Terreni, costi da riconoscere

Dubbi interpretativi investono la determinazione delle quote di ammortamento e dei canoni di leasing dei terreni relativi a fabbricati strumentali, non deducibili dal reddito d’impresa in dichiarazione.

Il primo concerne l’individuazione dei fabbricati industriali, quelli “destinati alla produzione o trasformazione di beni” (art. 36, comma 7, del Dl 223/06). La circolare 1/E del 2007 precisa che va tenuto conto dell’effettiva destinazione e che non sono da considerare industriali gli immobili destinati ad un’attività commerciale. L’esemplificazione è, tuttavia, non esaustiva e si ritiene che il coefficiente di scorporo del 20% vada applicato anche in caso di utilizzo del fabbricato per la produzione di servizi, poiché il coefficiente del 30% s’applica solo in ipotesi di destinazione alla produzione di beni. Il coefficiente del 20% dovrebbe, pertanto, applicarsi anche agli immobili strumentali delle società di gestione immobiliare e delle holding, se non quando si è in presenza di immobili dati in locazione a imprese che vi svolgono un’attività di produzione o trasformazione.

Si ritiene, altrettanto, che in caso di fabbricati utilizzati come sedi amministrative, dovendosi fare riferimento all’effettivo utilizzo dei fabbricati, il coefficiente del 30% non vada applicato ai fabbricati nei quali vengono svolte attività diverse da quella di produzione o trasformazione dei beni e che, in ipotesi di utilizzo “misto”, vada applicato il già richiamato criterio della prevalenza degli spazi.

Il secondo dubbio riguarda il criterio di determinazione del valore dell’area quando è stato esposto in bilancio separatamente da quello del fabbricato: non è chiaro se vada assunto al netto dei costi incrementativi capitalizzati e delle rivalutazioni effettuate, che è quanto prevede la norma per il solo costo complessivo del fabbricato sul quale va applicato il coefficiente del 20 o del 30%.

Si ritiene, interpretando letteralmente il dettato, che costi incrementativi e rivalutazioni debbano essere dedotti dal solo costo complessivo, preso a base per il computo dell’importo determinato forfettariamente, da contrapporre al dato contabile “oggettivo” esposto in bilancio. Ma sarebbe oltremodo penalizzante imporre l’indeducibilità ai fini fiscali anche della parte di valore eventualmente attribuito al terreno ai fini esclusivamente civilistici.