La perizia guida il prelievo

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Secondo quanto puntualizzato nella circolare n. 22/E/2009, ai fini della rivalutazione fiscale, area edificata e fabbricato soprastante appartengono a due categorie omogenee differenti soggette ad imposta sostitutiva da calcolare in base ai valori attribuiti dall’imprenditore: vale anche ai fini fiscali la ripartizione del valore di mercato effettuata ai fini civilistici. Dunque, è la valutazione dell’amministrazione a guidare gli effetti dell’operazione, attribuendo distinti valori correnti al fabbricato e all’area coperta e scoperta pertinenziale. In conseguenza di ciò, sorge il problema di conciliare i nuovi valori attribuiti al fabbricato con il metodo di contabilizzazione degli immobili adottato in questi anni di bilancio. Dalle due ipotesi evidenziate nell’articolo emerge che è facilitato chi ha prima acquistato il terreno e poi ha costruito (area e immobile sono separati dall’origine). In tal caso andrà calcolata la differenza tra il valore rivalutato e quello netto contabile di area e fabbricato e sulle differenze dovrà essere applicata la sostitutiva dell’1,5 e del 3% rispettivamente. Mentre, se l’immobile è stato acquistato già costruito sia nel caso di chi ha applicato la separazione area/muri ex Dl 223/2006 mantenendo un unico cespite in bilancio, che potrà cogliere l’opportunità di separare terreno e costruito con la perizia di stima e contabilizzarli separatamente, che per chi ha separato da subito i due importi basandosi sulla perizia o sul forfait fiscale (Dl 223/06), la rivalutazione “appoggia” i maggiori valori sui precedenti. Pertanto, si dovranno “allocare” i due valori calcolati in sede di rivalutazione sugli importi già contabilmente separati.