Immobili rivalutati a due vie

La convenienza tra le nuove regole di rivalutazione volontaria dei beni immobili, dettate dal decreto anticrisi, e quelle già esistenti nell’ordinamento tributario, come i riallineamenti dei plusvalori derivanti da operazioni di conferimento, fusione e scissione, è al centro dell’analisi offerta con gli articoli.

Le diversità tra le due procedure si rilevano già dai soggetti interessati: mentre possono percorrere le due vie società di persone o di capitali, solo la rivalutazione è permessa alle imprese individuali.

L’imposta sostitutiva rappresenta il principale tassello per la scelta. Infatti, per rivalutare gli immobili ammortizzabili la sostitutiva è del 10% per quelli non ammortizzabili è del 7%; mentre, per il riallineamento dei beni a seguito di operazioni straordinarie bisogna versare una sostitutiva che va dal 12 al 16% a seconda dell’importo del disallineamento. Anche il numero di rate non è uguale, con la previsione di un’unica soluzione o tre rate annuali costanti nel primo caso e di tre rate annuali non costanti nel secondo.

Tra le differenze evidenziate c’è anche quella delle categorie omogenee. In merito, viene rilevato che nella rivalutazione le categorie omogenee sono solo due, ossia immobili ammortizzabili e immobili non ammortizzabili (esclusi gli immobili merce e le aree edificabili); mentre nel riallineamento sono cinque, ossia fabbricati strumentali per natura, strumentali per destinazione, fabbricati patrimonio, terreni edificabili e non edificabili. Dunque, in caso di rivalutazione se un’impresa ha più immobili ammortizzabili deve rivalutarli tutti. Invece, con il riallineamento se in un ramo d’azienda conferito vi sono due capannoni, uno utilizzato dall’impresa e uno locato, anche se ambedue ammortizzabili l’impresa non dovrà riallinearli entrambi.

La scelta tra le due vie ha conseguenze differenti per società e soci: nel momento in cui l’avente causa di un conferimento, una fusione o scissione, decide di affrancare i maggiori valori emersi tramite allineamento dell’importo riconosciuto fiscalmente a quello civilistico, la contropartita contabile della “rivalutazione” a livello di patrimonio netto non ha natura di riserva in sospensione d’imposta.