Agevolazioni prima casa per trasferimento all'estero: no se post-acquisto

Il trasferimento all'estero per motivi di lavoro avvenuto dopo l'acquisto dell'immobile non permette di usufruire delle agevolazioni fiscali previste in tale circostanza dalla Nota II-bis dell’articolo della Tariffa allegata al DPR n. 131/1986, così come modificata dal DL n. 69/2023, convertito.

In tal senso si esprime l’Agenzia delle Entrate nella risposta n. 238 del 2 dicembre 2024 analizzando la questione delle agevolazioni prima casa in merito ad un soggetto AIRE rientrato in Italia.

Il caso analizzato

Una contribuente, residente in Italia fino a un certo periodo, si trasferisce all'estero per motivi di lavoro e successivamente si iscrive all'AIRE (Anagrafe degli Italiani Residenti all'Estero).

Nel 2023, l'Istante acquista un'abitazione in Italia usufruendo delle agevolazioni "prima casa", dichiarando in atto notarile che intende stabilire la propria residenza entro 18 mesi dall'acquisto.

L'Istante, tuttavia, desidera mantenere la residenza all'estero - mantenendo l’iscrizione all'AIRE - e chiede di rettificare la dichiarazione fatta in sede di acquisto, tramite un atto integrativo.

Benefici prima casa per chi rientra in Italia

L’Amministrazione finanziaria ricorda che la materia è stata innovata dall'articolo 2, comma 1, del decreto-legge 13 giugno 2023, n. 69, che ha modificato la Nota II-bis, comma 1, lettera a), citata, riguardante le condizioni per accedere alle agevolazioni fiscali sull'acquisto della prima casa in Italia per coloro che si sono trasferiti all'estero per motivi di lavoro.

Dunque, la normativa aggiornata ora stabilisce che le persone che si sono trasferite all'estero per motivi di lavoro possono usufruire delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa, a condizione che:

• l'immobile sia situato nel comune in cui l'acquirente abbia o stabilisca la propria residenza entro 18 mesi dall'acquisto o se diverso, nel comune in cui l'acquirente svolge la propria attività lavorativa;
• l'acquirente si sia trasferito all'estero per lavoro e abbia vissuto o lavorato in Italia per almeno 5 anni, nel comune di nascita o in quello in cui risiedeva o lavorava prima del trasferimento.

NOTA BENE: In ogni caso, l'acquirente deve dichiarare nell'atto di acquisto l'intenzione di stabilire la residenza nel comune dove si trova l'immobile, pena la decadenza dall'agevolazione.

Con riferimento all'applicazione dell'agevolazione in caso di acquisto della prima casa in Italia da parte di un soggetto “trasferito all'estero per ragioni di lavoro”, l’Agenzia richiama la circolare n. 3/2024 la quale ha esplicitato che possono usufruire dell'agevolazione fiscale le persone fisiche che soddisfano simultaneamente le seguenti condizioni:

• trasferimento all'estero per motivi professionali. Questo requisito si applica a qualsiasi tipo di rapporto di lavoro (anche non subordinato) e deve sussistere al momento dell'acquisto dell'immobile. Se il trasferimento per lavoro avviene dopo l'acquisto dell'immobile, non si può usufruire dell'agevolazione;

• residenza o attività lavorativa in Italia per almeno 5 anni. L'acquirente deve aver vissuto in Italia per almeno 5 anni o aver lavorato (anche senza retribuzione) per lo stesso periodo, prima di acquistare l'immobile. È importante notare che il requisito di residenza o attività lavorativa non deve essere continuativo, ma può essere cumulativo nel corso del periodo;
• acquisto nel comune di nascita o di residenza pre-trasferimento. L'immobile deve essere acquistato nel comune di nascita dell'acquirente, oppure in quello in cui risiedeva o dove lavorava prima di trasferirsi all'estero.

In aggiunta, il beneficio è fruibile se vengono rispettati anche i requisiti indicati alle lettere b) (mancanza di diritti reali su altri immobili nello stesso comune) e c) (assenza di precedenti fruizioni dell'agevolazione) della Nota II-bis.

Mancanza del requisito del trasferimento all’estero

La risposta 238/2024 dell’AdE evidenzia come nella vicenda prospettata tale requisito non sussista. Infatti, l'Istante è rientrato in Italia e al momento dell'acquisto dell'immobile svolgeva la propria attività lavorativa in Italia.

In conclusione, la contribuente non è ammessa a correggere la dichiarazione fatta in precedenza nell'atto di acquisto riguardo al trasferimento della residenza entro i diciotto mesi dall'acquisto, attraverso un atto integrativo redatto con le stesse formalità legali dell'atto di acquisto originale. E tale mancato rispetto dell’impegno assunto comporta la decadenza dalle agevolazioni fruite per l'acquisto della prima casa.

Si aggiunge che, secondo quanto stabilito dalla risoluzione 31 ottobre 2011, n. 105, se l'acquirente non è in grado di rispettare l'impegno di trasferire la residenza entro i diciotto mesi, anche per motivi personali, ha la possibilità di annullare la dichiarazione di intenti fatta nell'atto di acquisto.

In questo caso, l'acquirente può presentare una richiesta all'Ufficio dove è stato registrato l'atto, chiedendo una nuova liquidazione dell'imposta già pagata al momento della registrazione, senza che vengano applicate sanzioni.

Faq 

Di seguito alcune FAQ utili per comprendere meglio le agevolazioni prima casa e i requisiti relativi al trasferimento all'estero

1. Chi può beneficiare delle agevolazioni prima casa se si è trasferiti all'estero per lavoro?

Possono usufruire delle agevolazioni prima casa le persone che si sono trasferite all'estero per motivi di lavoro, a condizione che l'immobile acquistato si trovi nel comune di nascita o in quello dove risiedevano prima del trasferimento. Devono inoltre aver vissuto o lavorato in Italia per almeno 5 anni prima dell'acquisto.

2. Cosa succede se mi trasferisco all'estero dopo aver acquistato l'immobile?

Se il trasferimento all'estero avviene dopo l'acquisto dell'immobile, non è possibile usufruire delle agevolazioni fiscali previste per l'acquisto della prima casa. Il requisito di trasferirsi all'estero per motivi di lavoro deve sussistere prima dell'acquisto.

3. Posso modificare la dichiarazione fatta nell'atto di acquisto se non riesco a trasferire la residenza entro 18 mesi?

Se non riesci a trasferire la residenza nel comune dell'immobile entro 18 mesi, puoi annullare la dichiarazione fatta nell'atto di acquisto, ma perderai le agevolazioni. Puoi richiedere la riliquidazione dell'imposta già pagata, senza sanzioni, presentando un'apposita istanza all'Ufficio dove è stato registrato l'atto.

4. Cosa accade se non rispetto i requisiti della "prima casa"?

Se non rispetti l'impegno di trasferire la residenza entro 18 mesi o se non soddisfi gli altri requisiti (come il trasferimento all'estero per lavoro), perderai le agevolazioni fiscali e dovrai pagare la differenza d'imposta, con l'eventuale applicazione di sanzioni.

5. Posso acquistare un immobile in Italia anche se sono iscritto all'AIRE?

Sì, puoi acquistare un immobile in Italia se sei iscritto all'AIRE (Anagrafe degli Italiani Residenti all'Estero), ma per beneficiare delle agevolazioni prima casa devi soddisfare specifici requisiti, come il trasferimento all'estero per lavoro, la residenza in Italia per almeno 5 anni prima dell'acquisto e l'intenzione di stabilire la residenza nel comune dell'immobile.