Crisi del costruttore. Fideiussione escussa solo con preliminare ancora in vigore

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Viene affrontata, dalla Corte di cassazione, la questione dell’escutibilità della fideiussione a seguito di inadempimento della parte venditrice, in un preliminare di compravendita.

La sentenza n. 21792 del 29 agosto 2019 riguarda l’applicazione del Dlgs n. 122/2005, che ha attuato la tutela dei compratori di immobili da costruire da eventuale successivo fallimento della ditta costruttrice.

Il giudice di secondo grado ha consentito di escutere la fideiussione anche quando il contratto preliminare è stato risolto, prima che si sia verificata la situazione di crisi.

Ciò, analizzando la normativa, è in contrasto con l’articolo 3, comma 3, del decreto in argomento, che non contempla l’escutibilità a contratto sciolto.

Crisi del costruttore. Escutibilità della fideiussione a contratto ancora in vigore

Tale disposizione prevede che la fideiussione deve garantire, in caso di crisi del costruttore, la restituzione delle somme e del valore di ogni altro corrispettivo riscosso, indicando 4 situazioni di crisi (pignoramento, ammissione al concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa, stato di insolvenza).

Inoltre, il terzo comma prevede che la fideiussione può essere escussa, verificata la situazione di crisi, a condizione che, nel caso del pignoramento, l’acquirente abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto e, per le altre ipotesi, il competente organo della procedura concorsuale non abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare.

Da ciò emerge che, in caso di pignoramento, il soggetto che intendere escutere la polizza deve essere ancora acquirente, anche se deve aver comunicato la volontà di recedere.

Questo il principio di diritto a cui attenersi: l’escussione della garanzia fideiussoria di cui al d.lgs. 20 giugno 2005 n. 122 presuppone che il contratto preliminare di compravendita sia ancora in vigore tra le parti.

Pertanto, la corte territoriale è incorsa in error in judicando e il ricorso va accolto, rinviando la causa ad altra sezione della corte territoriale.