Ammortamenti a doppia via

La svolta per i terreni e i fabbricati è arrivata con il decreto legge Visco-Bersani (Dl 223/2006). Sull’argomento l’agenzia delle Entrate ha espresso i suoi chiarimenti prima con la circolare 1/E e, poi, in seguito alle risposte fornite in occasione del convegno Telefisco, con il nuovo documento agenziale n. 11/E. Le nuove regole stanno ora per entrare nella loro fase operativa: prima ancora dell’aspetto fiscale, l’impresa deve decidere come continuare il processo di ammortamento civilistico. L’articolo 36, comma 7, del citato Dl 223/06 stabilisce che, ai fini del calcolo delle quote di ammortamento deducibili, il costo complessivo dei fabbricati strumentali deve essere assunto al netto del costo delle aree occupate dalla costruzione e dalle pertinenze. Fino a tutto il 2005 è stato sottoposto ad ammortamento l’intero costo sostenuto per acquistare o per realizzare il fabbricato, quindi anche il costo dell’area. Dal 2006, invece, le scelte possibili sono due: continuare con la politica del passato oppure cambiare il piano di ammortamento, limitandosi a imputare al conto economico la sola quota imputabile al costo del fabbricato.

Il costo da attribuire alle aree, nell’eventualità che non siano già state acquistate autonomamente in precedenza, sarà pari al maggiore tra:

- il valore separatamente esposto in bilancio nell’anno di acquisto;

- il valore ottenuto applicando il 20% o, per i fabbricati industriali, il 30% al costo di acquisto complessivo dell’immobile, comprensivo del valore dell’area.    

Si deve comunque precisare che non si possono assumere superficialmente i valori fiscali di aree e fabbricati, dal momento che essi sono frutto di una percentuale fissata per legge e non di una valutazione. Perciò, in caso di divergenza tra i valori civilistici e quelli fiscali, si dovrà necessariamente istituire un doppio binario (valore civile dell’area diverso da quello fiscale). In ipotesi, invece, di coincidenza tra i due valori sarebbe opportuno confermare tale dato con una valutazione oggettiva di un terzo (perizia).

I problemi connessi all’ammortamento di aree e fabbricati investono ancora di più i canoni di locazione finanziaria. Anche in questo caso si potrebbe immaginare la scelta della soluzione civilistica di continuità con il passato; mentre, più difficile per il leasing appare la soluzione che consente di non imputare al conto economico la quota non deducibile del canone. Il DL 223/06, con riferimento ai fabbricati strumentali acquisiti in locazione finanziaria, prevede l’indeducibilità della quota capitale dei canoni riferibile alle medesime aree. A tal proposito è bene osservare, però, come a seconda dei criteri contabili oggi previsti si potrebbe creare una potenziale disparità di trattamento: la situazione cambia per chi adotta gli Ias, e quindi il metodo finanziario, da chi opta per i principi contabili nazionali e quindi sceglie il metodo patrimoniale.