Delegato alla vendita come ausiliario del giudice: la Cassazione chiarisce

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Il professionista delegato alle operazioni di vendita è un ausiliario del giudice dell’esecuzione e non rientra tra gli “estranei che partecipano all’esercizio della funzione giudiziaria” ai quali l’art. 1, comma 1, della Legge n. 117/1988 estende il regime speciale di responsabilità.

Per i danni causati nello svolgimento delle attività delegate, il professionista risponde ai sensi dell’art. 2043 c.c. per dolo o colpa. La responsabilità non sussiste per colpa lieve quando l’attività comporti la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà.

L’avviso di vendita ha contenuto tassativo e non richiede l’indicazione di trascrizioni anteriori al pignoramento.

La Cassazione su natura e responsabilità del professionista delegato alle vendite

La Corte di Cassazione, Terza sezione civile, con la sentenza n. 31423 del 2 dicembre 2025, si è pronunciata sulla natura giuridica del professionista delegato alle operazioni di vendita ex art. 591-bis del Codice di procedura civile e sul regime di responsabilità applicabile in caso di errori od omissioni.

La decisione chiarisce i confini tra funzione ausiliaria e poteri giurisdizionali, delimita l’ambito applicativo della Legge n. 117/1988 (Risarcimento dei danni cagionati nell'esercizio delle funzioni giudiziarie e responsabilità civile dei magistrati) e ridefinisce i presupposti della responsabilità extracontrattuale del delegato, con particolare riferimento agli obblighi informativi nell’avviso di vendita.

Il caso esaminato dalla Corte di Cassazione  

La vicenda processuale: origini della controversia  

La controversia nasce nell’ambito di una procedura esecutiva immobiliare nella quale un notaio, professionista delegato dal giudice dell’esecuzione allo svolgimento delle operazioni di vendita, aveva predisposto l’avviso senza menzionare la trascrizione di una domanda giudiziale pregiudizievole, risalente a data anteriore al pignoramento.

L’immobile era stato aggiudicato ed era stato emesso il decreto di trasferimento; tuttavia, l’esito del giudizio introdotto con la domanda trascritta aveva condotto alla successiva revoca del decreto.

L’aggiudicatario, che aveva sostenuto spese confidando nella stabilità dell’acquisto, agiva quindi per ottenere il risarcimento dei danni, imputando al notaio delegato l’omessa indicazione della formalità pregiudizievole nell’avviso di vendita.

Le decisioni di primo e secondo grado  

In primo grado il Tribunale rigettava la domanda, ritenendo che l’avviso di vendita fosse conforme all’art. 570 c.p.c., il quale non impone l’indicazione di trascrizioni anteriori, essendo sufficiente il rinvio alla relazione di stima.

Al contrario, la Corte d’Appello riformava la decisione, qualificando il professionista delegato come ausiliario sui generis e riconoscendo una responsabilità extracontrattuale per violazione del principio del neminem laedere.

L’omissione - per i giudici di secondo grado - sarebbe stata idonea a compromettere la stabilità della vendita e ad ingenerare un legittimo affidamento nell’aggiudicatario.

Le questioni giuridiche rimesse alla Cassazione  

Natura giuridica del professionista delegato  

La prima questione sottoposta alla Corte riguardava la qualificazione del professionista delegato alle vendite.

Nel tempo, la dottrina e la giurisprudenza hanno oscillato tra diverse ricostruzioni: quella del semplice ausiliario del giudice, quella dell’ausiliario “sui generis” con funzioni più ampie e, infine, quella del vero e proprio sostituto del giudice nell’esercizio di alcune attività.

La scelta tra queste opzioni non ha solo rilievo teorico, poiché da essa dipende il regime di responsabilità applicabile e la possibilità di estendere o meno al delegato le garanzie e i limiti previsti per chi esercita la funzione giurisdizionale.

Applicabilità della legge n. 117/1988  

Collegata alla natura del delegato è la questione dell’eventuale applicazione della legge n. 117/1988, che disciplina la responsabilità civile dei magistrati e degli estranei che partecipano all’esercizio della funzione giudiziaria.

Parte della dottrina ha sostenuto che alcune attività svolte dal delegato – specie quelle più tecniche o valutative – potrebbero avvicinarsi all’esercizio di poteri tipicamente giurisdizionali. Da qui il dubbio se il delegato possa essere ricompreso tra i soggetti coperti dal regime speciale della legge, con le conseguenti limitazioni di responsabilità.

Estensione degli obblighi informativi nell’avviso di vendita  

Ulteriore profilo esaminato riguardava l’estensione degli obblighi informativi del delegato nella predisposizione dell’avviso di vendita.

La controversia imponeva di chiarire se il delegato fosse tenuto a menzionare tutte le formalità pregiudizievoli, comprese quelle anteriori al pignoramento, oppure se tali informazioni restassero affidate esclusivamente alla relazione di stima. La definizione di questo obbligo assumeva rilievo per valutare la diligenza del delegato e, di riflesso, la sua eventuale responsabilità.

La decisione della Corte di Cassazione

Il professionista delegato è un ausiliario del giudice dell’esecuzione

La Corte, in primo luogo, ha chiarito che il professionista delegato alle operazioni di vendita ex art. 591-bis c.p.c. deve essere qualificato come ausiliario del giudice dell’esecuzione.

Pur svolgendo attività che il giudice potrebbe compiere direttamente, il delegato non esercita funzioni giurisdizionali in senso proprio, poiché i suoi atti non hanno carattere decisorio né producono effetti autonomi.

L’intera attività delegata rimane inserita nel procedimento esecutivo e soggetta alla vigilanza del giudice, il quale mantiene la responsabilità complessiva del corretto svolgimento della procedura.

Gli atti del delegato sono pertanto privi di autonomia decisoria e acquistano efficacia solo in quanto recepiti, controllati o eventualmente corretti dal giudice dell’esecuzione.

Inapplicabilità della legge n. 117/1988  

Chiarita la natura ausiliaria del delegato, la Suprema Corte, ha escluso l’applicazione della legge n. 117/1988 alla sua attività.

L’art. 1 della legge limita infatti il relativo regime ai magistrati e agli “estranei che partecipano all’esercizio della funzione giudiziaria”, cioè soggetti che esercitano poteri decisori in modo pieno e autonomo.

Poiché il delegato non svolge alcuna funzione giurisdizionale in senso proprio e i suoi atti restano privi di efficacia decisoria autonoma, egli non può essere ricondotto a tale categoria.

Di conseguenza, l’azione prevista dalla legge n. 117/1988 non è esperibile nei confronti del delegato, il cui operato rimane regolato dalle norme comuni sulla responsabilità civile.

Responsabilità del delegato ai sensi dell’art. 2043 del Codice civile  

La responsabilità del professionista delegato, invero, si fonda sull’art. 2043 del Codice civile, norma che dispone che chiunque cagioni ad altri un danno ingiusto con dolo o colpa è tenuto al risarcimento.

È dunque necessario che la condotta del delegato sia colposa o dolosa e che tale comportamento abbia prodotto un danno ingiusto, ossia la lesione di un interesse giuridicamente tutelato.

La Corte ha precisato che tale responsabilità non è automatica, ma va valutata alla luce della natura tecnica delle operazioni richieste.

Quando l’attività comporta la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà, opera la limitazione prevista dall’art. 2236 c.c., con conseguente responsabilità solo per dolo o colpa grave. In tutte le altre ipotesi, e dunque quando non ricorrono particolari complessità tecniche, anche la colpa lieve è sufficiente a integrare la responsabilità del delegato. Tale distinzione consente di adeguare il giudizio di colpa al livello di professionalità richiesto e alla complessità delle prestazioni svolte.

Avviso di vendita e responsabilità del delegato

L’omessa indicazione della trascrizione non integra condotta colposa  

La Corte, a seguire, precisa che l’art. 570 c.p.c. ha individuato in modo tassativo le informazioni che devono essere inserite nell’avviso di vendita, escludendo qualsiasi integrazione da parte del delegato.

Tra tali elementi non rientra l’indicazione delle trascrizioni anteriori al pignoramento, le quali non incidono sulla validità della vendita e non devono essere riportate nell’avviso.

Tali formalità devono invece essere verificate dall’offerente attraverso la relazione di stima, che, ai sensi dell’art. 173-bis disp. att. c.p.c., contiene l’elenco delle formalità pregiudizievoli gravanti sul bene. Di conseguenza, non è imputabile al delegato alcuna colpa per non aver menzionato nell’avviso la trascrizione oggetto di contestazione.

Esito del giudizio  

La Corte di Cassazione, in definitiva, ha accolto il ricorso del delegato, cassando la sentenza della Corte d’Appello e rinviando a un nuovo collegio per la decisione nel merito, anche in ordine alle spese.

I principi di diritto enunciati dalla Corte  

Natura del delegato e limiti di applicazione della l. n. 117/1988  

Il professionista delegato ex art. 591-bis c.p.c. è un ausiliario del giudice dell’esecuzione e non rientra tra gli “estranei che partecipano all’esercizio della funzione giudiziaria”.
La legge n. 117/1988 non si applica alla sua attività, salvo eventuali profili di responsabilità che si configurino in relazione all’agire del giudice dell'esecuzione.

Responsabilità civile ai sensi dell’art. 2043 c.c. e applicazione dell’art. 2236 c.c.  

Il delegato risponde per i danni causati nello svolgimento dell’attività delegata secondo i criteri dell’art. 2043 c.c.
La responsabilità è limitata ai casi di dolo o colpa grave quando la prestazione comporti la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà; in tutti gli altri casi, si applica il parametro della colpa anche lieve.

La sentenza n. 31423/2025 fornisce un importante chiarimento sistematico sul ruolo del professionista delegato nelle esecuzioni immobiliari e sul regime di responsabilità applicabile.

La Corte delimita con precisione gli obblighi del delegato, confermando la tassatività del contenuto dell’avviso di vendita e riaffermando la centralità della relazione di stima quale strumento informativo per gli offerenti.

Al contempo, esclude la natura giurisdizionale dell’attività delegata e ribadisce l’applicazione delle regole generali della responsabilità civile, modulata in funzione della complessità tecnica della prestazione.

La sentenza, in breve

Sintesi del caso	Nell’ambito di una procedura esecutiva immobiliare, un notaio delegato dal giudice alla vendita aveva predisposto l’avviso senza indicare la trascrizione di una domanda giudiziale pregiudizievole anteriore al pignoramento. L’immobile era stato aggiudicato, ma l’esito della causa relativa a tale domanda aveva determinato la revoca del decreto di trasferimento. L’aggiudicatario aveva chiesto il risarcimento danni imputando l’omissione al delegato.
Questione dibattuta	Se il delegato ex art. 591-bis c.p.c. fosse responsabile per non aver indicato nell’avviso di vendita una trascrizione pregiudizievole; se la sua attività potesse essere qualificata come giurisdizionale ai fini dell’applicazione della legge n. 117/1988; quale fosse il corretto regime di responsabilità applicabile.
Soluzione della Corte di Cassazione	La Corte qualifica il delegato come ausiliario del giudice, escludendo l’applicazione della legge n. 117/1988. La responsabilità segue l’art. 2043 c.c., con limitazione ai soli casi di dolo o colpa grave quando l’attività comporti problemi tecnici di speciale difficoltà (art. 2236 c.c.). L’art. 570 c.p.c. stabilisce in modo tassativo il contenuto dell’avviso di vendita, che non richiede l’indicazione di trascrizioni anteriori: nessuna colpa è imputabile al delegato.