L’Aidc sulla disciplina tributaria degli atti di cessione di volumetria edificabile

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L’Associazione italiana dottori commercialisti ed esperti contabili, in data 30 ottobre 2013, ha emanato la norma di comportamento n. 189, con la quale approfondisce l‘aspetto tributario riguardante gli atti di cessione di volumetria edificabile.

Si tratta, nello specifico, di un contratto di cessione di volumetria edificabile che assume la veste di un vero e proprio negozio giuridico, avente ad oggetto un “diritto reale atipico”, dato che riguarda il trasferimento di una certa cubatura (volumetria edificabile) a favore di un soggetto diverso dal proprietario dell’area cui la volumetria compete originariamente.

Pertanto, il trasferimento della cubatura viene realizzato attraverso due atti: il primo che riguarda l’accordo tra le parti; il secondo concernente il provvedimento della Pa con il quale si autorizza la realizzazione di un immobile di cubatura maggiorata e, dunque, pari a quella acquistata.

Ai fini delle imposte dirette ed indirette, il trattamento tributario corretto da applicare alla fattispecie in oggetto dipende dall'esatta individuazione della natura giuridica dell'atto di cessione di volumetria edificabile.

Finora si è ampiamente discusso sulla natura e sugli effetti giuridici di questo particolare tipo di negozio giuridico di “cessione di cubatura”, finché non si è arrivati ad una soluzione prevalente secondo cui il negozio in questione è da considerare assimilabile alla costituzione e cessione a terzi di un diritto reale di godimento su cosa altrui.

Questa è anche la tesi condivisa dall’Aidc nella norma di comportamento n. 189/2013.

Nel documento si legge che, ai fini delle imposte dirette, occorre distinguere il caso della cessione effettuata da un’impresa da quello in cui, invece, la cessione è effettuata da persona fisica non imprenditore.

Se la cessione di cubatura è messa in atto da un impresa/soggetto imprenditore, questa realizza un ricavo (ex articolo 85 del Tuir ) o una plusvalenza (ex articolo 86 del Tuir), con la facoltà in questo caso di poter optare per la rateazione quinquennale dell'imposizione. La cessione, dunque, rileva sempre ai fini dell'imposizione diretta con unica differenza da tenere in considerazione a seconda che il terreno sia iscritto tra i beni merce oppure tra le immobilizzazioni.

Viceversa, se la cessione è realizzata da una persona fisica non imprenditore la cessione realizza un reddito diverso assoggettabile a tassazione sulla base delle disposizioni di cui all’articolo 67, comma 1, lettera b) del Tuir.

Ai fini delle imposte indirette, l’Iva verrà regolarmente applicata nella misura ordinaria nel caso in cui il cedente sia un soggetto passivo per tale imposta; mentre, se il cedente non è un contribuente Iva, si applicherà l’imposta di registro con le aliquote che di solito vengono applicate ai trasferimenti immobiliari (normalmente 8%) previste dall’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr 131/86, oltre alle imposte ipocatastali applicate in misura proporzionale.