Rinuncia al diritto di abitazione, quale tassazione?

In caso di rinuncia a titolo gratuito al diritto di abitazione, l’atto di rinuncia sconta l'imposta sulle donazioni e le imposte ipotecaria e catastale rispettivamente nella misura proporzionale dell'1 e del 2%. Non è, invece, possibile l’agevolazione “prima casa” con l’applicazione in misura fissa delle imposte proporzionali.

La precisazione è resa dall’Agenzia delle Entrate nella risposta ad interpello n. 525 del 26 ottobre 2022.

Rinuncia a titolo gratuito al diritto di abitazione

Il caso esaminato dall’Amministrazione finanziaria è quello di un contribuente che, a seguito del decesso della moglie, aveva conseguito il diritto di abitazione ex lege (articolo 540 del Codice civile) sulla casa già adibita a residenza coniugale, ereditando il 50% della proprietà dell'abitazione coniugale, mentre l'altro 50% è stato ereditato dalla figlia.

Al momento della successione, sono state applicate le agevolazioni prima casa, sulle imposte ipotecaria e catastale, ai sensi dell’art. 69 comma 3 della L. 342/2000.

Il contribuente vuole, ora, acquistare la piena proprietà di un nuovo immobile nello stesso Comune dove si trova quello ereditato, e per questo decide di rinunciare al suddetto diritto di abitazione a titolo gratuito.

A tal proposito, chiede all’Agenzia se:

• l’atto di rinuncia al diritto di abitazione debba essere formale o tacito;
• la rinuncia sia soggetta ad imposizione indiretta e, in tale ipotesi, su quale base imponibile;
• la figlia possa applicare le imposte ipotecaria e catastali fisse, in relazione all’acquisto derivante dalla rinuncia paterna, in presenza delle condizioni di “prima casa”;
• in fase di futura successione del padre, la figlia possa nuovamente usufruire dei benefici prima casa, scegliendo su quale degli immobili applicarla.

Rinuncia diritto abitazione per atto pubblico: è un “trasferimento”

In primo luogo, nella risposta ad interpello n. 525/2022, l’Agenzia precisa che la rinuncia al diritto di abitazione deve farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità. L’atto inoltre, va trascritto ai sensi dell'articolo 2643, comma 1, del Codice civile (rubricato "Atti soggetti a trascrizione"), in quanto avente ad oggetto un diritto reale immobiliare.

Sotto il profilo fiscale, poi, si ricorda che l'atto di rinuncia a titolo gratuito è considerato "trasferimento", ai sensi del Dlgs n. 346/1990, art. 1, comma 2 e dell’ordinanza 28 gennaio 2019, n.2252 della Corte di cassazione, secondo la quale la rinuncia a diritti reali è da considerare alla stregua di un trasferimento in quanto generativa di un arricchimento nella sfera giuridica altrui.

NOTA BENE: Pertanto, la rinuncia, a titolo gratuito, costituisce presupposto per l'applicazione dell'imposta sulle donazioni. Inoltre, sono dovute le imposte ipotecaria e catastale rispettivamente nella misura proporzionale dell'1%, ai sensi dell'articolo 1 della Tariffa, allegata al Dlgs 31 ottobre 1990, n. 347 e del 2%, ai sensi dell'articolo 10 dello stesso decreto.

Rinuncia diritto di abitazione, agevolazione prima casa negata

Relativamente al quesito se, in caso di futura successione del padre, la figlia possa nuovamente usufruire dei benefici prima casa, scegliendo su quale degli immobili applicarla, la risposta n. 525/2022 richiama la circolare n. 3/2008 in materia di agevolazione prima casa, in cui si specificava che quest’ultima si riferisce soltanto agli acquisti derivanti da "successioni o donazioni" e non è applicabile agli "atti a titolo gratuito".

L’Agenzia ribadisce, dunque, nella risposta in oggetto che si tratta di “una norma speciale agevolativa non suscettibile di interpretazione estensiva, che, quindi, non è applicabile agli atti a titolo gratuito e alla costituzione di vincoli di destinazione non espressamente contemplati dalla norma stessa”, nonostante si tratti di fattispecie alle quali si applica l’imposta di donazione.