Sismabonus acquisti anche senza la finitura dell’immobile

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Con la risoluzione n. 14 dell’Agenzia delle Entrate, pubblicata in data 8 marzo 2024, si fa chiarezza, a livello centrale e non più solo locale, sulla possibilità di usufruire del Sismabonus acquisti nella versione maggiorata, di cui al comma 1-septies dell’articolo 16 del Decreto Legge n. 63/2013.

L’Agenzia con il documento di prassi risponde al quesito dell’Associazione istante (Ance), che chiedeva se fosse possibile fruire della detrazione nel caso di acquisto, entro il 31 dicembre 2024, di unità immobiliari classificate in una delle categorie catastali “provvisorie” (ad esempio, F/3 “unità in corso di costruzione”) che fanno parte di edifici demoliti e ricostruiti sui quali, entro la data di stipula dell'atto di compravendita, risultino ultimati gli interventi sulle parti strutturali (con il conseguente miglioramento di una o di due classi di rischio sismico richiesto dalla norma), ma non anche i lavori di finitura.

Chiedeva, inoltre, se fosse possibile fruire dell'agevolazione attraverso forme alternative, come lo sconto in fattura o la cessione del credito d'imposta, in presenza delle condizioni previste dalla normativa vigente.

Secondo l’Ance è possibile fruire della detrazione anche senza il completamento dei lavori di finitura delle unità e degli edifici oggetto dell'intervento di demolizione e ricostruzione prima della stipula dell'atto di compravendita delle singole unità immobiliari. Ciò che si ritiene sufficiente è il completamento degli interventi strutturali sull'edificio demolito e ricostruito che assicurano il passaggio a classi di rischio sismico inferiore così come attestato ed asseverato dai tecnici abilitati ai sensi della normativa vigente, seppur non completati nelle relative finiture; inoltre, è irrilevante che l'unità immobiliare sia classificata all'atto della compravendita nella categoria catastale “fittizia” F/3.

Sismabonus acquisti, la normativa

L’Agenzia delle Entrate motiva la sua risposta partendo dall’analizzare la normativa di riferimento che è quella dettata dal comma 1-septies dell'articolo 16 del Decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla Legge 3 agosto 2013 n. 90.

Tale norma prevede che se gli interventi relativi all'adozione di misure antisismiche, con particolare riguardo all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica degli edifici che portino al passaggio a una o a due classi di rischio inferiori, vengano realizzati nei comuni che ricadono nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici per ridurne il rischio sismico (anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente se le norme urbanistiche vigenti lo consentono) e siano eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro trenta mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell'immobile, le detrazioni dall'imposta spettino all’acquirente delle unità immobiliari, rispettivamente nella misura del 75% o dell'85% (a seconda che l’intervento di demolizione e ricostruzione determini il passaggio a una o a due classi di rischio inferiori) del prezzo della singola unità immobiliare, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96mila euro.

NOTA BENE: La detrazione “sismabonus acquisti” si applica alle spese sostenute entro il 31 dicembre 2024.

Sì al Sismabonus con riduzione delle classi di rischio sismico

Ripercorrendo i documenti di prassi già prodotti sull’argomento, l’Agenzia delle Entrate, nella risoluzione n. 14/2024, ribadisce alcune condizioni necessarie ai fini della fruizione del Sismabonus acquisti.

In particolare, evidenzia che affinché l'acquirente dell'unità immobiliare fruisca del Sismabonus acquisti è necessario che:

• l'atto di acquisto relativo all'unità immobiliare oggetto dei lavori sia stipulato entro i termini di vigenza del beneficio fiscale (ossia entro il 31 dicembre di quest'anno);

• alla data di acquisto dell'unità immobiliare siano stati completati gli interventi strutturali sull'edificio oggetto dell'intervento di demolizione e ricostruzione e non anche quelli di finitura;

• l'intervento di demolizione e ricostruzione dell'edificio determini la riduzione di una o due classi di rischio sismico, e che tale condizione risulti asseverata ai sensi dell'articolo 3 del decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti n. 58/2017;

• i lavori effettuati mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici allo scopo di ridurne il rischio sismico, possono anche comportare una variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento, purchè eseguiti da imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare che provvedano entro trenta mesi dalla data di conclusione dei lavori alla successiva alienazione dell'immobile.

Alla luce di tutto ciò, secondo l’Agenzia delle Entrate è possibile che l’acquirente dell’immobile possa usufruire del superbonus acquisti purché alla data del 31 dicembre 2024 siano realizzati e ultimati i lavori strutturali, siano rilasciate le attestazioni comprovanti la riduzione di una o due classi di rischio e che le stesse siano rilasciate “all’atto dell’ultimazione dei lavori strutturali e del collaudo”.

NOTA BENE: Non rileva, dunque, l’eventuale mancato completamento dei lavori di finitura delle unità immobiliari e degli edifici oggetto dell’intervento di demolizione e ricostruzione.

Analogamente, non è rilevante neanche che all’atto della vendita le unità immobiliari siano classificate in una categoria catastale “fittizia”.

Infine, sempre rispondendo all’Associazione istante, le Entrate confermano che per poter optare per lo sconto in fattura o la cessione del credito è necessario che alla data del 16 febbraio 2023, sia stata presentata la richiesta del titolo abilitativo per l'esecuzione dei lavori edilizi.

Si tratta di una specificazione importante da parte dell’Amministrazione finanziaria, in quanto in precedenza la stessa si era espressa a favore di una posizione differente ossia che riguardasse la complessiva ultimazione dei lavori.