Iva. Separazione delle attività se è diversa la categoria catastale

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Un fondo Pensioni, che ha svolto solo operazioni di locazione e compravendita di immobili esenti, intende valorizzare il proprio patrimonio immobiliare mediante l'attività di sviluppo e riqualificazione di alcuni immobili in vista della successiva cessione. Nello specifico effettuerà interventi di riqualificazione e ristrutturazione trasformando un edificio ad uso uffici in residenziale, per poi provvedere alla cessione delle singole unità immobiliari in regime di imponibilità.

Ritiene di poter applicare la separazione dell'imposta, ai sensi dell'art. 36, DPR n. 633/72, per evitare di sottostare alle limitazioni conseguenti all'applicazione del meccanismo del pro-rata.

Separazione delle attività ai fini Iva: differenziazione ed autonomia

L’Agenzia delle Entrate, con risposta n. 471 del 9 luglio 2021, riafferma come l'opzione per la separazione delle diverse attività economiche per coloro che esercitano più attività nell'ambito della stessa impresa richiede che le attività in questione siano distinte e obiettivamente autonome.

Per considerare le attività come separate il riferimento è ai codici ATECO a cui può aggiungersi, nel caso specifico del settore immobiliare, quello della categoria catastale del fabbricato (abitativo ovvero diverso dall'abitativo).

Effettivamente, nell’ipotesi prospettata, le cessioni di immobili sino ad ora realizzate in regime di esenzione Iva riguardano immobili abitativi con codice ATECO 68.10.00; invece, le cessioni che saranno effettuate a seguito dell'attività di sviluppo e riqualificazione dell’immobile sono qualificabili come “costruzione di edifici residenziali e non residenziali", con codice ATECO 41.20.00.

Si è di fronte, pertanto, ad attività effettivamente distinte ed obiettivamente autonome: la nuova attività interessa beni immobili di categoria catastale differente rispetto a quelli oggetto dell’attività svolta in passato.

Ammessa la separazione delle attività ai fini Iva che porta la conseguenza di non dover applicare, per la nuova attività, la limitazione della detrazione derivante dal meccanismo del pro-rata, e l'imposta sui relativi costi potrà essere detratta integralmente, qualora le cessioni siano effettuate in regime di imponibilità.