Gli acconti Iva previsti dal contratto preliminare e già pagati restano imponibili

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Rispondendo ad un interpello avanzato da una società aderente a Legacoop, l’agenzia delle Entrate – prot. n. 954-76345/2010 – fornisce un'importante conferma in merito alle disposizioni riguardanti l’esenzione Iva relativa agli acconti nelle cessioni di fabbricati, a seguito della disciplina introdotta dal Decreto legge n. 223/2006.

Nello specifico, la società costruttrice, sulla base di un contratto preliminare ha emesso fatture di acconto dopo il 4 luglio 2006 e prima della decorrenza del quarto anno dal termine della costruzione. Ma, dato che il rogito e il pagamento del saldo avvengono oltre il quarto anno, la società si è rivolta all’Amministrazione finanziaria per sapere se l’intera operazione si potesse far rientrare nel regime di esenzione Iva di cui all’articolo 10, del Dpr n. 633/1972.

L’Agenzia nega tale eventualità, ribadendo che gli acconti riferiti a cessioni di beni o prestazioni di servizi espressamente individuati, per l’importo versato rappresentano operazione imponibile ai fini Iva, essendo già verificato il momento di effettuazione dell’operazione. Ciò, in quanto esiste un contratto preliminare che presenta una data certa anteriore al quarto anno successivo al termine dei lavori e, quindi, la fatturazione anticipata – anche se non giustificata dall’incasso delle somme – non deve sottointendere alcun comportamento elusivo del termine quadriennale con conseguente ricaduta nel regime di esenzione. Solo l’eventuale differenza tra il “prezzo valore” e gli acconti già versati e assoggettati ad Iva costituisce la base imponibile per l’applicazione proporzionale dell’imposta di registro.