Doppio regime fiscale per le cessioni di fabbricati da demolire

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Nella risposta del 16 febbraio 2011, resa in sede di Commissione Finanze della Camera è stato affrontato il dibattito sul corretto regime tributario da applicare alle cessioni di fabbricati da demolire. La recente interpretazione va ad aggiungersi a quanto in precedenza già esposto con la risoluzione dell’Amministrazione finanziaria, n. 395/E del 22 ottobre 2008.

Secondo il recente orientamento, la fattispecie della cessione di immobili da abbattere ricadrebbe nel duplice inquadramento fiscale della cessione di fabbricato, ai fini delle imposte indirette, e della cessione di area (come indicato dall’Agenzia delle Entrate), ai fini delle imposte dirette.

Scopo dell’Amministrazione finanziaria, che dal 2008 tenta di far ricadere tale tipo di cessione d’immobile nell’ambito di applicazione delle imposte dirette, è quello di recuperare materia imponibile. Secondo la tesi del Fisco, infatti, “ai fini dell’impostazione diretta assume rilevanza la destinazione del bene da parte dell’acquirente” e la cessione di area edificabile da parte di un privato non può che avere carattere speculativo. Al contrario, invece, la cessione di fabbricati posseduti da privati oltre il quinquennio non è mai da considerare come operazione speculativa. Proprio per tale presupposto, la plusvalenza realizzabile con la cessione di tali fabbricati deve essere sempre sottoposta a tassazione, ai sensi di quanto disposto dall’articolo 67, comma 1, del Tuir.

L’orientamento offerto dalla risposta parlamentare non sembra condivisibile da parte della giurisprudenza ordinaria. Anche approvando il fatto che nel caso di cessione di fabbricato da abbattere il valore è dato dall’area sottostante e non certo dal fabbricato (che rappresenta un costo, essendo da demolire), i giudici riconoscono l’assenza di una specifica previsione normativa che consenta di poter applicare correttamente l’interpretazione ministeriale.

A questo punto, non resta che chiedersi cosa dovrebbe fare un privato che intende cedere un immobile da abbattere per evitare di pagare le imposte dirette. Tre potrebbero essere le strade percorribili:

- usufruire della normativa sull’affrancamento dei terreni, per ora in attesa di definizione;
- non pagare le imposte e attendere il sicuro accertamento, per poi ricorrere dinanzi alla Commissione tributaria;
- pagare il dovuto e chiedere il rimborso di quanto pagato e successivamente ricorrere contro il silenzio/rifiuto al rimborso.

Chiaramente le tre alternative potrebbero subire modifiche qualora si giungesse ad una definizione univoca della materia che si fondi sul principio cardine secondo cui la cessione di un immobile, anche se da abbattere, non può mai essere fatta ricadere nella fattispecie della cessione di terreno.

A titolo informativo, c’è da sottolineare anche il fatto che le agevolazioni per l’acquisto di terreni agricoli e quelle per il trasferimento di immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati sono state oggetto di una lunga serie di modifiche e correzioni, ultima delle quali quella contenuta nel recente Milleproroghe.