Condominio: strumenti per evitare le liti in via preventiva

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Il Notariato ha diffuso un nuovo studio, n. 7-2018/C, dedicato alle diverse fattispecie di giustizia preventiva attraverso cui poter evitare il sorgere di controversie condominiali, grazie all’intervento del notaio.

L’elaborato, intitolato “Il notaio e il condominio: la giustizia preventiva nelle vicende condominiali” è stato approvato dalla Commissione Studi Civilistici il 29 maggio 2018, nonché pubblicato sul sito del Consiglio Nazionale del Notariato il 13 giugno.

Studio Notariato in tema di condominio e strumenti di giustizia preventiva

In un settore caratterizzato da un grado elevato di litigiosità, l’intervento del professionista notaio viene ritenuto come di “significativo contributo” alla cosiddetta “giustizia preventiva”, potendo, ossia, dare concretezza allo slogan “tanto più notaio tanto meno giudice” (funzione antiprocessuale del notaio).

Nell’incipit dello studio, viene sottolineato come il già avviato rapporto tra il condominio e il notaio si sia particolarmente rinforzato dopo l’entrata in vigore della Legge n. 220/2012 di riforma del condominio, a seguito della quale “l’incidenza dell’attività del notaio nella materia condominiale è divenuta molto più ampia e pregnante rispetto al passato”.

Nel documento vengono analizzati, proprio in funzione di giustizia preventiva nella vita del condominio, i regolamenti contrattuali predisposti dal costruttore, le vicende circolatorie delle unità immobiliari in condominio, i contratti preliminari e le possibili regole pattizie che vietano la detenzione e il possesso di animali domestici.

Regolamenti contrattuali predisposti dal costruttore

Rispetto ai regolamenti contrattuali predisposti dal costruttore, il testo pone particolare attenzione alle soluzioni operative più idonee ad assicurarne la vincolatività e l’opponibilità.

Sul punto, viene ricordato che la vendita dell’unità immobiliare in regime di condominio da parte del costruttore è sottoposta alla disciplina dettata dal Codice del consumo ogni qualvolta l’acquirente sia un soggetto che riveste la qualità di consumatore.

Ne consegue la necessità che il notaio verifichi, in tutti gli atti di compravendita stipulati dal costruttore dell’edificio con acquirenti che rivestano detta qualità, che il regolamento sia stato effettivamente consegnato al compratore prima della stipula e che, pertanto, lo stesso abbia avuto, di fatto, la possibilità di conoscerne il contenuto prima della conclusione della vendita. Di tale preventiva consegna, “sarà opportuno fare specifica menzione nel corpo dell’atto attraverso un’apposita dichiarazione resa dall’acquirente-consumatore”.

Parimenti, in questi atti, il notaio potrà anche procedere, se possibile, alla materiale allegazione del regolamento, dando così attuazione alla funzione di adeguamento propria del suo ministero.