Bonus edilizi: chiarimenti sulle deroghe a sconto in fattura e cessione del credito

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L'Agenzia delle Entrate, con le risposte n. 103, 104 e 105 del 15 aprile 2025, ha chiarito alcuni aspetti interpretativi riguardanti le eccezioni al divieto di cessione del credito e di applicazione dello sconto in fattura relativi agli incentivi per l’edilizia.

L’Agenzia delle Entrate conferma e rafforza l’approccio restrittivo già espresso nell’interpello n. 26/2025, escludendo dalle agevolazioni le spese che non siano legate a lavori reali e concreti. L’attenzione resta centrata sulle opere effettivamente eseguite, a discapito di spese iniziali o preparatorie.

Aspetti da considerare e sviluppi normativi su cessione del credito e sconto in fattura

È fondamentale fare attenzione a due aspetti principali: la presentazione dei permessi abilitativi in una data precedente al 17 febbraio 2023, e il sostenimento di spese documentate da fattura per lavori già eseguiti entro il 30 marzo 2024, giorno in cui è entrato in vigore il Decreto Legge n. 39/2024.

L’evoluzione della normativa in materia di bonus edilizi

Come noto, il Decreto Rilancio (art. 121 del DL n. 34/2020) ha introdotto, per gli anni dal 2020 al 2024, la possibilità per i contribuenti che sostengono spese per interventi di ristrutturazione, efficientamento energetico, riduzione del rischio sismico, installazione di impianti fotovoltaici o infrastrutture per la ricarica di auto elettriche, di scegliere, in alternativa alla fruizione diretta della detrazione fiscale:

• di beneficiare di un contributo sotto forma di riduzione del prezzo dovuto, fino a un massimo pari al valore complessivo della spesa, anticipato dall’impresa esecutrice dei lavori. Quest’ultima recupera l’importo attraverso un credito d’imposta equivalente alla detrazione maturata (la cosiddetta opzione dello sconto in fattura);

• di trasferire a terzi un credito d’imposta pari al valore della detrazione spettante, includendo tra i potenziali cessionari anche banche e altri intermediari finanziari, senza possibilità di ulteriori cessioni successive (la cosiddetta cessione del credito).

Tuttavia, con l’entrata in vigore del DL n. 11/2023, a partire dal 17 febbraio 2023, queste due opzioni non sono più esercitabili (art. 2, comma 1).

Il legislatore ha comunque previsto alcune eccezioni (art. 2, comma 2) che consentono ancora l’uso della cessione del credito o dello sconto in fattura se, prima del 17 febbraio 2023:

• per lavori non condominiali, è stata presentata la CILA;
• per interventi condominiali, è stata approvata la delibera assembleare che autorizza i lavori e presentata la CILA;
• per lavori che prevedono la demolizione e ricostruzione, è stata inoltrata la richiesta del titolo abilitativo.

Nuove limitazioni con il DL n. 39/2024

Il Decreto Legge n. 39/2024, all’art. 1 comma 5, ha aggiunto un’ulteriore stretta: le deroghe previste dall’art. 2 del DL n. 11/2023 non valgono se, alla data del 30 marzo 2024, non è stata sostenuta alcuna spesa certificata da fattura per lavori eseguiti, anche se i titoli abilitativi risultavano regolarmente presentati prima del 17 febbraio 2023.

In sintesi, per beneficiare delle eccezioni al divieto di cessione e sconto, non basta avere i permessi depositati in tempo: è anche necessario aver avviato i lavori e aver pagato almeno una parte, con spese dimostrabili tramite fattura, entro il 30 marzo 2024.

Specificato ciò, vediamo il tenore dei quesiti sottoposti al parere dell’Agenzia delle Entrate.

Versamento della tassa per l’occupazione del suolo pubblico (risposta 103/2025)

Nel caso che ha portato alla risposta n. 103 del 15 aprile 2025, l'Istante ha posto il seguente quesito: se la deroga al divieto di sconto in fattura o alla cessione del credito, prevista al comma 5, possa applicarsi nel caso in cui sia stato effettuato esclusivamente il pagamento della tassa per l’occupazione del suolo pubblico entro il termine del 30 marzo 2024.

Considerando quanto sopra esposto, si ritiene che la spesa relativa a tale tassa non possa essere considerata tra quelle rilevanti ai fini del comma 5, in quanto non connessa all’effettiva realizzazione di lavori edilizi.

Pertanto, non essendo soddisfatti i requisiti indicati nel comma 5, si conclude che la deroga al blocco dello sconto in fattura o della cessione del credito non risulta applicabile nel caso specifico.

Spese per la redazione del computo metrico (risposta 104/2025)

Nel caso studiato nella risposta n. 104 del 15 aprile 2025, l'Istante domanda se la deroga al divieto di sconto in fattura o cessione del credito, prevista al comma 5, sia applicabile qualora il condominio o il committente abbia sostenuto una spesa relativa a servizi tecnici preliminari all’avvio dei lavori, nello specifico per la redazione del computo metrico.

Sulla base delle considerazioni esposte, si ritiene che la spesa sostenuta per il computo metrico non rientri tra quelle considerate valide ai fini dell'applicazione del comma 5, in quanto non attiene all’effettiva realizzazione fisica degli interventi edilizi.

Pagamento degli oneri di urbanizzazione (risposta 105/2025)

Il caso analizzato nella risposta n. 105 del 15 aprile 2025 riguarda una start-up che, in data 17 gennaio 2024, ha sottoscritto un contratto di appalto come general contractor per realizzare una ristrutturazione edilizia su un intero complesso immobiliare.

La società riferisce che i lavori sono stati autorizzati mediante SCIA regolarmente presentata il 21 novembre 2022. In seguito, il 19 febbraio 2024, il committente ha versato gli importi dovuti per oneri di urbanizzazione, contributo per il costo di costruzione e diritti di segreteria. Inoltre, il 27 marzo 2024 sono state emesse dal subappaltatore le fatture per i lavori di demolizione, mentre il 31 marzo 2024 è stata emessa la fattura per altri interventi, tra cui il taglio del calcestruzzo.

Tuttavia, l’unico pagamento effettivamente eseguito entro tale periodo ha riguardato solo gli oneri di urbanizzazione, mentre le restanti attività sono state solo fatturate, ma non pagate entro la scadenza. Il quesito posto riguarda quindi la possibilità per il committente di usufruire ancora dello sconto in fattura, secondo quanto previsto dal comma 5 suddetto.

Anche in questo contesto, viene richiamata la disposizione normativa che non consente l’utilizzo dello sconto in fattura o della cessione del credito, qualora – pur in presenza di titoli abilitativi presentati entro il 17 febbraio 2023 – non siano state sostenute spese documentate da fattura per lavori effettivamente realizzati entro il 30 marzo 2024.

In merito, l’Agenzia ribadisce che la norma agevolativa si applica unicamente alle lavorazioni già concretamente eseguite, escludendo pertanto ogni costo relativo a servizi preliminari o accessori, come gli oneri di urbanizzazione, che non sono direttamente collegati all'esecuzione fisica degli interventi.

Per quanto riguarda le attività fatturate dal subappaltatore, come il taglio del calcestruzzo, l’Agenzia osserva che non soddisfano le condizioni previste, poiché le relative fatture, sebbene emesse prima del 30 marzo 2024, sono state saldate in una data successiva.

Alla luce di tutto ciò, si conclude che mancano sia i requisiti sostanziali che quelli temporali richiesti dalla normativa, e quindi la committenza non potrà avvalersi dello sconto in fattura né della cessione del credito per l’intervento in questione.