Fondi immobiliari residenti in Italia, regime fiscale per le attività di riorganizzazione

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Con risposta ad interpello n. 344 del 26 agosto 2019, l’Agenzia delle Entrate chiarisce alcuni aspetti inerenti il regime fiscale da applicare ai fondi immobiliari residenti in Italia, a seguito di una complessa operazione di riorganizzazione dell’attività immobiliare.

L’istante è una Sgr di diritto tedesco, che svolge attività di acquisto e gestione di immobili per conto di fondi di investimento istituiti in base al diritto tedesco, che per esigenze di riorganizzazione vuole:

• apportare gli immobili in una neo-costituita SICAF (società di investimento immobiliare a capitale fisso);

• attribuire le quote della SICAF alla stabile organizzazione italiana della Sgr tedesca a fronte dell’apporto immobiliare;

• trasferire le quote della SICAF dalla branch italiana alla casa madre tedesca.

Il dubbio posto all’Amministrazione finanziaria italiana riguarda gli effetti tributari della complessa operazione di riorganizzazione societaria, in particolare:

• ai fini delle imposte dirette, relativamente all’operazione di apporto degli immobili alla SICAF;

• ai fini delle imposte indirette, in quanto gli immobili sono apportati da un soggetto avente partiva IVA tedesca;

• rispetto alle conseguenze derivanti dall’attribuzione delle quote della SICAF dalla stabile organizzazione all’Istante;

• rispetto al regime fiscale applicabile ai proventi che saranno distribuiti dalla costituenda SICAF al Fondo tedesco.

IRES e IRAP: le plusvalenze concorrono a formare il reddito imponibile

L’Agenzia, nella sua risposta n. 344/2019, dopo aver effettuato una panoramica della normativa che regola gli Organismi di investimento collettivo del risparmio (OICR) italiani e le società di investimento a capitale fisso (SICAF), concordando con la soluzione prospettata dall’istante, ritiene quanto segue:

• l’apporto di beni immobili da parte della stabile organizzazione nella SICAF costituisce un atto realizzativo, come tale soggetto all’ordinaria disciplina delle cessioni di beni a titolo oneroso. In particolare, l’apporto alla SICAF di beni immobili patrimoniali o strumentali, iscritti tra le immobilizzazioni, comporta il realizzo di plusvalenze o minusvalenze che concorreranno alla formazione del reddito ai fini IRES e IRAP, a meno che la stabile organizzazione non decida di esercitare l’opzione per l’imposta sostitutiva del 20 per cento;
• ai fini delle imposte indirette, qualora l’apporto sia costituito da una pluralità di immobili prevalentemente locati, l’operazione è considerata come un conferimento d’azienda in società e, pertanto, è fuori campo Iva e le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa;
• al trasferimento di quote della SICAF all’Istante si rendono applicabili le disposizioni in materia di imposizione in uscita ("exit tax") di cui all’articolo 166 del Tuir. Pertanto, è imponibile l’eventuale differenza tra il valore di mercato delle quote della SICAF e il costo fiscalmente riconosciuto delle stesse;
• ai fini IVA, la cessione delle quote della SICAF è esente ai sensi dell’articolo 10, comma 1, n. 4, del d.P.R. n. 633 del 1972, mentre l’imposta di registro è applicata in misura fissa;
• infine, anche ai proventi distribuiti dalla SICAF si rende applicabile il regime di esenzione di cui all’articolo 7, comma 3, del decreto legge n. 351 del 2001.