Locazioni brevi, le comunicazioni degli intermediari in scadenza

---

Condividi l'articolo:

---

Entro il 30 giugno 2023 gli intermediari che intervengono nella stipula di contratti di locazione breve devono comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi ai contratti di affitti brevi conclusi nel 2022. L’obbligo riguarda, oltre agli intermediari, anche i gestori di portali telematici e i soggetti non residenti.

La normativa che disciplina tutto ciò è l’articolo 4 del D.L. n. 50/2017, che ha introdotto uno specifico regime fiscale applicabile ai redditi derivanti dalle locazioni brevi di immobili abitativi da parte di "privati" (persone fisiche).

NOTA BENE: E’ prevista l'applicazione opzionale della cedolare secca (con aliquota 21%), sui redditi derivanti da contratti di locazione di immobili abitativi di breve durata, stipulati da persone fisiche private.

Il contribuente ha, quindi, la possibilità di:

• assoggettare "ordinariamente" ad IRPEF i redditi fondiari derivanti dai canoni di locazione;
• optare per la cedolare secca, nella misura indicata del 21%.

ATTENZIONE: Il contribuente potrà optare per l'imposta sostitutiva direttamente nella dichiarazione dei redditi, relativa al periodo d'imposta nel quale è stato prodotto il reddito di locazione, con la compilazione del quadro B o del quadro D relativamente al periodo di imposta nel quale è stato prodotto il reddito di locazione.

Locazioni brevi, cosa sono

Per contratto di locazione breve si intende un contratto di locazione di immobile ad uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. A esso sono equiparati i contratti di sublocazione e quelli di concessione in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario.

Il contratto di locazione breve deve avere ad oggetto la prestazione dei servizi di:

• fornitura di biancheria;
• pulizia dei locali.

Questi devono essere stipulati direttamente dalle persone fisiche o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Locazioni brevi, obblighi per gli intermediari

Sempre ai sensi del Decreto legge n. 50 del 2017, i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare hanno obblighi di natura informativa tutte le volte che intervengono nella stipula di un contratto di locazione breve, come definito in precedenza.

Nello specifico, gli intermediari devono:

• comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017 per il loro tramite;
• trattenere una somma, pari al 21% del canone, se intervengono anche nel pagamento o incassano i corrispettivi.

NOTA BENE: La comunicazione dei dati e l’effettuazione della ritenuta sono a carico dell’intermediario al quale il locatore ha affidato l’incarico, anche quando lo stesso intermediario si avvale, a sua volta, di altri intermediari

Locazioni brevi, trasmissione dati all’Agenzia delle Entrate

I dati relativi alle locazioni brevi devono essere trasmessi entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto. L’adempimento riguarda:

• coloro che esercitano attività di intermediazione immobiliare;

• coloro che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da affittare.

Vediamo, nello specifico, quali sono i soggetti che sono tenuti all’adempimento.

Si tratta dei soggetti residenti nel territorio dello Stato che esercitano attività di intermediazione immobiliare nonché soggetti che gestiscono portali telematici mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

I soggetti non residenti nel territorio dello Stato adempiono agli obblighi fiscali derivanti dall'art. 4 del D.L. n. 50/2017 tramite la stabile organizzazione operante in Italia, qualora ce l'abbiano, oppure, in mancanza di stabile organizzazione, tramite rappresentante fiscale.

Il rappresentante, in qualità di “responsabile d’imposta”, richiederà l’attribuzione del codice fiscale del soggetto rappresentato, se non è in possesso.

ATTENZIONE: Le modalità di trasmissione dei dati sono assolte utilizzando il canale Entratel/Fisconline. Per la compilazione del file contenente i dati devono essere utilizzati i prodotti software resi disponibili gratuitamente dall’Agenzia delle entrate.

Chi non deve fare la comunicazione alle Entrate?

I soggetti che operano in qualità di sostituti d’imposta, che sono tenuti ad effettuare la ritenuta del 21% e al relativo versamento all’Erario, sono obbligati a rilasciare al locatore la Certificazione Unica.

Con quest’ultimo obbligo, sono esonerati dalla comunicazione locazioni brevi.

Coloro che non operano in qualità di sostituto d’imposta, invece, sono tenuti ad effettuare la comunicazione locazioni brevi entro il 30 giugno dell’anno successivo alla data di firma e stipula del contratto.

Locazioni brevi, le novità dal 2023

Dal 1° gennaio 2023 sono entrate in vigore alcune novità per il settore delle locazioni brevi.

I proprietari di case messe a disposizione per la stipula di affitti brevi dovranno, a partire da quest’anno, mettere in conto nuove procedure da rispettare.

Nel caso in ci si avvalga delle prestazioni dei portali su web, saranno i gestori delle piattaforme di affitti online, come Airbnb o Booking, a dover comunicare all’Agenzia delle Entrate vari dati, al fine di consentire di identificare chi affitta tramite piattaforma digitale in modo certo e chiaro.

I soggetti che intervengono nella conclusione dei contratti di locazione breve devono trasmettere all’Agenzia delle Entrate:

• nome, cognome e codice fiscale del locatore;
• durata del contratto;
• indirizzo dell’immobile;
• importo del corrispettivo lordo.

Nel 2022, l’Agenzia delle Entrate è intervenuta con il provvedimento 86984 del 17 marzo per apportare modifiche all’adempimento della comunicazione locazioni brevi, previsto per gli intermediari o gestori dei portali che intervengono nella conclusione dei contratti di locazione breve.

Nella comunicazione dei dati delle locazioni brevi, gli intermediari o gestori di portali, dovranno inserire anche i dati catastali degli immobili.

NOTA BENE: Tale indicazione era inizialmente facoltativa per l’anno 2022, mentre è divenuta obbligatoria a decorrere dai contratti stipulati nel 2023.

Dal 1° gennaio 2023, quindi, al fine di individuare in modo migliore gli elementi del contratto di locazione breve, tra i dati che dovranno essere inseriti nella comunicazione locazioni brevi anche:

·  l’anno di riferimento della locazione;

·  i dati catastali dell’immobile locato.

ATTENZIONE: Le informazioni dovranno essere inviate trimestralmente all’Agenzia delle Entrate.

I dati delle locazioni brevi relativi all’anno 2023, dovranno essere trasmessi entro il 31 gennaio 2024. L’Agenzia delle Entrate tramite apposito provvedimento definirà le modalità.

La comunicazione dei dati delle locazioni brevi deve essere predisposta e trasmessa tramite il software dell’Agenzia delle Entrate.

NOTA BENE: Per i contratti relativi allo stesso immobile e stipulati dal medesimo locatore, la comunicazione dei dati può avvenire anche in forma aggregata.