Avviso generico? Delibera condominiale comunque valida

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L’obbligo di informare preventivamente i condomini sugli argomenti all’ordine del giorno ha lo scopo di permettere ai partecipanti di conoscere, anche in modo non dettagliato, i temi principali che saranno discussi in assemblea. Questa informazione serve a garantire una partecipazione consapevole alla deliberazione.

Di conseguenza, un avviso formulato in modo generico non determina automaticamente l’invalidità della delibera condominiale, se risulta che il condomino fosse comunque adeguatamente informato sul contenuto delle decisioni da assumere, anche attraverso altre fonti.

La Cassazione su avviso generico e validità della delibera condominiale

Con la sentenza n. 424 pubblicata l’8 gennaio 2026, la Corte di cassazione è tornata a pronunciarsi su temi di frequente rilievo nella prassi condominiale: la prorogatio dell’amministratore dimissionario, la validità delle delibere assembleari adottate in tale fase e l’adeguatezza dell’ordine del giorno ai fini della corretta informazione dei condomini.

Il caso sottoposto alla Corte  

La delibera assembleare contestata  

La controversia trae origine dall’impugnazione di una delibera assembleare, successiva alle dimissioni dell’amministratore.

Con tale deliberazione l’assemblea aveva approvato il bilancio preventivo 2015/2016, disposto il pagamento del compenso dell’amministratore in regime di prorogatio fino alla nomina del successore, autorizzato la partecipazione a una procedura di mediazione e affidato a un condomino la gestione del verde condominiale.

Le ragioni dell’impugnazione  

Alcuni condomini hanno contestato la legittimità della delibera, sostenendo, in sintesi:

• l’insussistenza dei poteri dell’amministratore dimissionario per atti non urgenti;
• la genericità dell’ordine del giorno, con particolare riferimento alla manutenzione del verde;
• l’efficacia di un precedente giudicato che aveva annullato una diversa delibera assembleare.

L’iter processuale  

Sia il Tribunale che la Corte d’appello hanno rigettato l’impugnazione, ritenendo che la delibera fosse confermativa e ricognitiva di una precedente deliberazione, non impugnata, con la quale l’assemblea aveva già manifestato la volontà di continuare ad avvalersi dell’amministratore dimissionario fino alla nuova nomina. Avverso la decisione d’appello è stato proposto ricorso per cassazione.

La decisione della Corte di cassazione  

La prorogatio dell’amministratore dimissionario  

La Suprema Corte, in primo luogo, ribadisce un principio consolidato: l’amministratore dimissionario conserva tutti i poteri previsti dall’art. 1130 cod. civ. fino alla sostituzione, al fine di garantire la continuità della gestione ordinaria del condominio.

La riforma del condominio non ha inciso su tale assetto. La limitazione dei poteri può derivare solo da una espressa volontà contraria dell’assemblea, nella specie insussistente.

Il giudicato esterno  

La Corte ha inoltre escluso la rilevanza del giudicato invocato dai ricorrenti, poiché relativo a una diversa delibera, adottata in un momento successivo e in presenza di una procedura di nomina giudiziale già instaurata. L’annullamento di una delibera ha, inoltre, effetti meramente caducatori e non estende automaticamente i suoi effetti a deliberazioni differenti.

Ordine del giorno e informazione dei condomini  

La Cassazione, infine, ribadisce che l’avviso di convocazione deve consentire ai condomini di individuare l’oggetto essenziale delle decisioni da assumere, senza necessità di indicazioni analitiche e dettagliate. La genericità dell’ordine del giorno non comporta l’invalidità della delibera qualora il condomino risulti comunque adeguatamente informato, anche attraverso altre fonti.

Di seguito il principio consolidato espressamente richiamato dalla Suprema Corte:

La Corte di cassazione, in conclusione, ha rigettato il ricorso, confermando la legittimità della delibera assembleare.

La pronuncia rafforza l’orientamento volto a garantire la continuità amministrativa del condominio e chiarisce i limiti dell’obbligo informativo in sede di convocazione, offrendo indicazioni operative di rilievo per amministratori e condomini.