Revoca per scritto della “cedolare secca”

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E’ noto che dal 2011, nell’ordinamento tributario il Legislatore ha inserito la "cedolare secca sugli affitti". Quest’imposta, quando scelta, sostituisce le dovute sulle locazioni ex articolo 3 del Decreto legislativo n. 23 del 2011.

E’ facoltativa e si applica in alternativa al regime ordinario. In pratica, la “cedolare secca” sostituisce:

- l’IRPEF e le relative addizionali;
- l’imposta di REGISTRO;
- l’imposta di BOLLO.

Sostituisce pure: l’imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione; l’imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto.

Attenzione: resta comunque l’obbligo di versare l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

AMBITO SOGGETTIVO

Possono optare per il regime della “cedolare secca” le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento su unità immobiliari abitative locate.

PRECLUSIONI

L’opzione:

- non può essere effettuata nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni;
- non può essere effettuata neppure dalle società e dagli enti non commerciali.

CONTITOLARITA’

Ove l’immobile sia contitolato, l’opzione andrà esercitata distintamente da ciascun locatore. E’ chiaro che i locatori contitolari che non esercitano l’opzione, sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione e l’imposta di registro va a sua volta versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.

L’opzione vincola il locatore all’applicazione del regime della “cedolare secca” per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga o per il residuo periodo nei casi in cui l’opzione viene esercitata per le annualità successive.

Il locatore ha la facoltà di revocare l’opzione durante ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata l’opzione, ma la revoca va effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e obbliga al versamento della stessa imposta.

Se inviata entro i termini non occorre replicare, nelle successive annualità, la comunicazione di rinuncia all’aggiornamento del canone inviata all’inquilino in occasione della scelta per il regime alternativo espressa per il 2011. Infatti, la “cedolare secca”, salvo revoca, è vincolante per tutta la durata del rapporto.

Una tra le informazioni cui l’Amministrazione finanziaria, con circolare n. 20 del 4 giugno 2012, dedica attenzione riguarda proprio la revoca.

Poiché, infatti, finora non esiste alcuna modalità apposita, il Fisco consente ai contribuenti intenzionati a rinunciare all’opzione per la tassazione sostitutiva di farlo in carta libera, con una dichiarazione sottoscritta che contenga i dati necessari all’identificazione del contratto e delle parti.

In alternativa può valere il modello 69, da utilizzare come schema di richiesta della revoca.

Nel documento di prassi n. 20/E/2012, l’Agenzia risponde non solo al quesito sulla procedura di esercizio della revoca, anche agli altri sull’applicazione della tassa piatta sulle locazioni (introdotta dal Dlgs n.23 del 2011), sulla comunicazione al conduttore e sul versamento dell’acconto.

COMUNICAZIONE

In relazione al regime transitorio che interessa il 2011, la circolare chiarisce che la comunicazione al conduttore può ritenersi tempestiva se effettuata entro l’1 ottobre 2012, ovvero entro il termine di presentazione della dichiarazione. Inoltre, la comunicazione inviata al conduttore in sede di opzione per il 2011 è valida fino alla fine del contratto o fino a revoca; pertanto, non deve essere inviata ancora negli anni successivi. Sono liberi dall’obbligo di comunicazione di rinuncia agli aggiornamenti del canone i contratti di locazione di durata complessiva nell’anno inferiore a 30 giorni.

RAVVEDIMENTO

Se il contribuente non ha corrisposto la somma pari all’acconto per l’anno 2011, può accedere al regime della “cedolare secca” regolarizzando la propria posizione attraverso l’istituto del ravvedimento operoso.

CONVERSIONE

Ove il contribuente abbia tenuto in considerazione il reddito da locazione nei calcoli dell’acconto Irpef, può comunque optare per la “cedolare secca" presentando una richiesta di correzione del relativo codice tributo.

COMPROPRIETA’

Pur non apparendo il nome del comproprietario nel contratto di locazione dell’immobile sottoscritto dall’altro, egli può comunque optare, in sostituzione dell’Irpef, per il regime sostitutivo della “cedolare secca”, poiché la stipula del contratto di locazione ad opera d’uno solo dei due comproprietari ha effetto anche verso l’altro che non compare negli atti.

Conseguentemente, quest’ultimo è tenuto a dichiarare, ai fini fiscali, il reddito fondiario per la quota che gli é imputabile, aprendo così all’opzione per la “cedolare secca”.