principale e relative pertinenze sono uniche per nucleo familiare.

Tale asserzione conduce a sostenere che:

- i coniugi, se hanno stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nello stesso comune, applicano l'aliquota e la detrazione per l'abitazione principale ad un solo immobile (per evitare intenti elusivi);

- la limitazione suesposta non vige se gli immobili sono situati in comuni diversi, in quanto può rendersi necessario, anche tra coniugi, fissare la residenza abituale, per esigenze lavorative, in un altro comune.

Pertinenze

In merito alle pertinenze dell'abitazione principale, la circolare 3/DF enuncia che sono considerate tali soltanto le unità immobiliari accatastate nelle seguenti categorie:

-> C/2: magazzini e locali di deposito; cantine e soffitte se non unite all'unità immobiliare abitativa;

-> C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse;

-> C/7: tettoie.

Di seguito, la disciplina da applicare alle pertinenze:

- Si deve considerare come pertinenza dell'abitazione principale soltanto un'unità immobiliare per ciascuna categoria catastale, fino ad un massimo di tre pertinenze appartenenti ciascuna ad una categoria catastale diversa (C/2, C/6 o C/7).

- Se tali unità sono accatastate unitamente con l'abitazione, vanno ugualmente calcolate nel limite suddetto.

- Il contribuente può individuare le pertinenze per le quali applicare il regime agevolato, tranne nel caso in cui una pertinenza sia iscritta unitamente all'abitazione principale (nel qual caso è questa che assume lo status di pertinenza.

Ecco alcuni esempi forniti dal Ministero:

- se una cantina risulta iscritta congiuntamente all'abitazione principale, il contribuente deve applicare le agevolazioni previste per tale fattispecie solo ad altre due pertinenze di categoria catastale diversa da C/2;

- se due pertinenze, come la soffitta e la cantina, sono accatastate unitamente all'unità ad uso abitativo, in virtù delle norme tecniche catastali, la rendita attribuita all'abitazione abbraccia anche tali porzioni immobiliari non connesse. Poiché se la soffitta e la cantina fossero accatastate separatamente, sarebbero classificate entrambe in categoria C/2, si ritiene che il contribuente possa fruire delle agevolazioni per l'abitazione principale solo per un'altra pertinenza classificata in categoria catastale C/6 o C/7;

- le ulteriori pertinenze, a cui non è applicabile l'aliquota agevolata, scontano quella ordinaria.

Detrazioni

Viene rammentato che per gli anni 2012 e 2013, la detrazione di euro 200 sull'abitazione principale viene maggiorata di euro 50 per ciascun figlio di età non superiore a 26 anni, purchè lo stesso sia dimorante abitualmente e risieda anagrafìcamente nell'unità immobiliare adibita ad abitazione principale. La maggiorazione non può superare euro 400 e, pertanto, l'importo complessivo della detrazione e della maggiorazione non può risultare superiore a 600 euro.

Viene utilmente precisato che il diritto alla maggiorazione per i figli spetta fino al compimento del ventiseiesimo anno di età; pertanto si decade dal beneficio dal giorno successivo a quello in cui si verifica l'evento.

Ancora, si chiarisce che la detrazione e la maggiorazione devono essere rapportate ai mesi dell'anno nei quali si sono verificate le condizioni richieste dalla norma; anche in tali evenienze, il mese durante il quale il possesso dei requisiti si è protratto per almeno quindici giorni è computato per intero.

Per avvalersi della maggiorazione non rileva il fatto che il figlio sia “fiscalmente a carico".

Tra gli esempi riportati dalla circolare se ne citano i più significativi:

- conviventi proprietari al 50% dell'abitazione principale, in cui risiedono anagrafìcamente e dimorano abitualmente anche due figli di età non superiore a 26 anni di cui, però, solo uno di entrambi i soggetti menzionati e l'altro della sola convivente: in questo caso ad entrambi i comproprietari spetta la maggiorazione di euro 25 ciascuno per il figlio di entrambi, mentre alla convivente spetta anche la maggiorazione di 50 euro per il proprio figlio, per un importo complessivo di euro 75;

-  proprietario al 100% dell'abitazione principale in cui sono residenti anagrafìcamente e dimorano abitualmente anche la convivente e tre figli di età non superiore a 26 anni di cui, però, solo uno di entrambi i soggetti menzionati e gli altri due rispettivamente dei singoli soggetti: in tale ipotesi il proprietario ha diritto a due maggiorazioni di 50 euro di cui una per il figlio di entrambi ed una per il proprio figlio, per un importo complessivo di 100 euro;

- proprietario al 75% dell'abitazione principale in cui sono residenti anagraficamente e dimorano abitualmente anche la convivente proprietaria al 25% della stessa abitazione principale e tre figli di età non superiore a 26 anni di cui, però, solo uno di entrambi i soggetti menzionati e gli altri due rispettivamente dei singoli soggetti: in tale ipotesi ad entrambi i proprietari spettano due maggiorazioni di cui però una di 50 euro per il proprio figlio e una di 25 euro per il figlio di entrambi, per un importo complessivo di euro 75 per ciascuno.

Si fa presente che ai comuni è vietato modificare l'importo della maggiorazione prevista per i figli, mentre possono apportare variazioni alla detrazione di euro 200, fino a concorrenza dell'imposta dovuta e nel rispetto dell'equilibrio di bilancio. I comuni possono esercitare tale facoltà limitatamente a specifiche categorie meritevoli di tutela.

Coniugi separati legalmente

In caso di coniugi legalmente separati, è al coniuge assegnatario della ex casa coniugale che spettano le agevolazioni sull'abitazione principale, in quanto titolare del diritto di abitazione ed è sempre costui che deve assolvere all'obbligo tributario, anche se non proprietario dell'ex casa coniugale.

Inoltre ha diritto a detrarre euro 50 per ciascun figlio di età non superiore a 26 anni, se lo stesso dimora abitualmente e risiede anagraficamente nell'unità immobiliare adibita ad abitazione principale.

Anziani residenti in istituti di ricovero - cittadini italiani non residenti in Italia - immobili delle cooperative edilizie a proprietà indivisa e degli IACP

I comuni possono estendere alle unità immobiliari, possedute a titolo di proprietà o di usufrutto da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituiti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, le stesse agevolazioni previste per l'abitazione principale, purchè non locata.

Identica situazione viene riconosciuta per l'unità immobiliare posseduta dai cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia, a condizione che non risulti locata.

Anche per:

-> le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari

-> gli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari (IACP)

vige la detrazione per abitazione principale.

A questi devono aggiungersi gli enti di edilizia residenziale pubblica, comunque denominati, aventi le stesse finalità degli IACP, istituiti in attuazione dell'art. 93 del D, P. R. 24 luglio 1977, n. 616.

Per tutti, è ammesso applicare la sola detrazione ma non l'aliquota ridotta o la maggiorazione per i figli, trattandosi di immobili posseduti da persone giuridiche.

Terreni agricoli – Agevolazioni

Il moltiplicatore pari a 110, invece che l'ordinario 135, va applicato anche al terreno da lasciare a riposo, quindi non coltivato, in virtù delle tecniche agricole.

Altre precisazioni effettuate sono:

-   i terreni posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli IAP, iscritti nella previdenza agricola, sui quali persiste l'utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l'esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura ed all'allevamento di animali non sono considerati fabbricabili;

-  relativamente ai terreni agricoli posseduti da coltivatori diretti e IAP, iscritti nella previdenza agricola, quando il soggetto possiede e conduce più terreni, le riduzioni Imu devono essere calcolate proporzionalmente al valore dei terreni posseduti nei vari comuni e devono essere rapportate al periodo dell'anno in cui sussistono le condizioni richieste dalla norma e alla quota di possesso;

-  se il terreno agricolo è posseduto e condotto da tutti i soggetti passivi, il beneficio fiscale spetta ad ognuno di essi proporzionalmente alla relativa quota di proprietà dell'immobile. Se i soggetti passivi non sono tutti conduttori del fondo, l'agevolazione si applica soltanto a coloro che possiedono i requisiti richiesti dalla norma e l'agevolazione deve essere ripartita proporzionalmente alle quote di proprietà dei singoli soggetti passivi che coltivano il terreno.

I soggetti che non conducono il fondo non possono fruire del beneficio fiscale e, di conseguenza, l'Imu dovuta segue le normali modalità di determinazione del tributo.

Logicamente, quanto sopra affermato non è applicabile ai terreni concessi in affitto in quanto non è presente il requisito del possesso e conduzione da parte del coltivatore diretto o IAP, iscritto nella previdenza agricola.

Fabbricati rurali

A differenza dell'Ici, che li esentava, i fabbricati rurali ad uso abitativo, purché non strumentali, sono assoggettati ad Imu, secondo le regole ordinarie. Ciò significa che, se ricadono nel novero dell'abitazione principale, possono fruire delle relative agevolazioni.

Per quanto riguarda i fabbricati rurali strumentali, questi sono assoggettati ad imposta con aliquota ridotta allo 0,2 %, che i comuni possono ridurre fino allo 0,1 %.

Per i fabbricati rurali ad uso strumentale ubicati nei comuni classificati montani o parzialmente montani di cui all'elenco dei comuni italiani predisposto dall'ISTAT, la legge prevede l'esenzione sulla semplice base che tale edificio sia ubicato nel territorio del comune ricompreso in detto elenco, indipendentemente dalla circostanza che il comune sia parzialmente montano.

La circolare in rassegna afferma che i fabbricati rurali strumentali accatastati in una delle categorie dei gruppi ordinari e non in D/10, sono dotati di strumentalità e conseguentemente ad essi è applicabile il regime di favore ai fini Imu.

Esenzioni ed agevolazioni

Rilievo merita la precisazione che riguarda i "beni merce ", ossia i fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita: per questi, ogni comune può stabilire una riduzione dell'aliquota base fino allo 0,38%, nel caso per che sul bene permanga la destinazione originaria e non sia in ogni caso locato, e, comunque, per un periodo non superiore a tre anni dall'ultimazione dei lavori.

Sono esenti dal tributo:

- i fabbricati classificati o classificabili nelle categorie catastali da E/1 a E/9;

- i fabbricati con destinazione ad usi culturali;

- i terreni agricoli ricadenti in aree montane o di collina delimitate ai sensi dell'art. 15 della legge 27 dicembre 1977, n. 984. Sarà un decreto, di natura non regolamentare, del ministro dell'Economia e delle Finanze ad individuare i comuni nei quali si applica l'esenzione, sulla base dell'altitudine riportata nell'elenco dei comuni italiani predisposto dall’Istat, nonché, eventualmente, anche sulla base della redditività dei terreni. Fino all'emanazione di detto decreto, l'esenzione si applica sui terreni contenuti nell'elenco allegato alla Circolare n. 9 del 14 giugno 1993;

- i fabbricati dell'Aquila ed altri comuni abruzzesi, ubicati nelle zone colpite dal sisma del 6 aprile 2009, purché distrutti od oggetto di ordinanze sindacali di sgombero in quanto inagibili totalmente o parzialmente, fino alla definitiva ricostruzione e agibilità dei fabbricati.

Versamento

Di norma, per l'anno 2012 il pagamento Imu deve avvenire eseguendo:

• la prima rata entro il 18 giugno, senza applicazione di sanzioni ed interessi, in misura pari al 50 % dell'importo ottenuto applicando le aliquote di base e la detrazione previste dall'art. 13 del D. L. n. 201 del 2011;
• la seconda rata, entro il 17 dicembre, a saldo dell'imposta complessivamente dovuta per l'intero anno, con conguaglio sulla prima rata.

A queste date devono attenersi: le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari e degli alloggi regolarmente assegnati dagli IACP e altri istituii comunque denominati.

Relativamente al versamento dell'Imu per l'anno 2012, per l'abitazione principale e per le relative pertinenze è consentito suddividere il pagamento anche in tre rate (18 giugno, 17 settembre, 17 dicembre).

Particolarità

Per i fabbricati rurali strumentali:

la prima rata è versata, entro il 18 giugno, nella misura del 30% dell'imposta dovuta applicando l'aliquota di base;

la seconda rata è versata a saldo dell'imposta complessivamente dovuta per l'intero anno con conguaglio sulla prima rata, entro il 17 dicembre.

Per i fabbricati rurali iscritti nel catasto dei terreni, sia quelli a uso strumentale che quelli ad uso abitativo, con esclusione di quelli che non costituiscono inventariazione, il pagamento avviene in un'unica soluzione entro il 17 dicembre, ricordando che tali edifici devono essere dichiarati al catasto edilizio urbano entro il 30 novembre 2012, con le modalità stabilite dal D. M. n. 701 del 1994.

DICHIARAZIONE IMU

I soggetti passivi devono presentare la dichiarazione entro 90 giorni dalla data in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell'imposta, utilizzando gli appositi modelli.

Per gli immobili per i quali l'obbligo dichiarativo è sorto dal 1° gennaio 2012, la dichiarazione deve essere presentata entro il 1° ottobre 2012. In virtù del fatto che è necessario garantire al contribuente il rispetto del termine di 90 giorni previsto per la presentazione della dichiarazione, la circolare precisa che tale periodo va sempre rispettato e, quindi, se l'obbligo dichiarativo sorge, ad esempio, il 31 agosto, il contribuente potrà presentare la dichiarazione IMU entro il 29 novembre 2012.

Relativamente ai fabbricati rurali non censiti in catasto, la dichiarazione Imu va presentata entro 90 giorni dalla data del 30 novembre 2012, termine indicato per presentare la dichiarazione degli stessi al catasto edilizio.

Imu ed Irpef

Poiché l'Imu ha sostituito l'Irpef e le relative addizionali comunali e regionali dovute in riferimento ai redditi fondiari concernenti i beni non locati, il documento di prassi specifica che per gli immobili non locati (compresi quelli concessi in comodato d'uso gratuito e quelli utilizzati a uso promiscuo dal professionista) o non affittati risulta dovuta la sola Imu, mentre per quelli locati o affittati risultano dovute sia l'Imu che l'Irpef.

Diversamente, in caso di terreni non affittati, l'Irpef e le relative addizionali sul reddito agrario sono dovute, e l'Imu sostituisce l'Irpef e le relative addizionali sul solo reddito dominicale.

Per il caso dell'abitazione principale "parzialmente locata":

- si applica la sola IMU se l'importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione;

- sono dovute sia l'Imu che l'Irpef se l'importo del canone di locazione (abbattuto della riduzione spettante ovvero considerato nel suo intero ammontare nel caso di esercizio dell'opzione per la cedolare secca) è di ammontare superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%.