Possessori strutture ricettive all'aperto: aggiornamento catastale 2025

A seguito delle modifiche apportate al sistema catastale per quanto riguarda le strutture ricettive all'aperto, vengono fornite - con risoluzione n. 67/E del 20 dicembre 2024 - informazioni importanti sugli obblighi di dichiarazione per i possessori di diritti reali sugli immobili coinvolti e le procedure per redigere le dichiarazioni di aggiornamento del catasto richieste.

Strutture mobili

Specificamente, il primo comma dell'articolo 7-quinquies del Decreto Legge n. 113/2024 stabilisce che, a partire dal 1° gennaio 2025, le strutture mobili per il pernottamento con sistemi rotanti attivi, situate negli spazi per l'accoglienza turistica all'aperto, non saranno considerate ai fini della documentazione e del censimento catastale, risultando così escluse dalla valutazione diretta per il calcolo della rendita catastale.

Le strutture ricettive all'aperto includono:

- villaggi vacanze,

- aree di campeggio,

- aree di campeggio all’interno di attività agrituristiche,

- parchi per vacanze.

La mancata considerazione delle case mobili si applica alla loro rappresentazione nelle mappe e nelle planimetrie catastali e all'inclusione nella valutazione della rendita catastale dell'immobile che le ospita come struttura ricettiva all'aperto. Questa norma introduce un elemento di novità nel regime catastale e non è intesa come un'interpretazione autentica.

Pertanto, resta ferma la rilevanza ai fini della rappresentazione e del censimento catastale di dette case mobili per il periodo precedente alla data del 1° gennaio 20256

Aree attrezzate e non attrezzate: aumento valore catastale

Il secondo comma dell'articolo 7-quinquies del Dl n. 113/2024 stabilisce che, a partire sempre dal 1° gennaio 2025, la valutazione diretta della rendita catastale per le strutture ricettive all'aperto deve riflettere un incremento del valore delle aree equipaggiate per gli allestimenti mobili di pernottamento con meccanismi di rotazione attivi, così come per le aree non specificamente allestite per il pernottamento degli ospiti.

Precisamente, il valore delle prime aree sarà incrementato dell’85% e quello delle seconde del 55% rispetto al loro valore di mercato abituale.

L'applicabilità di questa disposizione riguarda tutte le aree all'interno delle strutture ricettive all'aperto destinate al pernottamento degli ospiti, distinte in:

a) aree attrezzate adatte ad accogliere allestimenti mobili di pernottamento con meccanismi di rotazione funzionanti,

b) aree non specificamente preparate per tale scopo.

Per le prime, il valore di mercato comune deve essere aumentato dell’85%; per le seconde, l'incremento è del 55%. Queste normative, che entrano in vigore dal 1° gennaio 2025, sono anch'esse riconosciute come innovative nel contesto catastale.

Obblighi dichiarativi

Invece, il comma 3 dell'articolo 7-quinquies del Dl n. 113/2024 stabilisce che, tra il 1° gennaio 2025 e il 15 giugno 2025, i titolari di diritti catastali su immobili utilizzati come strutture ricettive all'aperto che includono

• case mobili,
• aree destinate al pernottamento degli ospiti attrezzate per gli allestimenti mobili di pernottamento dotati di meccanismi di rotazione in funzione (roulotte, camper, caravan, case mobili ecc.),
• aree destinate al pernottamento degli ospiti non appositamente attrezzate per gli allestimenti mobili di pernottamento dotati di meccanismi di rotazione in funzione e/o altre aree destinate al pernottamento degli ospiti non attrezzate,

sono obbligati a effettuare le opportune dichiarazioni di aggiornamento sia per il Catasto Terreni sia per il Catasto Fabbricati.

Questo processo è necessario per aggiornare i documenti e le mappe catastali conformemente alle norme introdotte dal Dl n. 113/2024.

Indicazioni operative per l’aggiornamento catastale

La risoluzione n. 67 del 20 dicembre 2024 stabilisce chiare istruzioni per l'aggiornamento catastale.

Specificamente, per le strutture ricettive all’aperto già registrate, l’aggiornamento deve avvenire attraverso la presentazione di specifici atti di aggiornamento geometrico PreGeo (Pretrattamento Geometrico) e dichiarazioni di variazione DoCFa (Documento Catasto Fabbricati).

Per l'aggiornamento della mappa catastale, i detentori delle strutture ricettive all'aperto devono inoltrare un atto di aggiornamento geometrico PreGeo (Tipo mappale per variazione), che serve a rimuovere dalla mappa catastale le geometrie relative agli allestimenti mobili.

Riguardo agli atti di aggiornamento geometrico PreGeo (Tipo mappale), il documento di procedura specifica che, anche se le geometrie degli allestimenti mobili (come le case mobili) vengono eliminate e la particella risulta priva di edificazioni, il numero della particella deve essere confermato. Tale conferma deve essere giustificata esplicitamente dal tecnico che redige l'atto nella sua Relazione tecnica libera.

Per quanto concerne l'aggiornamento del Catasto Fabbricati, i titolari catastali delle unità immobiliari coinvolte devono inoltrare una dichiarazione di variazione per ogni unità immobiliare registrata, specificando:

• il tipo mappale;
• la causale (variazione dl 113/2024);
• il numero di unità interessate dalla variazione;
• il tipo di operazione.

La risoluzione 67/2024 dettaglia il metodo per applicare gli aumenti del 85% e del 55% alle rendite catastali delle aree attrezzate e non attrezzate incluse nelle strutture ricettive soggette alle nuove regole. Specificamente, per ogni area, la stima deve elencare separatamente:

• il valore di mercato comunemente riconosciuto, calcolato seguendo le regole dell'estimo catastale;
• il valore aggiunto dalla percentuale di incremento definita dalla legislazione, registrato come:

• “Incr. 85 DL113/2024”.
• “Incr. 55 DL113/2024”.

Dato il carattere innovativo di queste norme, si precisa che le dichiarazioni di variazione diverse da quelle menzionate nel comma 3 dell'articolo 7-quinquies per strutture ricettive all’aperto già registrate, nonché le dichiarazioni per l'accatastamento di strutture ricettive preesistenti non ancora registrate, che devono essere presentate al catasto entro il 31 dicembre 2024, devono essere compilate secondo i criteri di censimento e di stima precedentemente in vigore.

L'adeguamento a queste nuove normative dovrebbe avvenire solo dopo questa data.